（2016）粤0902民初2057号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-01-03
案件名称
谭燕明,占志明与茂名市金墩房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
茂名市茂南区人民法院
所属地区
茂名市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭燕明,占志明,茂名市金墩房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0902民初2057号原告：谭燕明，女，汉族，1984年10月15日出生，住茂名市。原告：占志明，男，汉族，1985年10月7日出生，住茂名市。以上两原告共同委托诉讼代理人：李锋，广东海日律师事务所律师。被告：茂名市金墩房地产开发有限公司，住所地：茂名市油城八路17号301房。法定代表人：冯少文，该公司经理。委托诉讼代理人：杨文良，广东文业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泳灵，广东文业律师事务所实习律师。原告谭燕明、占志明与被告茂名市金墩房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于7月26日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告谭燕明、占志明的共同委托诉讼代理人李锋、被告茂名市金墩房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨文良、陈泳灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭燕明、占志明向本院提出诉讼请求：1.判令被告向两原告返还茂名市光华北路368号大院2号1902房面积差购房款4488元及支付相应利息（按实际退款日同期银行贷款利率为标准，从2014年10月13日计算至实际退款日止），暂计至2016年7月22日，共478元；2.判令被告向两原告返还茂名市光华北路368号大院2号1902房预支购房契税款11567元及支付相应利息（按实际退款日同期银行贷款利率为标准，从2013年11月13日计算至实际退款日止），暂计至2016年7月22日，共1746元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，于2012年11月20日，两原告与被告双方签订了关于茂名市光华北路XXX号大院X号XXXX房《商品房买卖合同》，约定该房款单价为5610元，面积137.46平方米。同日原告向被告预交了23135元房屋契税款，并随后支付了全部购房款771151元。2013年11月13日，被告以普通标准住宅1.5%为原告缴纳了契税11567元，剩余的预交契税款11567元。经原告多次催讨，至今尚未退还原告。2014年10月13日，该房屋办理了房产证登记，登记面积为136.66平方米，原告要求被告退还因为实际登记面积与购房合同所约定的面积存在面积差（0.8平方米）的相应购房款4488元，但被告至今尚未退还原告。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告茂名市金墩房地产开发有限公司辩称：一、原告现时起诉被告金墩公司返还多收的购房款和多收的契税金没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。2016年7月8日，被告法定代表人冯少文与茂名市城市绿洲全体业主代表在茂名市茂南区信访局开会协商，签订了《协议书》，第一条约定：“金墩承诺从业主到金墩财务登记核实款项之日起，三个月内退还契税和房产面积差额，多还少补。”原告不履行其与金墩公司进行结算、核实款项的义务，直接向法院起诉，违反了协议书的约定，法院应驳回原告的诉讼请求。二、原告与被告金墩公司签订的商品房买卖合同及补充合同尚未履行完毕，国有土地使用证尚未办理分割手续，不具备退还多收购房款和多收的契税费的条件，应驳回原告的诉讼请求。原告与被告签订的《商品房买卖补充合同》第四条约定：“《房地产权证》由出卖人代为办理，所需费用由买卖人按[现行契税（3%）×成交总房价]的总金额，支付给出卖人，多退少补。”开发商代为办理《房地产权证》，包括房产证和国有土地使用证。目前，原告的房产证已办妥，但国有土地使用证的分割还在办理当中，合同尚未履行完毕，而办理国有土地使用证分割还需产生费用，数额尚未明确，还不具备退还多收办证费的条件。三、原告与被告金墩公司尚未对所收费用和支出费用进行对数、结算，不具备退还多收购房款和多收契税金的条件，应驳回原告的诉讼请求。开发商代为办理房地产权证，除了要交纳契税，还需要交纳印花税、测绘费、登记费、工本费、手续费等，这些费用，都应由业主承担，而原告与被告尚未就除契税之外的其他费用进行对数、结算，就径自起诉被告退还多收的费用，没有事实和法律依据。四、被告没有多收原告的契税款，原告请求被告返还多收的契税款没有事实依据。被告出具给原告的收据写明是办证费，根据原告提供的《税收转账专用完税证》，被告已经为原告缴纳了契税，多收的费用是除开契税之外的其他办证费用，不存在被告多收原告契税款不返还的问题。五、原告请求计算利息的方法错误。原、被告并未就何时退还多收购房款和办证费用作出约定，因此，即使要退还，原告请求支付利息也只能从起诉之日起按同期银行贷款利率计算。综上所述，原告起诉没有事实和法律依据，依法应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《房地产权证》（复印件）、《地方税收通用发票（电子）》、《收据》、广发银行股份有限公司茂名分行运营部出具的《借款借据》及《进账单》、《税收转账专用完税证》、《营业执照》（复印件）、《受理通知书》、《关于茂名市成立不动产登记局、不动产登记中心并全面停发旧证》的新闻材料、《国有土地使用证》、《非税收入（电子）票据》及《协议书》等证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。对原、被告无异议的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《房地产权证》（复印件）、《地方税收通用发票（电子）》、广发银行股份有限公司茂名分行运营部出具的《借款借据》及《进账单》、《税收转账专用完税证》、《营业执照》（复印件）、《国有土地使用证》及《非税收入（电子）票据》等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、两原告提交的《收据》载明23135元为办理房产证费，该费用是根据原、被告签订的《商品房买卖补充合同》的约定，按现行契税（3%）×成交总房价的标准收取，两原告主张退还多收的购房契税费实际上是退还多收的办证费用，本院予以认定；2、被告提交的《受理通知书》，内容为被告于2016年7月6日向茂名市国土资源勘探测绘院提出（拼证）测量申请，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充合同》并未就《国有土地使用证》作出任何约定，该证据与本案无关联性，本院不予认定；3、被告提交的《关于茂名市成立不动产登记局、不动产登记中心并全面停发旧证》的新闻材料，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充合同》并未就《国有土地使用证》作出任何约定，该证据与本案无关联性，本院不予认定；4、被告提交的2016年7月8日《协议书》是被告与城市绿洲其他六位业主签订的，被告没有提供证据证明两原告授权上述业主代表与被告签订该《协议书》，该《协议书》对两原告没有约束力，与本案无关联性，本院不予认定。就双方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：1、原、被告双方于2012年11月20日签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充合同》，两原告向被告购买位于茂名市光华北路XXX号大院X号XXXX房。两原告向被告付清了全部房款771151元后，被告向两原告交付了房屋，两原告的《房地产权证》在2014年10月办好，双方签订的合同已履行完毕。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋的建筑面积为137.46平方米，两原告取得的《房地产权证》上载明该房屋的建筑面积为136.66平方米。两原告实际取得的房屋面积比合同约定的面积少了0.8平方米，按单价每平方米5610元计算，两原告多交了4488元购房款给被告。2、两原告的《房地产权证》已办好，办证所需的费用已经明确，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充合同》并未就《国有土地使用证》作出任何约定，因此，被告应该按照《商品房买卖补充合同》第四条的约定，退还多收的办证费用。被告于2012年11月20日向两原告代收办证费用23135元，两原告在办理《房地产权证》过程中，于2013年11月13日缴纳了11567.27元的契税，基于被告为两原告办证的过程中，在2014年8月29日缴纳了80元房屋所有权登记费、10元房地产权属登记费和10元印花税，在2014年12月11日缴纳了80元房屋他项权利登记费和5元印花税，实际被告多收了两原告11382元的办证费用。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充合同》，系原、被告双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依约履行。两原告的房地产权证已于2014年10月办妥，并确定涉案房屋的实际建筑面积为136.66平方米，与《商品房买卖合同》约定的建筑面积137.46平方米相差0.8平方米，差异比为0.58%。《商品房买卖合同》第五条约定了合同约定计价面积与产权登记面积有差异的处理方式，但《商品房买卖补充合同》第十四条约定：“《商品房买卖合同》第五条条款内容改为‘合同计价面积以产权登记面积为准。’”，并在第十六条约定：“本补充合同的约定与《商品房买卖合同》约定不一致之处，按本补充合同的约定履行。”因此，原、被告双方对面积差异应以《商品房买卖补充合同》的约定进行处理，即视为原、被告双方对面积差异的处理没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。……”两原告请求被告返还多收的购房款4488元，有事实和法律依据，本院予以支持。至于支付多收购房款的利息问题，两原告请求以4488元为本金按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算利息，没有违反法律规定，本院予以支持，该利息应从起诉之日起计算至还清购房款之日止。《商品房买卖补充合同》第四条约定：“《房地产权证》由出卖人代为办理，所需费用由买受人按【现行契税（3%）×成交总房价】的总金额支付给出卖人，多退少补。”两原告的《房地产权证》已办好，被告应该按照合同的约定，退还多收的办证费用。两原告请求被告返还多收的办证费11382元有合同依据，本院予以支持。至于支付多收办证费用的利息问题，两原告请求以多收的办证费用为本金按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算利息，没有违反法律规定，本院予以支持，该利息应从起诉之日起计算至还清办证费之日止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、限被告茂名市金墩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还多收的购房款4488元给原告谭燕明、占志明。二、限被告茂名市金墩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付第一项款项的利息（该利息从起诉之日起计至付清第一项款项时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给原告谭燕明、占志明。三、限被告茂名市金墩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还多收的办证费用11382元给原告谭燕明、占志明。四、限被告茂名市金墩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付第三项款项的利息（该利息从起诉之日起计至付清第三项款项时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给原告谭燕明、占志明。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费257元，减半收取计128元（原告谭燕明、占志明已预交），由原告谭燕明、占志明负担30元，被告茂名市金墩房地产开发有限公司负担98元。被告茂名市金墩房地产开发有限公司应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告谭燕明、占志明，本院不再另行退收。审判员 李开颖二〇一六年十月二十四日书记员 李晓明附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 微信公众号“”