（2016）闽0402民初2378号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-05
案件名称
三明市家园物业管理有限公司与梁翠云、陈树清物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
三明市三元区人民法院
所属地区
三明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
三明市家园物业管理有限公司,梁翠云,陈树清
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0402民初2378号原告：三明市家园物业管理有限公司，住所地福建省三明市。法定代表人：梁华，董事长。委托诉讼代理人：刘宝益，福建闽方律师事务所律师。被告：梁翠云，女，住福建省三明市梅列区。委托诉讼代理人：陈树清（系被告梁翠云的丈夫），住福建省三明市。被告：陈树清，男，住福建省三明市。原告三明市家园物业管理有限公司（以下简称家园物业公司）与被告梁翠云、陈树清物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家园物业公司的委托诉讼代理人刘宝益、被告梁翠云及其委托诉讼代理人陈树清、被告陈树清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家园物业公司向本院提出诉讼请求：1.梁翠云、陈树清支付家园物业公司物业管理费672元、违约金367元（以拖欠的2012年及2013年每年的物业管理费336元为基数，按月利率1.5%暂计至2015年12月16日，分别从当年的5月31日起算，其后的违约金仍以实际拖欠的物业管理费为基数，按月利率1.5%计至实际缴���所欠的物业费之日止）；2.梁翠云、陈树清承担家园物业公司因本案产生的律师代理费300元。事实与理由：梁翠云、陈树清系三明市梅列区明辉花园南Ⅲ区业主，根据家园物业公司与三明市梅列区明辉花园南区业主委员会（以下简称小区业委会）订立的《物业管理服务合同》，梁翠云、陈树清应于每年5月30日前向家园物业公司缴纳0.30元／月·㎡的物业管理费，逾期缴纳应该按收费标准的三倍向家园物业公司支付违约金。梁翠云、陈树清至今共欠缴2012年至2013年的物业服务费672元，经家园物业公司多次催促，梁翠云、陈树清拒不缴纳。梁翠云、陈树清辩称，家园物业公司与小区业委会签订的《物业管理服务合同》无效；家园物业公司无权与小区业委会签订《顺延南Ⅲ小区物业管理的函》，其主体不合法；本案已超过两年的诉讼时效。因此，请求法院驳回家��物业公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：梁翠云、陈树清系三明市梅列区明辉花园南区53B幢101室业主，其房屋建筑面积为93.39平方米。2009年1月15日，家园物业公司与小区业委会签订《物业管理服务合同》一份，合同约定：物业管理费为0.30元／月·㎡；按年缴交，每年5月30日前缴纳，逾期缴纳应按物业收费标准的三倍支付违约金；经催收仍未缴纳的，可诉请法院解决，因此产生的诉讼和律师代理费用由违约人承担；服务期限为2009年1月1日起至2011年12月31日止。2011年12月1日，小区业委会发函给家园物业公司，通知家园物业公司顺延物业管理至新一届业主委员会成立并选聘新的物业企业入驻为止，有关物业收费等事宜暂按原合同约定执行。2014年，新一届小区业主委员会成立。梁翠云、陈树清未向家园物业公司缴纳2012年至2013年的物业管理费��年336元，共计672元。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人争议的焦点以及本院对证据与事实的分析与认定：一、本案家园物业公司是否适格的问题。梁翠云、陈树清认为，家园物业公司并非本案的适格原告。小区业委会在与家园物业公司签订物业合同时，没有公开招聘，没有召开业主大会，违反《物权法》第七十六条第四款、《物业管理条例》第三十五条和三十六条规定，该物业合同无效。小区业委会委员的任期于2011年12月31日届满，小区业委会于2011年12月1日出具的《顺延南Ⅲ小区物业管理的函》将物业管理期限顺延至该小区业委会任期届满之后，违反法律规定。因此，家园物业公司不具有起诉的资格，不是本案适格原告。家园物业公司认为，家园物业公司是本案的适格诉讼主体。《明辉花园南Ⅲ区物业管理服务合同》是缔约双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。合同期限届满后，家园物业公司与小区业务会重新签订了物业服务合同。家园物业公司已依约履行了自己的义务，梁翠云、陈树清应当按合同约定履行自己缴纳物业费的义务。家园物业公司有权起诉梁翠云、陈树清，要求梁翠云、陈树清支付物业管理费。因此，家园物业公司是本案适格原告。本院认为，家园物业公司与三明市梅列区明辉花园南Ⅲ区业主委员会签订的《明辉花园南Ⅲ区物业管理服务合同》系缔约双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的规定，该合同合法有效。《顺延南Ⅲ小区物业管理的函》系小区业委会2011年12月1日出具，并未超出该小区业委会2011年12月31日的任期期限，家园物业公司也已实际向南Ⅲ小区提供了相应的物业管理服务，��《顺延南Ⅲ小区物业管理的函》对业主具有约束力。基于上述两份合同，家园物业公司与梁翠云、陈树清之间形成了物业管理关系，因梁翠云、陈树清未缴纳物业管理费，家园物业公司作为提供物业服务的一方，有权提起诉讼主张权利，家园物业公司是讼争的物业管理关系的适格主体。因此，家园物业公司是本案的适格原告。二、本案是否超过诉讼时效的问题。梁翠云、陈树清认为，本案于2016年7月25日立案，距2013年已三年多，超过了两年的诉讼时效。家园物业公司认为，家园物业公司多次向梁翠云、陈树清催讨物业管理费，并于2014年9月向本院提交诉状，诉讼时效中断，因此本案未超过两年的诉讼时效。并提供《通知》、《2011年至2013年欠交物业费清单》、立案庭出具的《说明》予以证明。梁翠云、陈树清认为，对《通知���、《2011年至2013年欠交物业费清单》有异议，家园物业公司并未向梁翠云、陈树清催讨过物业费；对《说明》有异议，《说明》中载明家园物业公司提交诉状的时间是2014年9月2日，但梁翠云、陈树清收到的诉状上家园物业签字的时间为2016年7月25日。本院认为，家园物业提供的《通知》、《2011年至2013年欠交物业费清单》系家园物业公司单方出具的，不足以证明家园物业公司向梁翠云、陈树清催缴物业服务费的事实，不予采信。立案庭出具的《说明》载明“原告（家园物业公司）已于2014年9月2日向我院提交诉状”，故认定家园物业公司向本院提交诉状的时间为2014年9月2日。因此，本案未超过两年的诉讼时效。综上所述，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会依法选聘的��业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。梁翠云、陈树清系三明市梅列区明辉花园南区业主，家园物业公司与小区业委会签订的《物业管理服务合同》、《顺延南Ⅲ小区物业管理的函》对其具有约束力。家园物业公司对三明市梅列区明辉花园南区提供物业管理服务，梁翠云、陈树清依法应向家园物业公司交纳相应的物业管理费。家园物业公司要求梁翠云、陈树清支付2012至2013年的物业管理费672元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。梁翠云、陈树清未按约支付物业管理费属违约行为，应承担违约责任，家园物业公司要求梁翠云、陈树清支付违约金的诉讼请求于法有据，予以支持。梁翠云、陈树清提供的《反映重化社区居委会和明辉花园小区业主委员会的问题》、《法律赋予小区的权利应得的尊重》、《补充》系陈树清的单方陈述，不符合证据的形式���求，不予采信，梁翠云、陈树清关于家园物业公司未按合同约定提供物业服务的辩解没有依据，不予采纳。家园物业公司为催讨本案的物业管理费聘请律师参与诉讼，依据合同的约定，家园物业公司有权要求梁翠云、陈树清承担相应的律师代理费。家园物业公司未举证证明《委托代理合同》与本案的关联性，且该合同约定的律师代理数额与家园物业公司提交的《律师代理费发票》的数额不符，不予采信，故家园物业公司要求梁翠云、陈树清支付律师代理费300元的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解��》第一条、第六条规定，判决如下：一、梁翠云、陈树清应于本判决生效之日起三日内向三明市家园物业管理有限公司支付2012年至2013年的物业管理费672元；二、梁翠云、陈树清应于本判决生效之日起三日内向三明市家园物业管理有限公司支付违约金（该违约金分别计算：以2012年拖欠的物业服务费336元为本金，按月利率1.5%计算，从2012年5月31日起计至本金实际给付之日止；以2013年拖欠的物业服务费336元为本金，按月利率1.5%计算，从2013年5月31日起计至本金实际给付之日止）；三、驳回三明市家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25���，由梁翠云、陈树清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员 俞美华二〇一六年十月二十四日书记员 罗明凤附：本判决相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交���习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 来源：