（2016）黔01民终4570号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2018-08-03
案件名称
清镇市百惠有限责任公司、清镇市黔红贸易有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
清镇市百惠有限责任公司,清镇市黔红贸易有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终4570号上诉人（原审被告）：清镇市百惠有限责任公司，住所地清镇市红枫湖镇建国路1号。法定代表人：赵永庆，该公司经理。委托诉讼代理人：冉孟明，贵州纵贯律师事务所律师，执业证号15201201510535339。委托诉讼代理人：杨春雷，贵州纵贯律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：清镇市黔红贸易有限责任公司，住所地清镇市建国路星光花苑。法定代表人：李明秀，该公司经理。委托诉讼代理人：罗星光，清镇市站街镇法律服务所法律工作者。上诉人清镇市百惠有限责任公司（以下简称百惠公司）因与被上诉人清镇市黔红贸易有限责任公司（以下简称黔红公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2016）黔0181民初749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人百惠公司上诉请求：1、撤销一审判决并驳回黔红公司全部诉讼请求；2、二审案件受理费由被上诉人黔红公司负担。事实和理由：一、一审认定事实不清，1、双方签订租赁合同的目的为租赁而不是劳务派遣，且合同约定的租金加上被上诉人主张的工人工资及保险费之综合才基本与同时段房屋租金持平；2、在合同的履行情况上，百惠公司一直未向黔红公司派遣任何员工，而黔红公司一直按照合同约定的总金额积极支付费用，且在长达8年的时间内一直未对合同约定的“工人工资及保险费”进行调整，不符合常理，故涉案金额不是工人工资而是房屋租金；二、一审法院违背处分原则，百惠公司在另案中未向法院主张以工人工资、保险费形式代替一部分租金的房屋使用费并不代表放弃此项请求权，一审以此否定涉案费用为房屋租金，属认定事实错误。被上诉人黔红公司辩称，百惠公司的上诉理由不成立，涉案金额不是房屋租金而是工人工资，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黔红公司向法院起诉请求：判令：一、百惠公司返还职工工资及职工保险费1374732元；二、诉讼费由百惠公司承担。一审法院认定事实：2008年1月8日，黔红公司（乙方）与百惠公司（甲方）签订《商场租赁合同》载明：一、租赁范围及时间，1、甲方将位于清××枫湖镇××百货大楼自有产权商场二楼及三楼右边部分（以品香居墙为界）出租给乙方使用。由乙方自主投资、经营。乙方在取得国家工商行政机关批准及有关法律法规允许范围内自主经营，甲方不得干涉。2、租赁期为6年，即从2008年1月1日至2013年12月31日止。二、租赁费用及租赁方式，1、租金为12万元每年。2、乙方每年支付甲方值班管理费用60648元（1120M2×4.5×12=60480元）。3、甲方搭配7名职工由乙方安排工作，工资及保险费用由乙方负责支付。保底工资600元每人每月，保险费用每人每月347元（今后发生保险费用上调乙方不承担，由甲方解决），为保障职工的合法权益，乙方需将该项费用交由甲方代为发放。（若搭配的职工违反《合同法》相关规定，乙方有权辞退，交由甲方负责处理）。四、付款方式，租金、管理费用及职工工资保险费用由乙方按季度于租金到期前十天内支付。若乙方出现拖欠租金、管理费及工资保险费用的情况，甲方有权利按3‰每天收取滞纳金。五、违约责任，为维护甲、乙双方利益，由乙方支付两万元作为保证金，若乙方中途撤除，保证金不予退还，并必须支付甲方违约金十万元。若因甲方中途中止合同，亦必须赔偿乙方装修损失，并支付违约金十万元，中途遇拆迁及不可抗力因素等造成合同中止除外。六、附则，1、该甲、乙双方各自承担的各项税费按《税法》规定各自承担。2、本合同一式四份，双方各执两份（附本商场房产证复印件）。合同签章处甲方为百惠公司印章，乙方为黔红公司印章及李明秀的签字。合同履行期内，黔红公司按合同约定向百惠公司交纳工人工资、保险费合计886032元。期间，租赁房屋的租金、值班管理费另行计算。2008年10月8日，黔红公司（乙方）与百惠公司（甲方）签订《商场租赁合同》，约定：一、租赁范围及时间，1、甲方将位于清××枫湖镇××百货大楼自有产权商场一楼约210平方米商场出租给乙方使用。由乙方自主装饰、投资、经营。乙方在取得国家工商行政机关批准及有关法律法规允许范围内自主经营，甲方不得干涉。2、租赁时间：从2008年10月16日至2013年9月30日止。二、租赁费用及租赁方式，1、租金为20万元每年。2、乙方每年支付甲方值班管理费用53104元。3、乙方负责为甲方安排14名职工就业，工资及保险费用由乙方负责支付。保底工资800元每人每月，保险费用每人每月372元（今后发生保险费用上调乙方不承担，由甲方自行解决），为保障职工的合法权益，乙方需将上述费用交由甲方代为发放，代为上缴。（若乙方承担的职工违反《劳动法》相关规定，乙方有权辞退，交由甲方负责处理）。三、付款方式，租金、管理费用及职工工资保险费用由乙方按季度于租金到期前十天内支付。若乙方出现拖欠费用情况，甲方有权每天按租金的3‰收取滞纳金。若拖欠时间超过一月的，甲方有权收回出租商场，终止合同。四、违约责任，1、为维护甲、乙双方利益，由乙方支付/万元（未填）作为保证金，若乙方中途撤除，保证金不予退还，并必须支付甲方违约金十万元。2、若因甲方原因中途中止合同，甲方必须赔偿乙方装修损失，并支付违约金十万元，中途拆迁及不可抗力因素造成合同中止除外等内容。合同签章处甲方为百惠公司印章，乙方为黔红公司印章。合同履行期内，黔红公司按合同约定向百惠公司交纳工人工资（含代发生活费）、保险费合计488890元。期间，租赁房屋的租金、值班管理费另行计算。综上，黔红公司向百惠公司交纳工人工资（含代发生活费）、保险费合计1375012元。上述两份《商场租赁合同》期限届满后，黔红公司继续使用租赁房屋。2016年2月3日，百惠公司向该院提起诉讼，要求解除与黔红公司的不定期租赁关系、按租金及值班管理费标准支付房屋使用费并返还租赁房屋等。2016年4月15日，该院（2016）黔0181民初284号民事判决书对黔红公司与百惠公司租赁合同纠纷一案作出判决：一、百惠公司与黔红公司之间的不定期租赁关系于2016年2月3日解除；二、黔红公司于判决生效之日起十五日内将清镇市红枫湖镇建国路1号百货大楼商场二楼及三楼右边部分房屋（面积为1120平方米，以品香居墙为界）返还百惠公司，并按440元/天标准支付百惠公司2016年1月1日至租赁房屋实际返还之日期间的房屋使用费及值班管理费；三、驳回百惠公司的其他诉讼请求。同日，该院（2016）黔0181民初286号民事判决书判决：一、百惠公司与黔红公司之间的不定期租赁关系于2016年2月3日解除；二、黔红公司于判决生效之日起十五日内将清镇市红枫湖镇建国路1号百货大楼商场一楼约210平方米租赁房屋返还百惠公司，并按693元/天标准支付2016年1月1日至租赁房屋实际返还之日期间的房屋使用费及值班管理费；三、驳回百惠公司的其他诉讼请求。现该两份民事判决已生效。一审法院认为，百惠公司与黔红公司签订《商场租赁合同》，就百惠公司名下清镇市红枫湖镇建国路1号百货大楼自有产权商场一楼、二楼及三楼右边部分1330平方米房屋出租给黔红公司使用，合同对租金、值班管理费及案涉工人工资、保险费分别作出约定。该案争议焦点为黔红公司向百惠公司交纳的款项1375012元是工人工资、保险费还是房屋租金。首先，从双方签订的《商场租赁合同》内容看，双方分别约定了租金、值班管理费、工人工资及保险费及计算标准；其次，百惠公司就其主张的“工人工资、保险费是房屋租金”的意见没有提交证据予以证明；第三，从该院（2016）黔0181民初284号、286号民事判决书看，百惠公司主张的不定期租赁期间的房屋使用费是按《商场租赁合同》约定的租金、值班管理费计算，并未主张将工人工资及保险费计入房屋使用费，该两份判决书亦判决由黔红公司按租金、值班管理费标准支付百惠公司返还房屋之前的房屋使用费。判决后，双方对此均无异议，现该两份判决书已生效。综上，该院认定黔红公司向百惠公司支付的款项1375012元不是房屋租金。关于黔红公司诉请百惠公司返还工资及保险费1374732元的主张，经查，双方于两份《商场租赁合同》中，均约定百惠公司搭配职工由黔红公司安排工作，工资及保险费由黔红公司支付，如保险费用上调，由百惠公司解决；黔红公司将费用交百惠公司代为发放，代为上缴。后黔红公司按合同约定支付了工资及保险费1375012元，但百惠公司于双方合同期限内及不定期租赁合同关系解除之前均未安排职工到黔红公司工作，违反了合同约定。现双方租赁合同关系已解除，百惠公司安排职工到黔红公司工作的约定客观上已不能实现，故百惠公司应返还黔红公司工人工资及保险费1375012元。黔红公司主张返还工资及保险费1374732元，该院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决清镇市百惠有限责任公司于该判决生效之日起十五日内返还清镇市黔红贸易有限责任公司工人工资及保险费1374732元。本院在二审期间，根据审理的情况，责令百惠公司提交了一份其与李明秀个人签订的《商场租赁合同》，经质证，黔红公司对该合同的真实性无异议，但认为与本案无关联性。经查，根据上述合同内容显示，2010年12月3日，李明秀（乙方）与百惠公司（甲方）签订《商场租赁合同》，约定：一、租赁范围及时间，1、甲方将位于清××枫湖镇××百货大楼自有产权商场三楼（原品香居三楼大厅）350平方米商场出租给乙方使用，由乙方自主装饰、投资、经营。乙方在取得国家工商行政机关批准及有关法律法规允许范围内自主经营，甲方不得干涉。2、租赁时间：从2010年10月16日至2013年9月30日止。二、租赁费用及租赁方式，1、租金为3万元每年。2、乙方每年支付甲方值班管理费用36000元。三、付款方式，租金、管理费用及职工工资保险费用由乙方按季度于租金到期前十天内支付。若乙方出现拖欠费用情况，甲方有权每天按租金的3‰收取滞纳金。若拖欠时间超过一月的，甲方有权收回出租商场，终止合同。四、违约责任，1、为维护甲、乙双方利益，由乙方支付/万元（未填）作为保证金，若乙方中途撤除，保证金不予退还，并必须支付甲方违约金十万元。2、若因甲方原因中途中止合同，甲方必须赔偿乙方装修损失，并支付违约金十万元，中途拆迁及不可抗力因素造成合同中止除外等内容。合同签章处甲方为百惠公司印章，乙方为李明秀签名。另查明，关于黔红公司提交的49张交款内容包含有“代发值班工资”的票据，其中有38张显示的交款人为黔红公司；有11张票据显示的交款人为李明秀，交款期间为2010年10月16日至2013年9月30日。本院查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点为黔红公司主张其向百惠公司交纳的1375012元的性质是否属于租金。对此，首先需要查明的是1375012元的具体构成。黔红公司主张上述费用是其提交的49张收据中内容包含有“代发值班工资”的缴纳金额的总和。经本院查明，上述票据中有11张（总金额为71500元）是以李明秀个人身份缴纳的，结合百惠公司与李明秀个人签订的租赁合同内容来看，该11张收据的交款期间与李明秀和百惠公司签订的租赁合同履行期间完全一致，且无其他相关证据相佐证，故上述11张收据不能证明系黔红公司因其与百惠公司签订的租赁合同而缴纳的相关费用，与本案无关联性，本院不予认可。对于其他38张票据，因当事人无异议，且与涉案两份租赁合同的履行期间一致，本院予以确认。故本院认定黔红公司实际按租赁合同约定支付了涉案费用1303512元（1375012元中扣除71500元）。一审中认定黔红公司向百惠公司交纳上述费用合计为1375012元错误，对此，本院予以纠正。其次，关于涉案费用的定性问题。虽然两份《商场租赁合同》中，均有约定百惠公司搭配职工由黔红公司安排工作，工资及保险费由黔红公司支付并将费用交百惠公司代为发放，但在实际履行过程中，百惠公司未派遣任何员工到黔红公司处工作，而黔红公司仍持续性地将上述费用合计1303512元缴纳给百惠公司，明显不符合常理。可见，双方在合同中的此款项性质约定并不是真实意思表示；即使该约定属实，双方在实际履行过程中也以各自的行为变更了合同中对该款项的约定内容且达成一致意向，即即使百惠公司不派遣任何员工，黔红公司仍需按照合同约定的金额支付上述款项。由此可见，涉案1303512元的费用并非是职工工资及保险费，而是租金的组成部分。故，对于黔红公司主张涉案费用为职工工资及保险费，本院不予采信。因黔红公司在租赁合同解除之前一直占有并使用该租赁物，故对于该涉案租金部分，百惠公司无需返还。一审认定上述费用为职工工资及保险费并以百惠公司违反合同约定为由判令百惠公司予以返还，属于认定事实错误，本院予以纠正。综上所述，百惠公司的上述请求成立，予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省清镇市人民法院（2016）黔0181民初749号民事判决；二、驳回清镇市黔红贸易有限责任公司全部诉讼请求。一审案件受理费17173元，由清镇市黔红贸易有限责任公司负担；二审案件受理费17173元，由清镇市黔红贸易有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 龙 珑代理审判员 柳 凡代理审判员 冯文婷二〇一六年十月二十四日书 记 员 马知遥 关注公众号“”