（2016）鲁06民终3358号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-30
案件名称
莱州市城港路街道碾头村民委员会与孙延波土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙延波,莱州市城港路街道碾头村民委员会
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁06民终3358号上诉人(原审被告)：孙延波，农村居民。委托代理人：刘国臻，山东信力源律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：莱州市城港路街道碾头村民委员会法定代表人：翟文杰，村委主任。委托代理人：朱竹军，山东文景律师事务所律师。上诉人孙延波因土地租赁合同纠纷一案，不服莱州市人民法院(2016)鲁0683民初1450号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。上诉人孙延波的委托代理人刘国臻、被上诉人莱州市城港路街道碾头村民委员会(以下称碾头村委)的法定代表人翟文杰及委托代理人朱竹军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告碾头村委诉称，1999年9月30日原告与被告孙延波签订资产租赁合同，合同约定：原告将3.021亩土地租赁给被告使用，租赁期限15年（自1999年10月1日起至2014年9月30日止），租金每年200元，于每年12月31日前一次性付清当年租赁费。合同期满被告应将土地完好交付原告，临时建筑物期满10日内拆除，清理完毕，恢复原貌。合同约定被告应按时间缴纳租金，逾期不交视为违约，并追究责任。任何一方违约，应罚1-10倍违约金（以上约定详见资产租赁合同书）。2014年9月30日租赁到期后，原告多次要求被告按照合同约定恢复土地原貌，交回租赁土地，并要求被告支付欠缴租金3000元，但被告却至今未交回土地，未给付租金。诉请法院依法判令被告：1、返还占有土地3.021亩，使用价值额按每年3020元计。2、支付欠缴土地租金人民币3000元，并承担违约金3万元。3、由被告承担诉讼费用。原审被告孙延波辩称，原、被告于1999年9月30日，签订资产租赁合同是事实，但原告所诉其他内容与事实不符，真实情况如下：1、租赁合同中我方所租土地原是荒地，荒置多年，我租赁后开荒种植了各种果树、树苗（桃树、石榴、苹果等）。2、2002年-2003年，修黄河渠的原因，村委主任翟永海找到我说要征用我租赁的土地，后协商征用了土地西边南北向约半亩地，只补偿当年青苗。3、征用土地后，我就找到翟永海主任，提到因为土地面积减少，与合同的内容不相符了，要么对租赁合同进行修改，要么给重新补上半亩地，要求调整租金，翟永海主任说土地不用补了，用后面的租金抵顶行了，原来是荒地，你自己开荒种的，也不用该合同了，以后每年就这么延续种着行了。4、2016年12月，合同中虽然写的期限是2014年9月30日止，几任村委也没有提出异议，我们一直延续下来了，翟德臣上任后也来默认我们租赁的事实，2015年年底，村委主任以个人名义找到我说已经把我租的土地卖给北京制药厂，让我把土地倒出来，我提出，我租赁的土地上种植的苗树正是盛果期，突然提出要倒出土地，应有一个合理的说法及补偿，村主任当时不同意，说不倒出来，就强行给推了果树，此后再没找到我。后期自称购买该土地的开发商找到我，要求与我协商给我补偿，但要求不经过村委，我不了解内情，自然也不能随意同意，我找到村委要求处理这事，但村委避而不谈不协商，只说法庭上见。反之，合同约定即使有权收回所租资产，但须提前三个月通知乙方。给予合理补偿。5、今年清明节，翟主任自己开着铲车到我们地里故意压损土地，损坏了地上种的果树。也经派出所出警。6、退一步讲，我作为一个村民，村里的农用地，村长没有在全村人都同意的前提下转让给私人用于工业用地，这样是否合理。村里农用地，村长却没有在全村人同意的前提下转让给用于工业用地，这样是否合法：1)农村土地特别是耕地是受到国家法律保护的，要把耕地转为工业用地的话，必须要有严格的审批过程及必备审批手续。任何不符合规定，我作为村民一员，就有权检举他们，法律规定，占用农用地的，必须按《土地管理办法》规定办理《农用地转用审批文件》，申请用地单位占用耕地，必须开垦新耕地赔偿原使用者，农业用地属于集体所有，法律也规定土地可以租赁，但耕地是不可以改变土地用途的。村民已经承包的土地享有使用权，出卖土地是须村委会通过才行。村主任就没有资格一个人来处理，土地是国家的，谁使用，谁耕，都是有法可依的，我作为村民应该有知情权。综上我方认为，（1）租赁土地已不存在3.021亩，2003年已征用部分。（2）租金已经村委主张并同意抵顶土地补偿款，所以更不存在违约及违约金。村里其他的村民租赁地的租金村委同样也不收取。（3）要求村委包补损坏的果树。所以，请求法院驳回原告的诉讼请求，维护我方的合法权益。如果原告坚持不合理的要求，我作为一个村民，要找到保护老百姓合法权益的相关政府部门，职权部门进行维权。原审法院经审理查明，1999年9月30日，原告碾头村委与被告孙延波签订“资产租赁合同书”，约定：原告将3.021亩土地租赁给被告使用，租赁期限15年，自1999年10月1日起至2014年9月30日止，租金每年200元，于每年12月31日前一次性付清当年租赁费。……合同期满交付原告租赁物时，须保持完好。被告在所租资产范围内临时建筑在合同期满后十日内拆除，清理完毕，恢复原貌。……被告应按规定时间交纳租金，逾期不交视为违约，并追究责任。……任何一方违约，应罚1-10倍违约金（以合同租金为标准）。合同签订后，被告开始使用租赁土地至今。现被告在上述涉案土地上有果树和绿化苗木、小房等附着物。原告称，2014年9月30日租赁到期后，原告多次要求被告按照合同约定恢复土地原貌，交回租赁土地，并要求被告支付欠缴租金3000元，但被告至今未交回土地，未给付租金，因此，诉请法院依法判令被告：1、返还土地3.021亩；2、支付欠交土地租金3000元，并承担违约金3万元。被告不同意返还涉案土地，称签订租赁合同后，刚取得租赁土地时，是3.021亩，2003年因为引黄工程占用了一部分，大约半亩左右。其于1999年开始已经交纳了三年租金600元，但收据已经丢失，且前任村委主任已同意占用土地补偿抵顶租金；原告不认可。双方未再提供出其他相关证据。关于涉案土地坐落位置及状况：位于莱州市美鲁啤酒原料有限公司厂（麦芽厂）北边，东至麦芽厂仓库的东山，西至麦芽厂仓库的西山，南至麦芽厂仓库的后檐，北至大湾南沿。东西长53米，南北长38米，合计3.021亩。原审法院认为，合同应当基于合同当事人的合意订立，并应依法成立。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，原、被告签订了土地租赁合同，就土地承包约定了相关权利、义务，不违反有关法律规定，合同依法成立。双方均应依据双方签订的合同来履行双方的义务。现双方签订的合同已经到期，到期后被告继续使用租赁物的行为应按照原合同的约定来确定双方的权利义务，但原告有权随时要求返还租赁物。因此，原告要求返还租赁的土地，于法有据，法院予以支持。现被告在涉案土地上有果树和绿化苗木、小房等附着物，因此，被告将涉案土地上的附着物清理完毕，才能返还原告土地，但应给予其一定的期间。同时，被告应给付原告欠交的租金，被告虽称已给付原告600元且已抵清租金，但原告不认可，被告亦未提供出相关证据，故被告的该辩解，本院不予支持。被告欠交租金已经构成违约，因此，原告要求被告给付租金3000元及违约金，理由正当，法院予以支持。但原、被告约定的违约金过高，应适当予以调整，以不超过欠交租金的30%为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告孙延波将其租赁原告莱州市城港路街道碾头村民委员会的3.021亩[范围：位于莱州市美鲁啤酒原料有限公司厂（麦芽厂）北边，自麦芽厂仓库东山至西长53米，自麦芽厂仓库后檐至北长38米]土地上的果树和绿化苗木、小房等附着物全部清理完毕并返还原告上述土地，限判决生效后九十日内履行完毕。二、被告给付原告租赁期间的租金3000元及违约金900元，限判决生效后十日内付清。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费690元，由原告负担318元，被告负担372元。宣判后，上诉人孙延波不服原审判决上诉称，涉案合同签订后的2003年因修黄河渠的原因征用了涉案土地约半亩，只补偿了当年的青苗费，上诉人找到原村委主任经协商，不再补地并用租金抵顶，也未变更合同内容；上诉人已交纳了两年的租赁费，不存在违约的问题，上诉人不慎将单据丢失，被上诉人应有完善的会计制度显示。请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。被上诉人碾头村委辩称，上诉人的上诉主张，没有证据证实，不存在上诉人所称修黄河渠的原因而征用所租赁部分土地，更不存在上诉人所称以租金抵顶征地补偿的说法，上诉人欠交土地租赁费，违约事实清楚。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。二审审理查明的案件事实同一审。本院认为，1999年9月30日被上诉人碾头村委与上诉人孙延波签订资产租赁合同书约定：被上诉人将3.021亩土地租赁给上诉人使用，租赁期限15年，自1999年10月1日起至2014年9月30日止，租金每年200元，于每年12月31日前一次性付清当年租赁费；合同期满交付租赁物时，须保持完好；上诉人在所租资产范围内临时建筑在合同期满后十日内拆除，清理完毕，恢复原貌；上诉人应按规定时间交纳租金，逾期不交视为违约，并追究责任；任何一方违约，应罚1-10倍违约金（以合同租金为标准）；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后上诉人使用租赁土地至今，现上诉人在涉案土地上有果树和绿化苗木、小房等附着物；本院予以确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。第二款规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案依庭审查明的事实及当事人所提交的证据分析，上诉人主张涉案合同于2003年因修黄河渠征用了涉案土地约半亩，只补偿了当年的青苗费，经上诉人找原村委主任协商不再补地并用租金抵顶，即上诉人主张对涉案合同部分内容作了实质性变更；被上诉人不认可，并抗辩称不存在修黄河渠而征用所租赁部分土地，也不存在以租金抵顶征地补偿的说法。上诉人作为涉案合同的一方当事人，对主张合同关系变更并对引起合同关系变动的事实承担举证责任，现上诉人不能提交确实充分的证据加以证明，上诉人应承担举证不能的后果。因当事人双方已对涉案合同期满作了约定，即上诉人在所承租资产范围内的临时建筑于合同期满后十日内拆除并恢复原貌，且经法院现场勘验，涉案租赁土地上存有部分绿化苗木及小房，而上诉人主张存有1300余棵盛果期的果树与事实不符；被上诉人据此主张上诉人返还所租赁的涉案土地，与约相合，于法有据。上诉人孙延波上诉所称，涉案合同签订后的2003年因修黄河渠的原因征用了涉案土地约半亩，只补偿了当年的青苗费，上诉人找到原村委主任经协商，不再补地并用租金抵顶，理由不当，证据不足，本院不予支持。关于涉案合同约定租赁费的履行情况，上诉人主张已交纳了两年的租赁费，因涉案土地部分被征用也不存在违约，只是不慎将交纳租赁费的单据丢失；被上诉人不认可，并称原村委主任翟永海已过世，村委会的账目并无这方面的记载；上诉人作为负有履行交纳租赁费义务的当事人应承担举证不能之后果。上诉人孙延波上诉称，上诉人已交纳了两年的租赁费，不存在违约的问题，上诉人不慎将单据丢失，被上诉人应有完善的会计制度显示等理由，证据不足，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费372元，由上诉人孙延波负担。本判决为终审判决。审判长 曹红岩审判员 徐怀育审判员 付景波二〇一六年十月二十四日书记员 田欣琦 百度搜索“”