（2016）湘0104民初6001号

裁判日期: 2016-10-24

公开日期: 2016-12-20

案件名称

湖南ｘｘ物业管理有限公司与长沙ＸＸ汽车销售服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市岳麓区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

湖南ｘｘ物业管理有限公司,长沙ＸＸ汽车销售服务有限公司,长沙ｘｘｘｘ世界投资开发有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条

全文

湖南省长沙市岳麓区人民法院民事判决书（2016）湘0104民初6001号原告湖南xx物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路469号。法定代表人易伟刚，系该公司总经理。委托代理人杨伍平，湖南泰宗律师事务所律师。委托代理人何滔，湖南泰宗律师事务所律师。被告长沙XX汽车销售服务有限公司，住所地长沙高新开发区嘉运路68号。法定代表人郭树恒，该公司总经理。委托代理人敖志泉，湖南华麟律师事务所律师。第三人长沙xxxx世界投资开发有限公司，住所地长沙高新开发区文轩路27号麓谷企业广场创业大楼22层2203-2204房。法定代表人饶卫红，该公司董事长。委托代理人赵军，男，1985年9月27日出生，汉族，该公司职工，住长沙市天心区。原告湖南xx物业管理有限公司（以下简称“都美公司”）诉被告长沙XX汽车销售服务有限公司（以下简称“XX公司”）、第三人长沙xxxx世界投资开发有限公司（以下简称“麓谷公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周赞于2016年10月19日公开开庭进行了审理。书记员ＸＸ辉担任记录。原告的委托代理人杨伍平，被告的委托代理人敖志泉、第三人的委托代理人赵军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告xx物业公司诉称：2012年3月21日，第三人麓谷公司与被告XX公司签订一份《xxxx世界项目招商暨土地使用权租赁合同》，该合同约定了双方的权利义务，合同中一-1约定，甲方（第三人麓谷公司）出租12.72亩的土地使用权给乙方（XX公司），合同中八-1-(5)约定，甲方（第三人麓谷公司）依据本合同向乙方（XX公司）收取合同约定的各项费用，合同中八-2-(2)约定，乙方（XX公司）依据本合同向甲方交纳本合同约定的各项费用，合同中十-9约定，乙方（XX公司）不按规定时间缴纳任何费用（包括但不限于使用费、物业管理费、市场整体形象宣传费等），甲方（第三人麓谷公司）有权但无义务代乙方缴纳和垫付，乙方（XX公司）须尽快向甲方（第三人麓谷公司）补还欠缴费用，合同中十-12约定，乙方（XX公司）违反甲方（第三人麓谷公司）制定的《xxxx世界专卖店区市场管理办法》，应接受相应处罚。合同签订后，被告XX公司向第三人麓谷公司递交了《承诺书》，承诺严格执行《xxxx世界专卖店区市场管理办法》和《xxxx世界项目招商暨土地使用权租赁合同》。2014年5月，原告都美公司按第三人麓谷公司的要约，向其投标欲对xxxx世界进行综合管理服务，2014年6月17日，第三人麓谷公司向原告都美公司送达了《中标通知书》，2014年7月15日，原告都美公司与第三人麓谷公司签订一份《xxxx世界综合管理服务委托合同》，该合同第一条约定，项目名称为xxxx世界，委托管理服务期限为3年（2014年8月1日起至2017年7月31日止）；第五条约定，综合服务费根据车商租赁地块的占地面积计算，每月每平方米0.8元，乙方进场后，不论车商用地或4S店是否空置，均须自租赁合同约定的起始日缴付综合管理服务费；第三条1-6约定；当车商不按规定交纳综合管理服务费等费用时，负责协调督促。该合同签订后，原告都美公司对相应的物业管理服务收费进行了公示，亦严格按照综合管理服务委托合同的约定履行了其管理服务义务。但被告XX公司未按约定履行缴纳综合管理服务费及其他义务，原告及第三人多次向被告催缴未果。截止2016年7月31日，被告XX公司尚欠原告都美公司综合管理服务费162653.2元。据此，原告都美公司依照相关法律之规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决：（一）被告XX公司向原告都美公司支付拖欠的综合服务费162653.2元（从2014年8月1日起计算至2016年7月31日止，2016年8月1日起另行计算）；（二）第三人麓谷公司协调督促被告履行交纳综合管理服务费的义务；(三)被告XX公司负担本案诉讼费用。被告XX公司辩称：原、被告之间没有合同关系，原告没有事实和法律依据要求被告支付物业费，被告也从未接受过原告提供的物业管理服务，请求法院依法驳回原告的诉请。第三人麓谷公司陈述称：第一、根据《项目招商暨土地使用权租赁合同》，车商应当按照合同要求接受园区的物业管理，车商应当与园区公开引进的物业公司签订物业合同，支付相应费用，车商还应当按照合同要求遵守xxxx世界专卖店区市场管理办法，该办法也明确车商需接受物业管理，并及时支付相应费用。第二、第三人根据与车商的租赁合同约定引进物业公司湖南xx物业管理有限公司，并与其签订xxxx世界综合管理服务委托合同，合同明确了物业公司的服务对象和收费责任主体，合同签订后，第三人按照合同约定履行了合同中的义务，告知园区选定的物业公司以及物业服务内容和收费标准，通知车商签订合同按时支付费用，在车商对物业管理收费及物业服务内容提出意见并且没有按时签订合同的情况下，园区多次召集车商开会协商，与车商分别沟通收集意见，并将有关协调情况及时向都美公司反馈，也组织了物业与车商一起开会协商，推进物业合同的签订和费用的支付。综上，第三人已经尽到了委托合同中约定的负责协调督促的义务，对不按规定缴纳综合管理服务费的车商进行了协调督促。经审理查明：被告XX公司（乙方）、第三人麓谷公司(甲方)以及长沙高新技术产业开发区管理委员会（丙方）于2012年3月21日签订《xxxx世界项目招商暨土地使用权租赁合同》，该合同第一条约定：“甲方将其有权出租的、位于xxxx世界的部分土地使用权租赁给乙方，租赁地块编号为B-04，租赁地块面积为12.72亩。”该合同第五条关于物业管理费约定：“xxxx世界的物业管理根据国家相关法规实施。具体协议另行签订。”该合同第八条关于乙方的权利义务约定：“遵守有关国家法律、法规和规章；遵守《xxxx世界汽车专卖店区市场管理办法》及其他相关市场管理制度。”第三人麓谷公司制定的《xxxx世界专卖店区市场管理办法》第十条规定：“汽车4S专卖店必须严格遵守长沙xxxx世界公司与招标引进的物业服务公司制定的《长沙xxxx世界园区物业管理服务合同》、《长沙xxxx世界园区物业管理守则》和本办法，支持市场物业管理。收费标准由物业管理公司根据市场行情制订，并报长沙xxxx世界公司审核同意后执行，汽车4S专卖店必须严格遵守，依规执行，并按时缴纳市场物业管理费。”第十三条规定：“出租方为公共场所提供清洁服务，创造优美环境，但仍须全体承租方鼎力合作，自觉维护公共卫生。”2012年6月21日，被告XX公司向第三人麓谷公司出具《承诺书》，内容为“长沙市xxxx世界投资开发有限公司：我公司收到贵公司下发的《xxxx世界汽车专卖店区市场管理办法》一份，我公司郑重承诺：严格执行本管理办法和《xxxx世界项目招商暨土地使用权租赁合同》及其他配套管理规定，如有违反，自愿接受贵公司的处罚。”2014年6月17日，第三人麓谷公司完成方案比选工作，确定原告为xxxx世界提供综合管理服务。2014年7月15日，原告都美公司（乙方）与第三人麓谷公司（甲方）签订《xxxx世界综合管理服务委托合同》。麓谷公司将xxxx世界项目委托原告进行综合管理服务事宜。委托管理期限自2014年8月1日起至2017年7月31日止。其中第二条关于委托管理事项约定：“包括本项目园区内共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维护、养护、运行和管理；公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的维护等。”“9、负责向车商收取下列费用并定期向甲方通报收缴费用情况：9.1综合管理服务费；9.2停车场管理服务费；9.3水费、电费等代收代缴费用；乙方为车商提供综合管理服务，是相关费用收取的责任主体。甲方应协助乙方收取相关费用，但乙方不得以任何理由要求由甲方负责相关费用的收取。”第三条关于甲方的权利义务约定：“当车商不按规定交纳综合管理服务费等费用时，负责协助督促。”第五条关于综合管理服务费用约定：“1、综合管理费用根据车商租赁地块的占地面积计算，每月每平方米0.8元。”该合同签订后，原告即正式进场开展综合管理物业服务工作。现因原告向被告催缴综合管理服务费，被告未向原告缴纳，遂原告诉至本院。上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《xxxx世界项目招商暨土地使用权租赁合同》、《中选通知书》、《xxxx世界综合管理服务委托合同》、《承诺书》、（2015）岳民初字第08233号民事判决书，第三人提交并经庭审质证的《xxxx世界汽车专卖店区市场管理办法》予以证实，本院予以确认。本院认为，本案存在如下焦点问题：（一）关于原告是否有权向被告收取综合管理服务费的问题；（二）第三人是否履行了协助督促被告缴纳综合管理服务费的义务。（一）关于原告是否有权向被告收取综合管理服务费的问题。第三人麓谷公司与被告XX公司签订的《xxxx世界项目招商暨土地使用权租赁合同》（以下简称“租赁合同”）以及第三人与原告签订的《xxxx世界综合管理服务委托合同》（以下简称“委托合同”）均真实、合法、有效。首先，根据租赁合同的约定，被告应当受到上述租赁合同的约束，接受第三人委托的综合管理服务公司即原告提供的服务并遵守《xxxx世界汽车专卖店区市场管理办法》；其次，根据《xxxx世界汽车专卖店区市场管理办法》第十条的规定，对于经过第三人麓谷公司审核同意的物业费收费标准，被告应当遵守并及时缴纳相关物业费用；再次，原告系第三人委托的综合管理服务公司，其事实上也向xxxx世界提供了综合管理服务，原告与第三人亦明确确定了原告可以直接向车商收取综合管理服务费。综上，虽然原、被告未直接订立物业服务合同或综合管理服务合同，但原告基于第三人的委托有权向被告收取综合管理服务费，被告抗辩称原告无权向被告收取物业服务费，理由不当，本院不予支持。现原告向被告主张按经第三人麓谷公司审核同意的每月每平方米0.8元的标准收取2014年8月1日至2016年7月31日的物业服务费，理由正当，本院予以支持。经计算，被告应当支付给原告的物业服务费为162816.8元（12.72×666.67×0.8×24），现原告只主张被告支付162653.2元，本院予以支持。2016年8月1日后发生的物业服务费，原告并没有明确计算的截止时间，亦未明确要求被告立即支付，原告可另行主张权利，本院在本案中不予处理。（二）关于第三人是否履行了协助督促被告缴纳综合管理服务费义务的问题。根据第三人与原告签订的委托合同，第三人应当协助督促被告缴纳综合管理服务费。在庭审中，第三人陈述在被告未缴纳综合管理费服务费的情况下，其已经履行了通知、协商、督促义务，其亦同意继续履行协助督促义务，原告亦没有提供相关证据证实第三人怠于履行协助督促义务，故原告诉请法院判决第三人履行该义务，理由不当，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、限被告长沙XX汽车销售服务有限公司在本判决生效后十五日内向原告湖南xx物业管理有限公司支付从2014年8月1日至2015年7月31日的物业服务费162653.2元；二、驳回原告湖南xx物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1776元，由被告长沙XX汽车销售服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员　周　赞二〇一六年十月二十四日书记员　ＸＸ辉来自