（2015）普民初字第4249号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-03-30
案件名称
大连亿诚物业管理有限公司与王守鹏物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
大连市普兰店区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大连亿诚物业管理有限公司,王守鹏
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民初字第4249号原告：大连亿诚物业管理有限公司，所在地普兰店市经济开发区兴申街5号。法定代表人：张世田，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：宋佳之，系普兰店市民安法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：唐晓玲，系普兰店市民安法律服务所法律工作者。被告：王守鹏，男，1962年7月10日出生，汉族，住普兰店市。原告大连亿诚物业管理有限公司与被告王守鹏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连亿诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人唐晓玲，被告王守鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连亿诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付物业费4350元并承担滞纳金2509元，合计6859元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告为亿诚·御景湾小区提供物业服务，被告系业主。被告交纳了2011年度、2012年度的物业费，拖欠2013年1月1日至2015年12月30日之间的物业费。被告居住的是不带电梯的住宅楼，建筑面积92.53平方米，按照被告签订的《临时规约》的约定，该类住宅的物业费为每平每月1.3元，被告拖欠物业费的数额为4350元，（92.53平方米×1.3元×12个月×3年）。被告签订的《前期物业管理协议》中虽约定物业费按季度交纳，但按照惯例是每年1月份收取一年的费用，逾期交纳，需按照日3‰的标准交纳滞纳金。滞纳金的计算方式为：从2014年1月1日到2014年12月31日为365天，2015年1月到7月份是212天，合计是577天，0.003×577天×1450元=2509.95元。被告王守鹏辩称，物业费和滞纳金的计算方式没有异议，但物业费上打租本身就不合理，原告没有提供相应的服务，不同意交纳物业费和滞纳金。具体理由如下：一、2012年5月26日，被告骑自行车时被原告悬挂在小区的警示带勒倒，致被告受伤，车辆受损，被告多次与原告协商赔偿事宜至今未果。二、原告提供的物业服务存在以下问题：1、邻居私自改变房屋结构，原告未制止或制止不到位，导致被告家无法接通煤气，被告需要雇人抗燃气罐上下楼，打车灌燃气，给被告造成经济损失1440元，该损失应由原告承担。2、小区存在车辆乱停、业主违规养宠物狗，狗屎清洁不及时、公告绿地被占用、楼道卫生清洁不及时等问题。原告主张的物业费标准为1.3元过高，因原告提供的物业管理没有达到一类小区的物业标准。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、收费依据等证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王守鹏所居住的亿诚御景湾31号楼1单元3层1号，建筑面积92.93平方米，系不带电梯的住宅。2011年8月21日，被告（乙方）与涉案房屋的开发商，即大连亿诚房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，协议第一条约定了原告所购房屋的具体地址及建筑面积，第二条约定：甲方有权利制定本物业的物业管理制度和《临时管理规约》，并书面通知乙方。有权委托物业服务企业实施前期物业管理。第四条约定了物业管理服务标准，该条第五项约定乙方交纳费用时间：每季度交纳一次，每季度的首月的5日内为交费日（国家法定节假日顺延），交纳额度为该季度三个月的物业管理费。该协议另有其他约定。被告于2011年9月3日签订《临时管理规约》，规约第二十七条约定住宅物业费为每月每平1.5元（带电梯）；每月每平1.3元（不带电梯）。该规约承诺书部分第一条约定：同意在业主委员会成立前，由开发商委托大连亿诚物业管理有限公司对亿诚·御景湾项目进行前期物业管理。第三十条约定业主未按时交纳物业服务费的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日3‰的滞纳金。被告拖欠自2013年1月1日至2015年12月30日的物业费4350元（1.3元×92.93平方米×12个月×3年）。原告为此多次向被告发出催缴通知。双方当事人对物业服务是否到位存在争议。庭审中，被告提供照片数张，拟证明被告答辩中所提到的居住小区环境状况及原告提供的物业服务不到位。原告对个别照片的拍摄地表示怀疑，对拟证明事项亦均不予认可。本院认为原告提供的部分照片能够体现被告提供的物业服务管理有瑕疵。被告未提供其辩驳意见中关于其人身损失及财产损失情况的证据。本院认为，原告提供的《前期物业服务协议》与临时管理规约，均有被告的签名，内容合法有效，不违反法律规定，双方应受该协议约束，全面履行各自的义务。关于被告辩称其被物业悬挂的警示带勒倒造成人身损害与财产损害一节，本院认为，被告所述的损害赔偿与本案并不属同一案由，应另案诉讼。关于被告辩称其因其邻居改建房屋，致原告无法接通煤气，给其造成财产损失一节，因被告没有提供相关证据，且与本案不是同一法律关系，故本院不予处理。原告既然提供相应的物业服务，被告就应当给付物业费。至于被告主张的原告服务不到位，拒绝交纳物业费的辩驳意见，本院认为，物业公司对案涉小区进行维修、养护、管理的履行物业服务合同的行为是一个持续性的过程，被告提供的部分照片仅能反映拍摄时的小区部分状况，仅能证明案涉小区的物业服务确实存有部分瑕疵，但不能证明物业服务存在严重的质量问题。且物业费是保障物业公司能提供正常服务的物质基础，物业管理服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受的物业服务是否到位也可能不一样。对于原告在管理服务中存在的部分瑕疵问题，原告应当积极采取补救措施予以整改，提高管理和服务质量，以维护小区建设的规范、和谐、安全与稳定。因此，被告的辩驳意见本院不予采纳，对于原告主张被告交纳拖欠的物业费这一诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的逾期付款滞纳金的诉讼请求，本院认为，涉案的《前期物业管理服务协议》中约定了拖欠物业费产生的滞纳金，该滞纳金的性质属于逾期付款违约金，系违约方故意不履行合同义务所应承担违约责任的一种方式。现被告虽存在欠交物业服务费的行为，但究其原因是被告对原告所提供的物业服务质量有异议，被告是以不交物业费的行为来督促原告改进服务质量，其并非以欠交物业服务费为最终目的，而从被告提供的部分照片来看，原告的物业服务确实在公共管理方面存在一定的瑕疵。原告没有证据证明被告拖欠物业费的行为给其造成了额外的重大损失，因此，原告要求被告交纳高额逾期付款滞纳金，有违公平原则，故对原告的此项诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告要求被告支付拖欠的三年度的物业费合计4350元，合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王守鹏于本判决生效后十日内给付原告大连亿诚物业管理有限公司物业费4350元（自2013年1月1日始至2015年12月30日止）；二、驳回原告大连亿诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王守鹏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长 姜晓冬审判员 吴 娜审判员 王 辉二〇一六年十月二十四日书记员 邹晓梅 来源：百度“”