（2016）兵06民终311号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-18
案件名称
新疆鸿福万隆物业服务有限责任公司与胡秀明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团第六师中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
新疆鸿福万隆物业服务有限责任公司,胡秀明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆生产建设兵团第六师中级人民法院民 事 判 决 书（2016）兵06民终311号上诉人（原审原告）：新疆鸿福万隆物业服务有限责任公司，住所地新疆五家渠市。法定代表人王长勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王艳芳，新疆塞北律师事务所律师。上诉人（原审被告）：胡秀明，女，汉族，1971年12月2日出生，个体工商户，住亚欧家具建材广场。委托诉讼代理人：黄晓英,新疆芳洲律师事务所律师。上诉人新疆鸿福万隆物业服务有限责任公司(以下简称鸿福物业公司)与上诉人胡秀明因房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2016）兵0601民初648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日立案后，依法组成合议庭，对同类案件公开开庭进行了审理，对本案进行了书面审理。上诉人物业公司委托诉讼代理人王艳芳，上诉人胡秀明及其委托诉讼代理人黄晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿福物业公司上诉请求，撤销一审判决，依法改判胡秀明支付鸿福物业公司租金共计189944元。事实和理由：一审法院认定胡秀明承租商铺的租期应从2015年6月28日起算是错误的。其试营业时间是2014年12月12日至2014年12月15日，正式营业时间应从2014年12月16日起算。本案起诉后，胡秀明的货品仍然放在其承租的商铺中，租金应算到现在。胡秀明上诉请求，撤销一审判决，依法改判胡秀明不应向鸿福物业公司支付租金86014元。事实和理由：2014年11月8日双方签订租赁合同，合同明确约定起租日期以商场整体开业为准。合同签订后，由于商场未建设完工，消防亦未验收合格，致使商场整体开业时间为2015年6月28日。胡秀明经营至2016年3月20日，鸿福物业公司强行关闭商场，无奈之下胡秀明同意解除合同。胡秀明承租9个月，本应交纳租金183972元，而实际交纳189944元，实际已超付，一审法院判决胡秀明支付鸿福物业公司租金86014元是错误的。鸿福物业公司和胡秀明均认为对方的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回对方的上诉，支持己方的上诉请求。物业公司向一审法院起诉请求：1、解除鸿福物业公司与胡秀明签订的租赁合同；2、胡秀明支付鸿福物业公司租金190000元及利息2060.6元；3、胡秀明支付鸿福物业公司暖气费28209.04元；4、胡秀明承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月期间，鸿福物业公司与亚欧家居广场的多名商铺业主签订《五家渠亚欧家居建材广场委托经营管理合同》，合同约定，鸿福物业公司对业主所购买的小面积的商铺进行经营、管理并收取租金。后鸿福物业公司将亚欧家居广场的商铺业主所购买的小面积商铺进行整理、组合。2014年11月8日，鸿福物业公司与胡秀明签订《亚欧家居建材广场租赁合同》一份，合同约定，第一条：鸿福物业公司将E栋二层将E栋二层E2-206号商铺出租给胡秀明从事经营……第二条：租期从2014年10月1日起至2016年4月1日止。其中免租6个月。采暖费按五家渠市2014年供热标准收取，收取时间为2014年10月15日。第三条：1、胡秀明租用鸿福物业公司经营商铺300元／年／㎡，租赁面积1226.48㎡，租金总额367944元。2、支付租金方式：胡秀明分两次缴纳租金，一次缴纳定金20000元，剩余租金自签订合同之日起三日内日补齐，到期未交视为违约，缴纳定金不予退还，鸿福物业公司有权将商铺另行出租。第十六条、其他约定：1、胡秀明本次交租金150000元，剩余租金197944元于2015年5月1日前交清。2、第二年租金不变，第三年免租一年，免一年物业费。鸿福物业公司于2014年8月将商铺交付胡秀明后，胡秀明承诺在2015年12月31日付清全部租金，但胡秀明仅缴纳租金189944元，暖气费8209.04元。鸿福物业公司于2015年12月、2016年1月、2016年5月垫付商场暖气费773437.33元，每平方米单价为23元。鸿福物业公司索要剩余租金及暖气费未果，于2016年3月下旬将胡秀明店铺关闭，禁止其营业。另查明，亚欧家居建材广场共建有A、B、C、D、E五个场馆，一期工程D馆建材馆、E馆家具馆目前已完工并营业，其余场馆尚在建设中。2014年12月13日，亚欧家居建材广场家具馆对外发布广告，广告单载明：“五家渠·亚欧家居建材广场·家居馆·盛大试营业，全场五折，优惠期仅限17天。”2015年6月28日，亚欧家居建材广场对外发布广告，广告单载明：“亚欧之夜慈善演唱会暨亚欧家居建材广场开业庆典晚会”。2015年6月28日，亚欧家居建材广场微信公众号发布消息，载明：“今日盛大开业”。一审法院认定上述事实的证据有:鸿福物业公司提供的《亚欧家居建材广场委托经营管理合同书》10份、《亚欧家居建材广场租赁合同》1份、盛大试营业宣传海报1张、暖气费发票11张；胡秀明提供的定金协议1份、缴费收据2张、开业庆典宣传海报1张、微信公众号照片5张；以及双方当事人的陈述在卷佐证。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金。一、关于合同解除的问题。因鸿福物业公司与胡秀明一致同意解除合同，故对鸿福物业公司要求解除租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。二、胡秀明的起租时间及租赁期限。因合同约定“起租日期以商场开业日期为准……第三年免租一年”，一审法院已查明商场开业时间为2015年6月28日，2016年3月胡秀明停业，其实际租赁期间为2015年6月28日至2016年3月27日（按整月计算），共9个月。三、关于胡秀明应支付的租金及暖气费数额。经计算，胡秀明应缴纳租金为86014元[（367944元÷12个月×9个月）-189944元]，对鸿福物业公司超出部分的主张，一审法院不予支持。胡秀明应交暖气费为20000元[（1226.48㎡×23元／㎡）-8209.04元],超出部分不予支持。对鸿福物业公司要求胡秀明支付利息的诉讼请求，因双方对此并无约定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定判决：一、解除新疆鸿福万隆物业服务有限责任公司与胡秀明于2014年11月8日签订的《亚欧家居建材广场租赁合同》；二、胡秀明于本判决生效后三日内支付新疆鸿福万隆物业服务有限责任公司租金86014元，暖气费20000元，合计106014元；三、驳回新疆鸿福万隆物业服务有限责任公司其他的诉讼请求。案件受理费4604元，由新疆鸿福万隆物业服务有限责任公司负担2388元，胡秀明负担2216元。本院二审期间，上诉人鸿福物业公司未提供新的证据。上诉人胡秀明向本院提供以下证据：1、第六师公安局消防支队出具的证明一份，用以证实胡秀明承租鸿福物业公司的商铺在2015年12月29日才通过消防验收，胡秀明承租商铺的租期应从2015年12月29日起算；2、五家渠垦区公安局人民路派出所接警记录两份，用以证实2016年3月鸿福物业公司强行关闭胡秀明店铺，禁止其营业。经质证，鸿福物业公司公司对上述证据的真实性予以认可，但对胡秀明所要证明的问题予以否认。本院结合双方的质证意见及一审在卷的其他证据，认为胡秀明提供证据1不能证明其主张的事实，其提供的证据2所证明的事实已被一审法院所确认，本院不持异议。本院查明事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，鸿福物业公司与胡秀明签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。本案二审争议的焦点是：1、鸿福物业公司与胡秀明签订的租赁合同是否应当解除；2、胡秀明承租房屋的租期和租金如何认定。关于租赁合同是否应当解除的问题。胡秀明在一审期间已明确表示同意解除合同，对于合同解除双方是达成共识的，况且到目前租赁合同的履行期限已经届满，胡秀明上诉要求继续履行合同显然不能支持。关于租期和租金的认定问题。一审法院根据双方当事人的诉辩主张及提交的证据，认定胡秀明实际租赁期间为2015年6月28日至2016年3月27日（按整月计算），共9个月，其应支付租金86014元，并无不当，且在相关证据的采信、事实和理由的分析、数额的计算、相关法律适用方面作了充分、明晰的阐述。本院对其观点认同，不再赘述。鸿福物业公司与胡秀明的上诉理由与一审的主张基本一致，在二审又未提供有效的证据证明其主张，故对其上诉请求本院均不予支持。综上，一审判决在认定本案事实上虽存在部分瑕疵，但认定本案基本事实清楚，适用法律正确，判处结果并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4329元，邮寄送达费,68.8元，合计4397.8元，由鸿福物业公司负担2379元，胡秀明负担2018.8元。本判决为终审判决。审判长 慕新伟审判员 赵 群审判员 蔡咏梅二〇一六年十月二十四日书记员 王 爽 来自