（2016）京0101民初9228号

裁判日期: 2016-10-24

公开日期: 2017-03-21

案件名称

田凤荣与谭林焱房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市东城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

田凤荣,谭林焱

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十八条

全文

北京市东城区人民法院民事判决书（2016）京0101民初9228号原告：田凤荣,女,1971年3月25日出生。委托诉讼代理人:林琪，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘战强,北京友恒律师事务所律师。被告：谭林焱，男，1974年10月1日出生。原告田凤荣与被告谭林焱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田凤荣及其委托诉讼代理人刘战强到庭参加了诉讼。被告谭林焱经本院公告传唤，逾期未申明理由未到庭应诉。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告田凤荣向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2016年5月4日签订的《房屋出租合同》；2、请求判令被告返还房屋租金70800元、押金11800元；3、请求判令被告向原告支付违约金23600元；4、请求判令被告赔偿原告装修费损失8248元和加盟费损失15800元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年5月4日签订《房屋出租合同》,约定被告将位于北京市东城区地安门东大街×号×幢房屋转租给原告，租期自2016年5月10日起至2018年5月9日止，年租金141600元，押金为11800元。合同签订当日，原告依约将租金70800元和押金11800元交给被告，被告于2016年5月5日晚将房屋钥匙交给了原告。2016年5月6日，涉案房屋门窗、外墙被他人损坏，5月8日房屋门锁被他人涂抹胶水，5月9日房屋玻璃被他人打碎。经了解系该房屋前承租人所为。上述侵权行为导致原告对涉案房屋的装修受损且无法正常经营，原告的合同目的无法实现。原告曾为此多次找被告沟通解除合同一事，被告均以各种理由推托。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告未答辩。经审理本院认定事实如下：坐落于北京市东城区地安门东大街×、×号×幢等×幢房屋系案外人张某、张某等四人共有之私产，建筑面积共计32.2平方米。2015年8月22日，张某与被告签订《合同书》，约定被告向张某租赁前述房屋中的一间，租赁期限为2014年11月12日至2017年11月12日，月租金15000元。双方还约定，试用期内被告如需转让，需经得张某同意。2016年5月4日，原、被告签订《房屋出租合同》，约定原告向被告租赁北京市东城区地安门东大街×号×幢房屋，租赁期限为2年，自2016年5月10日起至2018年5月9日止，年租金标准为141600元，每半年支付一次。原告还应向被告交纳押金11800元。双方还约定，此合同自签字之日起具有法律效力，双方应共同遵守，对双方都具有约束力。因一方违约给对方造成的经济损失，由违约方负责，押金不予退还，并向对方支付两个月的租金作为违约金。如合同延期、变更、解除需双方协商同意。原告在租赁期间，如被告因该房屋或者该房屋出租范围内的土地，与第三方发生纠纷或被告与第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋出租范围内的土地，致使原告无法正常营业超过20天以上的，原告有权解除合同，并由被告承担违约责任。合同签订后，原告如约向原告支付了首期租金和押金，被告亦于2016年5月5日向原告交付了房屋。诉讼中，原告称其于2016年5月5日晚间接收了房屋钥匙之后，就开始筹备开业事宜。同年5月8日，原告发现租赁房屋门窗、外墙、玻璃等被他人破坏，报警后也未查出肇事者。但据原告了解，此系该房屋前承租人因与被告有矛盾而为之。为此，原告多次与被告联系解除合同退还租金、押金事宜，被告均予以推脱。此外，涉案房屋产权人张某到庭作证，称其将地安门东大街×号×号北房×间（建筑面积21.5平方米）租给了被告，被告未经其同意将其中西侧×间转租给了原告，且拖欠其租金。其于2016年5月中旬得知被告转租房屋后，即与被告联系支付租金等事宜，后被告称其无力支付租金，请张某将房屋收回。为此，张某将其与被告交涉的内容告知了原告，并于2016年6月23日自原告处将房屋收回。关于原告主张的装修损失和加盟费损失，原告称包括如下项目：1、原告请厂家制作了一套柜子，价格为3600元，已付1600元，因发现租赁房屋受到破坏，故已请厂家将柜子拉走；2、原告购买了抽油烟机一台，价格298元，现在原告处保管；3、安装空调支出280元；4、购买壁纸支出70元，现由原告保管；5、购买二手设备，支出1000元；5、定做灯箱，价格3000元，尚未支付；6、原告租赁涉案房屋经营“名客佳”餐饮，为此支出了加盟费15800元。原告于庭审中向本院提交了如下证据：1、中信银行转账短信通知打印件，其中可显示某账户在5月6日分别支出了1600元和198元；2、微信截图，其中显示某人告知另一人推迟安装灯箱，时间为6月7日；3、购买抽油烟机的发票，金额为298元，时间为2016年5月7日；4、原告于2016年5月4日与名客佳（北京）国际餐饮管理有限公司签订的《合作协议书》，其中约定该公司授权原告“名客佳”品牌经营权，并提供管理服务体系，该公司一次性向原告收取品牌使用费7800元，专用设备费、培训费、服务费8000元。原告提交的上述证据中，证据1不能确定是原告的银行账户所发生的费用，其真实性和证明力本院不予认定；证据2不能确定是原告与制作灯箱一方的通讯记录，其真实性和证明力本院不予认定；证据3可证明原告确实购买了抽油烟机，并为此支出了298元；证据4可证明原告与名客佳（北京）国际餐饮管理有限公司签订了加盟协议，但不足以证明原告为此支出了加盟费。就原告主张的其他经济损失，原告未举证。根据原告的陈述和其提供的证据，可知原告主张的装修损失实际为购置经营设备和广告用具的支出，且其购买的设备现由原告持有。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告经本院合法传唤，未申明理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，原告以租赁房屋受到案外人的不法侵害导致其无法正常经营为由要求解除合同，但原告诉称的不法侵害发生在合同租赁期限开始之前，且原告没有为此举证。故本院对原告此项诉讼主张不予采纳。但被告未经房屋产权人同意擅自将涉案房屋转租与原告，事后又未取得房屋产权人的授权，故被告转租该房屋的行为无效。原、被告订立的《房屋出租合同》亦因此而应当认定为无效。根据我国合同法的规定，合同被确认为无效后，因该合同取得的财产，应予返还。故被告应当将向原告收取的租金和押金如数退还。至于原告要求被告支付违约金并赔偿损失的诉讼请求，原告于诉讼中没有就其大部分主张提供有效证据予以证实，且原告对于合同的无效亦应承担一定责任，故原告此项诉讼请求没有事实与法律依据，本院不能支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告谭林焱于本判决生效后三日内返还原告田凤荣租金七万零八百元、押金一万一千八百元；二、驳回原告田凤荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2904元，由原告田凤荣负担1039元；由被告谭林焱负担1865元（原告已交纳；被告于本判决生效后三日内交纳）。公告费560元，由被告谭林焱负担（于本判决生效后三日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　韩毅兵人民陪审员　　薛　红人民陪审员　　潘和平二〇一六年十月二十四日书　记　员　　郑梦彤百度搜索“”