（2016）吉02民终1823号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-29
案件名称
王淑梅与崔秀华、于立经房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王淑梅,于立经,崔秀华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉02民终1823号上诉人（原审被告）：王淑梅，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：赵德俊，吉林市丰满区启航法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：于立经，住吉林省吉林市。被上诉人（原审原告）：崔秀华，住吉林省舒兰市。上诉人王淑梅因与被上诉人崔秀华、于立经房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2015）丰民二初字第204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王淑梅及其委托诉讼代理人赵德俊，被上诉人崔秀华到庭参加诉讼。被上诉人于立经经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。王淑梅上诉请求：1.撤销一审判决中关于由王淑梅承担与其丈夫于立经共同返还崔秀华购房款、诉讼费等费用的内容；2.改判由于立经独自承担返还崔秀华购房款、诉讼费等所有费用；3.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定的基本事实不清。1.诉讼标的物不详。一审对诉讼标的物所在位置的具体情况（即小区名称、栋号、单元号、层数、室号）未明确认定，使王淑梅不知道本案是针对哪所房屋进行的诉讼。2.房屋取得者不明。一审时，崔秀华自认“已取得购买的房屋”，而判决中却写“现于立经已取得房屋，但经崔秀华催告仍未按约定履行义务”。此认定与崔秀华自认的事实前后矛盾，使王淑梅不明究竟是谁实际取得房屋。二、一审判决认定事实有误。1.一审认定协议无效，即于立经所得款项为不合法收入，王淑梅对此既不知情也未使用，不应认定为夫妻共有收入来偿债。2.双方恶意签约，被侵权者不应担责。于立经明知夫妻共有房产不应单方私自处理，崔秀华理应知晓买房须经合同相对人配偶同意、市民不可买农房等法律常识，二人仍恶意签约，损害了王淑梅的合法权益。一审判决对此侵权行为没有认定，反而认定王淑梅承担返还责任，实属不当。三、一审判决适用法律有误。于立经的不合法收入与王淑梅无关，不应列入夫妻共同财产，不应在王淑梅既不知情也未使用的情况下，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条判决王淑梅负担共同返还责任。综上，于立经在与崔秀华进行房屋交易之前就已离家出走，至今未归。王淑梅对涉案房屋交易既不知情也未获款用于家庭生活，还无故失去了夫妻共有的房产，却被判决与早已不在一起生活的丈夫于立经共同负担返还房款，实属冤枉，请二审改判王淑梅不承担返还责任。崔秀华辩称，一审判决正确，王淑梅没有证据证明自己的主张，应驳回上诉，维持原判。于立经未予答辩。崔秀华向一审法院起诉请求：判令于立经、王淑梅返还37000元并支付利息（自2012年1月起至实际返还之日止，按年利率10%计算）。一审法院认定事实：崔秀华系吉林省舒兰市居民，于立经与王淑梅系夫妻关系。2012年2月21日，崔秀华与于立经签订了《房屋（买卖）协议书》，双方约定于立经将其有权购买的位于建华小区二室一厅楼房产权出售给崔秀华，房款由崔秀华支付，崔秀华另外付给于立经37000元，于立经须无条件提供办理产权所需的全部资料，协助崔秀华办理产权更名手续。签订合同当日，崔秀华向于立经支付了67000元后，取得了金额为3万元的吉林市龙华房地产开发有限公司出具的购房款收据。崔秀华因至今未能取得房屋，故诉至法院。另查明，涉案房屋为建华村村民福利楼，仅针对本村村民销售，土地性质为集体土地，正在办理国有用地手续。一审法院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。依据我国现有土地政策，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权须同时转让、抵押。本案诉争房屋系建设在建华村集体土地上的村民住房，只有该集体经济组织成员可享有该房屋的所有权及该房屋占用范围内的土地使用权，非本集体组织成员无权取得或变相取得。本案崔秀华系吉林省舒兰市居民，并不符合上述条件，其作为城镇居民亦不得买卖农村集体经济组织成员住房，故其与于立经于2012年2月21日签订的《房屋（买卖）协议》违反了我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，损害了社会公共利益，应认定为无效合同，因此，双方在合同中约定的37000元房款应予返还。另外，由于于立经将只有本集体经济组织成员享有的购房名额销售给崔秀华的行为存在过错，而崔秀华在与于立经签订顶名房购房协议时没有尽到合理的审查和注意义务，亦存在一定过错，经综合考虑双方过错程度，一审法院认为于立经应按照中国人民银行一年期定期存款利率标准向崔秀华支付利息。第二，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形的除外。”本案于立经与王淑梅系夫妻关系，于立经在婚姻关系存续期间收取的崔秀华支付的37000元应予返还，现王淑梅拒不到庭参加诉讼，放弃抗辩权利，亦未向法庭提交证据证明该款为于立经的个人债务，未用于夫妻共同生活，故应承担共同返款的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”判决：于立经、王淑梅自本判决生效之日起五日内一次性返还崔秀华购房款37000元，并自2012年2月21日起至本金清偿之日止，按中国人民银行一年期定期存款利率标准支付利息。案件受理费725元，其他诉讼费120元，共计845元，由于立经、王淑梅负担。本院二审期间，王淑梅提交如下证据：证据1.建华村委员会证明。证明：于立经自2010年离家出走，出走后的行为，王淑梅不知情。证据2.苏小利和李德明的证言。证明：于立经于2010年离家出走，王淑梅靠打工与孩子一起生活。崔秀华质证称，对证据1的真实性无异议，但对内容有异议，二人没离婚还是事实上的夫妻。对证据2有异议，2014年崔秀华找过王淑梅，当时王淑梅还说于立经从她手里拿走一笔钱。本院经审查认为，上述证据均为传来证据，证明力较弱，在无其他证据佐证的情况下，不足以认定于立经下落不明的事实及出走时间，亦不足以据此判定王淑梅对涉案事宜不知情，故本院对其证明力不予确认。崔秀华未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为王淑梅是否应当与于立经共同承担返还责任。崔秀华作为城镇居民，与于立经签订购房协议购买农民住宅的行为，因违反强制性法律规定，当属无效，而合同无效产生的法律后果是于立经应就该合同取得的财产予以返还即向崔秀华返还37000元并支付相应的利息。由于上述行为发生在于立经和王淑梅的婚姻关系存续期间，应认定为夫妻共同债务，王淑梅亦应承担返还责任。王淑梅主张于立经在涉案合同签订前即2010年离家出走，至今未归，崔秀华与于立经系恶意签约，其对涉案房屋买卖以及收款行为均不知情，但未能提供充分证据证明其主张的事实成立。仅依据村委会证明及证人证言并不足以认定于立经下落不明，亦不产生免除王淑梅返还责任的证明效力。关于王淑梅所称诉讼标的物不详、房屋取得者不明问题，本院认为于立经与崔秀华签订的购房协议不同于通常意义上的商品房买卖合同，实质上是对于立经所享有的福利房购房资格的转让，涉诉37000元系购房资格的转让对价。因转让行为无效，相应对价应与返还，故房屋位置是否具体明确、由谁实际取得并不影响本案事实的审理以及责任承担的认定。综上，王淑梅的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费947元及公告费，由上诉人王淑梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 田春阳审 判 员 王国峰代理审判员 赵翠霞二〇一六年十月二十四日书 记 员 马铭遥