（2015）普民初字第4075号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-03-30
案件名称
大连亿诚物业管理有限公司与宋宇琴物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
大连市普兰店区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大连亿诚物业管理有限公司,宋宇琴
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民初字第4075号原告：大连亿诚物业管理有限公司，所在地普兰店市经济开发区兴申街5号。法定代表人：张世田，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：宋佳之，系普兰店市民安法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：唐晓玲，系普兰店市民安法律服务所法律工作者。被告：宋宇琴，女，1971年10月26日出生，汉族，户籍所在地庄河市，现住。委托诉讼代理人：谭忠杰，男，1970年11月12日出生，汉族，无业，户籍所在地庄河市，现住。（系被告配偶）原告大连亿诚物业管理有限公司与被告宋宇琴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连亿诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人宋佳之，被告宋宇琴的委托诉讼代理人谭忠杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连亿诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付物业费4023元并承担滞纳金5852元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告为亿诚·御景湾小区提供物业服务，被告系业主。被告拖欠2013年1月1日至2015年12月30日之间的物业费。原告居住的是不带电梯的住宅楼，建筑面积85.98平方米，按照被告签订的《临时规约》的约定，该类住宅的物业费为每平每月1.3元，被告拖欠物业费的数额为4023元，（85.98平方米×1.3元×12个月×3年）。被告签订的《前期物业管理协议》中虽约定物业费按季度交纳，即每季度首月5日前足额交纳。逾期需按照日3‰的标准交纳滞纳金。其滞纳金的计算方式为1341元×1445天（850天+485天+120天）×千分之三=5852元。被告宋宇琴辩称，不同意给付物业费及滞纳金。理由如下：一、2012年12月18日，我（指被告代理人）被物业保安殴打致伤，派出所也报了案，但原告至今没有给予赔偿或其他说法；第二、原告提供的物业服务存在以下问题：1、违规出售停车位；2、绿地、树木被破坏；3、小区未进行封闭管理，被告自行车丢失，原告应当给予赔偿；4、物业公共设施的维护不到位。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的《临时管理规约》、收费依据、催费通知单等证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告宋宇琴所居住的亿诚·御景湾30号楼2单元5层3号，建筑面积85.98平方米，系不带电梯的住宅。原告为亿诚·御景湾小区业主提供物业服务，被告于2011年9月3日签订《临时管理规约》，规约第二十七条约定住宅物业费为每月每平1.5元（带电梯）；每月每平1.3元（不带电梯）。该规约承诺书部分第一条约定：同意在业主委员会成立前，由开发商委托大连亿诚物业管理有限公司对亿诚·御景湾项目进行前期物业管理。第三十条约定业主未按时交纳物业服务费的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日3‰的滞纳金。被告拖欠自2013年1月1日至2015年12月30日的物业费4023元（1.3元×85.98平方米×12个月×3年）。原告为此多次向被告发出催缴通知。双方当事人对物业服务是否到位存在争议。庭审中，被告提供照片数张，拟证明被告答辩中所提到的居住小区环境状况及原告提供的物业服务不到位。原告对照片的拍摄地表示怀疑，对拟证明事项亦均不予认可。本院认为原告提供的部分照片能够体现被告提供的物业服务管理有瑕疵。被告未提供其辩驳意见中关于人身损失及车辆丢失损失情况的证据，未提供原告违规出售车位的证据。本院认为，原告提供的临时管理规约，有被告的签名，内容合法有效，不违反法律规定，双方应受该协议约束，全面履行各自的义务。关于被告代理人辩称自己被物业保安人员殴打致伤一节，本院认为，被告所述的损害赔偿与本案并不属同一案由，应另案诉讼。关于被告辩称其因原告未进行封闭管理致其车辆丢失一节，因被告没有提供相关证据，且与本案不是同一法律关系，故本院不予处理。原告既然提供相应的物业服务，被告就应当给付物业费。至于被告主张的原告服务不到位，拒绝交纳物业费的辩驳意见，本院认为，物业公司对案涉小区进行维修、养护、管理的履行物业服务合同的行为是一个持续性的过程，被告提供的部分照片仅能反映拍摄时的小区部分状况，仅能证明案涉小区的物业服务确实存有部分瑕疵，但不能证明物业服务存在严重的质量问题。且物业费是保障物业公司能提供正常服务的物质基础，物业管理服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受的物业服务是否到位也可能不一样。对于原告在管理服务中存在的部分瑕疵问题，原告应当积极采取补救措施予以整改，提高管理和服务质量，以维护小区建设的规范、和谐、安全与稳定。因此，被告的辩驳意见本院不予采纳，对于原告主张被告交纳拖欠的物业费这一诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的逾期付款滞纳金的诉讼请求，本院认为，被告签订的《临时管理规约》中约定了拖欠物业费产生的滞纳金，该滞纳金的性质属于逾期付款违约金，系违约方故意不履行合同义务所应承担违约责任的一种方式。现被告虽存在欠交物业服务费的行为，但究其原因是被告对原告所提供的物业服务质量有异议，被告是以不交物业费的行为来督促原告改进服务质量，其并非以欠交物业服务费为最终目的，而从被告提供的部分照片来看，原告的物业服务确实在公共管理方面存在一定的瑕疵。原告没有证据证明被告拖欠物业费的行为给其造成了额外的重大损失，因此，原告要求被告交纳高额逾期付款滞纳金，有违公平原则，故对原告的此项诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告要求被告支付拖欠的三年度的物业费合计4023元，合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告宋宇琴于本判决生效后十日内给付原告大连亿诚物业管理有限公司物业费4023元（自2013年1月1日始至2015年12月30日止）；二、驳回原告大连亿诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告宋宇琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长 姜晓冬审判员 吴 娜审判员 王 辉二〇一六年十月二十四日书记员 邹晓梅 来自