（2016）云25民终1467号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-02-27
案件名称
红河州和兴物业管理有限公司、开远市瑞景苑小区业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
红河州和兴物业管理有限公司,开远市瑞景苑小区业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云25民终1467号上诉人（原审被告）红河州和兴物业管理有限公司。法定代表人江艳芝，该公司负责人。住所地：开远市东新苑小区委托代理人何斌，男，1967年1月20日生，汉族，住开远市。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）开远市瑞景苑小区业主委员会。负责人潘元林，男，1949年6月8日生，彝族，住开远市。（系该业委会主任）上诉人（原审被告）红河州和兴物业管理有限公司因与被上诉人（原审原告）开远市瑞景苑小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服开远市人民法院(2016)云2502民初197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院审理查明：2012年6月30日，开远市瑞景苑小区第一届业主委员会与红河州和兴物业管理有限公司签订了《物业管理服务合同》，管理期限自2012年7月1日至2015年6月30日止。合同签订后，红河州和兴物业管理有限公司对该小区进行了管理，因为管理问题与小区业主委员会多次发生矛盾。合同到期后，业主委员会多次给红河州和兴物业管理有限公司发出移交手续的准备工作《通知》和交接手续的《通知》，但红河州和兴物业管理有限公司置之不理，致双方矛盾升级。2015年8月10日在开远市房管局的协调和主持下，双方达成协议，即由红河州和兴物业管理有限公司继续从2015年7月1日管理开远市瑞景苑小区至2015年10月31日。时至2015年10月31日红河州和兴物业管理有限公司仍未退出该小区的管理，双方矛盾仍未得到解决，2015年12月22日房管局再次主持双方达成了小区物业费收取率达到93%时，双方开始进行移交的调解协议。但至起诉前红河州和兴物业管理有限公司仍就没有退出该小区的管理，开远市瑞景苑小区业主委员会遂向法院提起诉讼。原审法院认为，本案原告开远市瑞景苑小区第一届业主委员会与红河州和兴物业管理有限公司签订了《物业服务合同》期限自2012年7月1日至2015年6月30日，合同签订后红河州和兴物业管理有限公司进行了实际管理，双方的物业服务合同关系成立，依法受法律保护。现双方签订的物业服务合同期限已届满，瑞景苑小区业主委员会要求红河州和兴物业管理有限公司撤出瑞景苑小区的管理，虽然双方合同履行期限至2015年6月30日止，但是双方在房管局的主持下达成了新的协议，即由红河州和兴物业管理有限公司管理至2015年10月31日止，故双方的权利义务至2015年10月31日终止，2015年10月31日后被告红河州和兴物业管理有限公司已无在开远市瑞景苑小区继续管理的事实和法律依据。红河州和兴物业管理有限公司违法占用的小区办公室、监控室，根据双方于2015年8月10日签订的调解协议，双方物业管理的权利义务延续到2015年10月31日止，故该租金损失从2015年11月1日开始计算每月租金为687元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十一条和《物业管理条例》第十一条、第十五条、第五十四条、第六十七条之规定，判决如下：1、被告红河州和兴物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内退出对开远市瑞景苑小区的管理，同时移交该小区的相关资料；2、被告红河州和兴物业管理有限公司支付给原告开远市瑞景苑小区业主委员会自2015年11月1日起至退出之日止，占用开远市瑞景苑小区管理用房的租金每月687元；3、驳回原告开远市瑞景苑小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告红河州和兴物业管理有限公司负担。宣判后，上诉人红河州和兴物业管理有限公司不服，向本院提起上诉称，1.开远市瑞景苑小区业主委员会重新选聘的物业服务企业已被开远市房管局撤销，再继续聘用该物业服务企业属违法；2.开远市瑞景苑小区部分业主欠缴物业服务费达46万元，该业主委员会有督促业主缴纳物业服务费的职责，且在开远市房管局主持下，该业主委员会与上诉人达成待业主缴纳物业服务费达93%时办理相关移交手续的协议，故上诉人不移交该小区管理房不属违法占用，也不应支付租金，要求二审改判上诉人不承担任何违约责任，并由被上诉人开远市瑞景苑小区业主委员会承担一、二审诉讼费。被上诉人开远市瑞景苑小区业主委员会答辩称：对法院一审判决没有意见，请求二审维持原判。二审经过审理，确认原判对相关证据的采信合法有效，二审查明的事实与原审判决查明的事实一致。另查明，2014年6月9日，开远市瑞景苑小区第二届业主委员会经开远市房地产管理局审核同意成立。2015年11月1日，瑞景苑小区业主委员会与开远市永盛物业管理有限公司签订合同，重新聘请开远市永盛物业管理有限公司进入瑞景苑小区进行物业管理，现开远市永盛物业管理有限公司已实际在瑞景苑小区进行物业管理。2016年9月30日，红河州和兴物业管理有限公司自行将瑞景苑小区管理用房等设施移交给瑞景苑小区业主委员会。本院认为，根据《物业管理条例》的规定，业主委员会的职权之一是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。开远市瑞景苑小区业主委员会与红河州和兴物业管理有限公司签订的物业服务合同自2012年7月1日至2015年6月30日止。该合同期届满后，在开远市房管局主持下，合同期限延长至2015年10月31日。双方的物业服务合同关系成立，依法受法律保护。根据《物业管理条例》第三十八条的规定，物业合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。第六十七条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。在本案中，开远市瑞景苑小区业主委员会与红河州和兴物业管理有限公司签订延期合同期限届满后，红河州和兴物业管理有限公司应将物业管理用房归还开远市瑞景苑小区业主委员会。开远市瑞景苑小区业主委员会应当督促业主交纳物业服务费用，仍不交纳的，红河州和兴物业管理有限公司可以向人民法院起诉没有交纳物业服务费的该部分业主，但不能以业主委员会有督促职责为由继续占用该小区物业管理用房。2015年12月22日,开远市瑞景苑小区业主委员会与上诉人红河州和兴物业管理有限公司以小区物业费收取率达到93%为条件签订的房屋移交协议于法无据，故上诉人红河州和兴物业管理有限公司以重新聘请的物业服务企业违法；其因部分业主欠交物业服务费而没有搬出开远市瑞景苑小区，不属违法占用该小区物业管理用房的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。关于违法占用房租金的问题。原审法院根据同一地段、相似的房屋面积，根据实际酌情判处每月687元租金并无不当，故上诉人红河州和兴物业管理有限公司以占用房屋租金计算不合理的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人红河州和兴物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。审?判?长???马?涛审?判?员???廖伟荣审?判?员???刘?莉二Ｏ二Ｏ一六年十月二十四日书?记?员???李亚楠 来自：