（2016）苏03民终4657号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-29
案件名称
邳州市嘉园物业管理有限公司与孙贵宇物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终4657号上诉人（原审被告)：孙贵宇，居民身份证号码不详。委托诉讼代理人：盛中林，邳州市天成法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告)：邳州市嘉园物业管理有限公司，住所地江苏省邳州市运河街道沿河路90号。法定代表人：程方东，该公司经理。委托诉讼代理人：汤先国，江苏汇英才律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩彦召，江苏汇英才律师事务所律师。上诉人孙贵宇因与被上诉人邳州市嘉园物业管理有限公司（以下简称嘉园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院(2015)邳民初字3977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙贵宇的委托诉讼代理人盛中林，被上诉人嘉园物业公司的委托诉讼代理人汤先国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孙贵宇上诉称：请求：撤回原判，驳回被上诉人的原审诉讼请求。事实与理由：1、原审依据的上诉人与东方帝景城签订的《临时管理规约》是无效的，东方帝景城不是一个单位，不具备主体资格。2、双方当事人签订的《前期物业服务协议》、《装修服务协议》系无效协议。《前期物业服务合同》依法应由开发企业与物业服务企业签订，而不是业主与物业服务企业签订。3、上诉人的行为没有违反法律规定和协议规定。4、本案属于行政前置案件，《国务院物业管理条例》第四十五条和《江苏省物业管理条例》第六十七条、六十八条均规定涉案行为由行政机关依法处理。双方签订的《前期物业管理条例协议》第二条第二项也约定，甲方可到行政主管部门依法处理，不应由人民法院裁判。被上诉人嘉园物业公司辩称，1、一审法院认定事实和法律是正确的。2、本案不存在行政前置的情形，相关物业管理条例规定是如果业主存在违章搭建的行为，有关的管理部门可以对其进行处罚，并没有规定业主与物业公司发生纠纷要先由行政机关处理，然后才能提起行政诉讼，因此上诉人的上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。嘉园物业公司向一审法院起诉请求判令：孙贵宇立即拆除安装在邳州市东方帝景城小区二期南区35-1-202室的室外防盗网和晾衣架，并承担诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋位于邳州市东方帝景城小区南区二期35幢1单元202室，其业主系孙贵宇。2014年1月18日，双方签订《前期物业服务协议》，约定在业主委员会成立前，由嘉园物业公司负责前期物业管理工作，孙贵宇遵守嘉园物业公司的物业管理公共规章制度和《东方·帝景城临时管理规约》。当日，孙贵宇在《装修服务协议》及《东方·帝景城临时管理规约》上签名。《装修服务协议》第九条约定，“乙方（孙贵宇）装修施工时遵守下列禁止行为：……4、禁止在阳台、外墙、门外搭建、加建、悬挂任何物件及晾衣架。……11、禁止安装室外防盗网。……”。《东方·帝景城临时管理规约》第十三条约定，“在物业使用中禁止下列行为：……15、禁止安装室外防盗网，如业主强行安装，本公司视同该户业主，为楼上楼下，左邻右舍购买了人身及财产保险。……”后孙贵宇装修涉案房屋时，未经嘉园物业公司同意在窗外安装了防盗网及晾衣架，嘉园物业公司要求其自行拆除未果，诉至一审法院。一审法院判决：双方就涉案房屋签订《前期物业服务协议》，双方之间成立物业管理服务合同关系。该协议及双方另行签订的《装修服务协议》、《东方•帝景城临时管理规约》系双方当事人所签，孙贵宇也未举证证明上述协议的内容违反了合同法第五十二条关于合同无效之规定，上述协议合法有效。当事人应按约定全面履行合同义务。孙贵宇装修房屋时，私自在窗外安装防盗网及晾衣架，违反了上述协议的约定，应承担拆除防盗网及晾衣架等违约责任。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《江苏省物业管理条例》第六十七条的规定，判决：孙贵宇拆除位于邳州市东方帝景城小区南区二期35幢1单元202室的室外防盗网及晾衣架，于判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费80元，由孙贵宇负担。二审中，当事人均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院审理查明的与原审法院一致。二审中双方当事人的争议焦点为：上诉人是否应当将室外的防盗网和晾衣架拆除。本院认为，被上诉人嘉园物业公司系上诉人孙贵宇所在小区的物业管理服务公司，双方签订的《前期物业服务协议》、《装修协议》及《东方•帝景城临时管理规约》不违反法律法规的强制性规定，在无相反证据的情况下应当认定为双方真实意思表示，双方均应当按照以上协议的约定履行各自的义务。孙贵宇在装修房屋时私自在窗外安装防盗网及晾衣架的行为，违反了双方协议的约定，应当承担拆除的责任。虽然孙贵宇认为《前期物业服务协议》、《装修服务协议》系无效协议，但因不符合法律规定的合同无效的情形故本院不予采信。至于孙贵宇提出的本案属于行政前置案件的主张，因本案诉讼系由于孙贵宇违反双方签订之协议所引起，嘉园物业公司向人民法院提起诉讼并无不当，故对于孙贵宇的该主张本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人孙贵宇负担。本判决为终审判决。审判长廖伟巍审判员宋新河代理审判员孟娟二〇一六年十月二十四日书记员汤璐菲 更多数据：