（2016）浙0681民初4332号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-30
案件名称
浙江雄风超市有限公司与鲁巧英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
诸暨市人民法院
所属地区
诸暨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江雄风超市有限公司,鲁巧英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第二百二十四条第一款，第二百二十六条
全文
浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0681民初4332号原告：浙江雄风超市有限公司。住所地：诸暨市陶朱街道诸三路259。统一社会信用代码：913306817896514082。法定代表人：陈金迪，系公司董事长。委托代理人：俞岚、周春芝，浙江永大律师事务所律师。被告：鲁巧英，女，1961年2月27日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。委托代理人：游佳婧，女，1988年1月25日出生，汉族，诸暨市人，住杭州市江干区。原告浙江雄风超市有限公司（以下简称雄风公司）与被告鲁巧英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李荣震独任审判，于2016年5月5日、2016年5月25日两次公开开庭进行了审理。原告雄风公司的委托代理人俞岚第一次到庭、周春芝两次均到庭，被告鲁巧英的委托代理人游佳婧第二次到庭、鲁巧英两次均到庭。本案现已审理终结。原告雄风公司起诉称：被告因经营化妆品需要向原告租赁位于诸暨市枫桥镇学勉路57号雄风商业步行街6、7、8号商铺，双方签订了租赁合同，约定租期为三年，自2013年11月10日至2016年11月9日，总租金为289341元。合同还就租金的支付方式、其他费用的支付、违约责任等事项作出了约定。被告本应于2015年10月9日前向原告支付第三年即2015年11月10日至2016年11月9日的租金103041元及物业管理费2000元，但经原告多次催讨，被告才于2015年12月16日、2015年12月27日分两次共支付租金30000元，剩余租金及其他费用至今仍未支付。现原告起诉至本院，要求判令：一、被告支付自2015年11月10日起至2016年11月9日止的租金73041元，并继续履行该合同；二、被告支付自2015年11月10日起至2016年11月9日止的物业管理费2000元；三、被告按第三年租金的百分之五十支付违约金51520.5元。审理中，原告变更了诉讼请求，要求判令：一、被告支付自2015年11月10日起至2016年11月9日止的租金32041元；二、被告按第三年租金的百分之五十支付违约金51520.5元。被告鲁巧英答辩称：虽然合同约定第三年的租金为103041元，但经后来与原告公司的骆天平、狄坚贞经理沟通，对方同意将租金减免到73000元，并免除第三年的物业管理费2000元，其依照骆经理、狄经理的指示已经将租金交付给了原告，原告的诉讼请求没有依据，且其违约金的请求明显过高。原告雄风公司为证实其主张的事实，向本院提交了以下证据：1、原、被告签订的租赁合同一份，以证明原、被告间的租赁关系，并就租赁期限、租金及其他费用的支付方式、违约责任等事项作了明确约定。经质证，被告无异议。2、工商变更登记情况，以证明诸暨雄风物流有限公司于2015年11月25日变更为浙江雄风超市有限公司的事实。经质证，被告无异议。3、发票四份、收据收据一份（复印件），以证明被告向原告支付租金及物业管理费的情况。经质证，被告认为第三年的租金已经变更为73000元，物业管理费也已经免除，在原告公司负责人指定的日期前已将租金付清。被告鲁巧英向本院提供了：4、汇款凭证三份，以证明其已向原告方付清租金73000元的事实。经质证，原告认为第三年的租金应为103041元，被告租金未付清。5、短信一组，以证明原告方已经将第三年的租金调整为73000元。经质证，原告认为骆经理和狄经理虽为其公司员工，但无权代表公司减免租金。本院结合原告的起诉、被告的答辩及双方的庭审质证，归纳本案争议焦点为：一、原告公司的骆天平对原告承诺将第三年的租金调整为73000元的行为是否有效；二、被告是否存在违约行为。本院结合该争议焦点对上述证据分析认证如下：证据1、2，被告无异议，本院予以确认。证据3、4、5，双方对真实性均无异议，本院亦予确认。对争议焦点一，据原告陈述，骆天平确系其员工，且担任经理职务。向被告催讨房租系由其出面，其在2015年12月7日向被告所发的短信中陈述“关于房租的事，我下午又向公司领导申请了许久，最终确认为7.3万元。请谅解，我已尽力！你们如确实不认同，公司这边会对‘哎呀呀、‘巧英化妆’两份合同同时起诉”。在2015年12月9日的短信中，骆天平又陈述“那余额5.5万什么时候交？公司要求一次性交入。如真有困难请在12号前交齐，可否？我这里也难交待的”。被告在短信中称呼骆天平为“骆总经理”，说明被告内心相信骆天平能够对房屋租金的事宜作出决定。原告作为本地万村千乡连锁超市龙头企业，法人代表难以面面俱到处理公司所有事情，关于房租租金的事宜具体由部门经理出面亦合情合理，在向被告催讨租金的过程中，骆天平亦自始自终以公司名义，被告有理由相信骆天平能够代表原告作出决定。且在被告未按时交纳租金的情况下，原告的确将“哎呀呀（另案被告经营商铺）”、“巧英化妆（本案被告经营商铺）”同时起诉至本院，亦予短信内容相吻合。被告随后分三次将租金73000元汇入骆天平指定的账户内，原告亦承认收到了租金。本院认为即使骆天平承诺减免租金的行为没有受到原告的授权，但其行为显然易使被告有理由相信其具有代理权。故本院认定骆天平代表原告将租金调整为73000元的行为具有法律效力。争议焦点二，双方的租赁合同中约定被告应在2015年12月9日前付清下年房租，在12月9日骆天平发给被告的短信中，其陈述“如真有困难请在12号前交齐”，说明原告方同意租金支付的截止期限为2015年12月12日。被告分别于2015年12月9日、2015年12月24日、2016年4月20日分三次分别交纳租金18000元、12000元、43000元。其并未在原告指定的期限内付清租金，显然构成了违约。综上述，本院经审理查明：诸暨雄风物流有限公司与被告签订租赁合同，约定原告将位于诸暨市枫桥镇学勉路57号（原枫桥酒厂）雄风商业步行街6、7、8号商铺转租给被告，租期为三年，自2013年11月10日至2016年11月9日，第一年租金为90000元，第二年租金为96300元，第三年租金为103041元，物业管理费每年为2000元，第一年的租金及物业管理费于2013年11月5日前一次性付清，后两年的租金及物业管理费在当年的10月9日前付清。因一方违约而终止合同，违约方需向守约方支付违约金，违约金为年租金的30%，并赔偿对方因此造成的一切损失，被告若逾期交付租金及其他费用的，应按逾期金额的日百分之五支付违约金。被告付清了第一、二年的租金及其他费用。后经原、被告协商，原告同意将第三年的租金调整为73000元，被告在约定的付款期限前仅交纳了租金18000元，其余55000元未按时交纳。另查明：诸暨雄风物流有限公司于2015年11月25日变更为浙江雄风超市有限公司。本院认为，诚实信用为民法的基本原则。原、被告签订租赁合同，出于真实意思表示，未违反法律及行政法规的禁止性规定，应为有效，双方应忠实履行合同义务。原告作为诸暨市连锁超市的龙头企业，应信守承诺，其已将第三年的租金调整为73000元，原告现已付清。故其要求被告支付租金32041元，于法无据，本院不予支持；被告延迟支付租金的行为构成了违约，原告同时主张被告按103041元的50%支付违约金51520.5元，因第三年租金为73000元，原告在付款日前缴纳了18000元，实际延迟交付金额应为55000元，且被告抗辩违约金过高，本院认为按55000元的20%即11000元计算违约金较为合理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告鲁巧英支付原告浙江雄风超市有限公司违约金11000元，款限本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告浙江雄风超市有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案应收案件受理费2831元，依法减半收取1415.5元，由原告浙江雄风超市有限公司负担1252.7元，由被告鲁巧英负担162.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员 李荣震二〇一六年十月二十四日书 记 员 骆未腾 来自：