（2016）津0103民初7349号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-09-20
案件名称
天津中海华昌物业管理有限公司与吴毅彦物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市河西区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津中海华昌物业管理有限公司,吴毅彦
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0103民初7349号原告天津中海华昌物业管理有限公司。法定代表人齐玉生。委托诉讼代理人宋进伟。委托诉讼代理人马慧芬。被告吴毅彦。委托代理人李宏贺。委托代理人肖甜。原告天津中海华昌物业管理有限公司与被告吴毅彦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张宁宁独任审判，公开开庭进行了审理。原告天津中海华昌物业管理有限公司的委托代理人马慧芬、宋进伟，被告吴毅彦的委托代理人李宏贺、肖甜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求，1、判令被告给付原告2013年1月1日至2015年12月31日物业服务费5427元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系坐落于的业主，其房屋建筑面积为125.63平方米。原告与天津市河西区香水园小区业委会签订的《天津市住宅物业管理服务合同》约定：物业服务费收费标准为按建筑面积计算每月每平方米1.20元，依照合同约定，被告每月应交物业费150.76元，被告自2013年1月1日至2015年12月31日共拖欠物业服务费5427元。经原告多次催要未果。给原告造成了较大的经济损失，被告应当向原告支付拖欠的物业服务费。为了保护原告的合法权益，依据我国相关民事法律规定，特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告给付原告2013年1月1日至2015年12月31日物业服务费5427元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提交如下证据（均为复印件）：１、《天津市住宅物业服务合同》一份，证明原告为小区提供物业服务的依据、收费标准和服务期限；2、天津市河西区香水园小区业主大会出具的证明一份、关于对物业管理服务质量调查证明一份、天津市河西区梅江街道办事处出具的关于对物业管理服务质量调查证明一份，证明原告服务质量较好，曾多次向欠费的业主催要过物业费；3、受案通知一份，证明原告曾申请过诉前调解；4、天津市河西区香水园小区业主大会出具的物业服务合同延期协议证明一份，证明物业服务合同到期之后，原告继续在香水园小区服务至2015年12月31日。被告辩称，我是的业主。对原告陈述的房屋面积、欠费时间认可，对收费标准、欠费金额不认可。我不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、不认可原告的诉讼主体地位。原告在诉状中陈述的物业服务合同，被告作为香水园业主不可能与原告签订任何合同。即使原告与小区业委会签订了物业服务合同，按照物权法和物业管理条例细则的规定，都提到了聘请小区物业公司需要小区双三分之二（小区业主人数和建筑面积）以上业主决定，但是香水园小区从来没有举行过选举小区物业公司的会议，所以我们对原告主体身份不认可。2、原告提到的未交费期间，这段期间原告并没有做过任何公示表示其在香水园小区进行过服务，且在这段期间原告没有尽到任何物业服务的义务，并且给我造成了财产损失，我不交物业费合理合法，原告与业委会签订的物业服务合同属于继续性合同，因此业主享有先履行抗辩权，但是原告未按照物业服务合同的标准进行服务，依照物业服务合同的约定，原告应当按照天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准中的一级服务标准向原告提供服务，但原告的实际服务内容和服务标准不符，首先原告没有尽到综合管理的义务，按照一级服务标准，原告有多项不合格，例如原告未建立完善的管理制度，对业主资料、房屋档案从不做调查记录，每年本应举行两次业主满意度测评也未有数据显示，且覆盖率低于百分之八十五，专项维修资金的使用情况以及场地占用费的使用情况也从未公示，其次原告对公共秩序和环境卫生也未尽到应尽义务，按照标准，门岗应该二十四小时执勤，但小区门岗经常没有人值班，小区经常有偷盗事件发生，物业不但不及时报案，更是对业主反映的情况消极怠工，长此以往。另有42号楼4门门禁损坏报修，物业长时间搁置，导致楼道人员混杂，存在安全隐患，楼道内张贴各种小广告也无人管理。我楼顶上的避雷天线也已损坏，原告至今未予修复，给我人身财产安全造成很大隐患。按照服务质量标准，原告应当对楼栋公用部位检查维修，每周巡查一次，二十四小时保持值班，我房屋位于顶层，多次漏水报修，原告置之不理，导致我房屋墙皮脱落，给我的财产造成了极大损失。原告在诉状中提到的收费标准不合理，主张的收费标准过高，与实际服务不符，属于违规收费。我所居住的房屋为6层无电梯，原告在诉状中主张的收费标准为每月每平方米1.2元，按照天津市普通住宅小区物业收费标准，原告是按照最高标准收费，但高层与多层在物业服务内容上有诸多不同，原告却按相同的标准收费，费用分摊不合理，有失公平。我从全国企业信用信息网上查询，原告在2014年5月21日取得二级资质，原告在和业委会签合同的时候，最高不过三级资质。原告没有资格按照一级收费标准收费。原告主张的物业费有部分已过诉讼时效。原告是2016年8月4日向法院起诉，之前原告从未向我主张过物业费，更没有书面催告。因此，原告有效主张应从2014年8月4日算起。对于2014年8月4日之前发生的物业费已过诉讼时效。综上，原告在提供物业管理服务期间未完全履行合同义务，并且一直不进行补救。经过多方投诉，香水园业主委员会现已聘请其它物业公司对小区进行物业服务。原告在撤离小区之后，企图通过诉讼的方式得到与其服务价值不符的物业费，希望人民法院在查明事实的基础上，公正判决。被告就其主张向本院提交如下证据（均为复印件）：1、提交房产证复印件一份，证明该房屋系被告所有及房屋面积；2、网页截图一份，证明在2013年10月16日物业公司对不交车位费的业主采取堵门不许进入小区的措施，表明原告服务不符合物业服务的标准；3、照片24张共6页，证明被告房屋漏水、墙皮脱落，原告未予理睬。被告所住楼栋楼顶避雷针损坏，原告未及时修复。物业公司在小区42号楼旁边私自开设小门，无人管理。小区内环境恶劣，业主私自安装地锁，证明原告物业服务不到位；4、天津市第二中级人民法院（2014）二中民四终字第765号民事判决书一份，证明物业合同应当得到小区过半数业主的同意，物业合同才发生法律效力，原告不能证明其物业服务合同经过合法程序产生，所以我们认为该合同没有法律效力；5、2004年天津市物价局关于香水园三期经济适用房销售价格的通知及列表一份，证明香水园小区作为经济适用房不能够采用最高物业收费标准；6、全国企业信用公示系统查询信息一份，证明原告二级物业服务资质取得时间是2014年5月21日，但原告签订的物业服务合同时间是2013年1月1日，证明原告签订合同时有欺诈行为。针对原告提交的证据,被告发表质证意见如下：对证据1不认可。该合同对被告没有约束力，对合同效力不予认可。对证据2均不认可，原告从未做过相关的调查，请求原告出示原始的调查记录。根据相关规定，该类证明均需要相关经手人签字，这些证明均没有经手人签字。对证据3不认可，并没有产生催要的效果，被告没有收到通知，没有进入诉讼程序，该受案通知只是原告和诉前调解委员之间的协议，并没有通知到业主，故不产生效力。对证据4不认可，没有经过合法程序。针对被告提交的证据,原告发表质证意见如下：对证据1认可。对证据2不认可，跟我们物业服务没有关系，小区车位费由小区业委会收取。对证据3不认可，被告房屋漏水不属于原告服务范围，跟我们没有直接责任关系，楼顶避雷针损坏，随意安装地锁跟我们没有关系，我们只负责小区内交通的疏导。对证据4不认可。对其证明目的不认可。对证据5不认可，我们认为香水园小区是商品房，不是经济适用房。即使是经济适用房，也不包括被告所属的42号楼。对证据6不认可。我们很久之前就取得物业服务资质，该证据不符合证据取得的合法性。本院认证意见如下：原告提交的证据14及被告提交的证据1内容客观、来源合法、与本案具有关联性，本院均予以确认。对被告提交的证据2中的网页截图因证据来源不合法，故本院不予确认。被告提交的证据3中关于房屋漏水的照片，因不属本案审理范围，故本院不予认可。被告提交的证据3中的其它照片及证据5、证据6因均属证据中的视听资料，且无其它证据佐证，故本院不予认可。被告提交的证据4因与本案无关联性，故本院不予采信。经审理查明，原告与天津市河西区香水园小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定：物业服务期限为三年，自2012年12月18日起至2015年12月17日终止。物业服务费收费标准为：多层住宅按建筑面积计算每月每平方米1.20元。被告系天津市河西区紫金山路香水园房屋产权人，房屋建筑面积125.63平方米。被告自2013年1月1日至2015年12月31日未交纳物业服务费5427元。另查，2014年11月4日,原告通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出诉前调解。本院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中，原告与天津市河西区香水园小区业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就其法律效力依法予以确认。被告作为香水园小区的业主，该合同对其发生法律效力。现原告依合同约定为被告居住的小区提供了物业服务，被告应按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。关于原告物业服务质量问题，结合小区的实际情况，对原告主张的物业服务费酌情减免5%，关于被告抗辩的不认可原告的诉讼主体地位。原告在和业委会签合同的时候，最高不过三级资质，原告没有资格按照一级收费标准收费。原告收取物业费属于违规收费，原告主张物业费有部分已过诉讼时效，物业服务不到位等抗辩理由因证据不足，本院不予支持。关于被告抗辩的我住的顶层房屋漏水报修后，原告置之不理，导致我房屋墙皮脱落，给被告的财产造成了极大损失的抗辩理由，因不属本案审理范围，故本院不予支持。综上依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：本判决生效之日起十日内，被告吴毅彦给付原告天津中海华昌物业管理有限公司2013年1月1日至2015年12月31日物业服务费共计人民币5155.65元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由原告天津中海华昌物业管理有限公司负担1.5元，被告吴毅彦负担23.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。（此页无正文）审判员 张宁宁二〇一六年十月二十四日书记员 高畅一本案引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 来自