（2016）京0112民初31403号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-10-31
案件名称
北京市通州兴华物业管理公司诉崔延华物业服务合同纠纷一案
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市通州兴华物业管理公司,崔延华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初31403号原告北京市通州兴华物业管理公司，住所地北京市通州区中仓乙27号楼。法定代表人ＸＸ，经理。委托代理人刘鲲鹏。被告崔延华，住北京市通州区。原告北京市通州兴华物业管理公司（以下简称兴华公司）与被告崔延华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员王新东独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告兴华公司的委托代理人刘鲲鹏、被告崔延华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴华公司诉称：2008年9月30日被告购买了北京市通州区云景北里X室房屋一套，建筑面积为84.6平方米，当天与原告签订了入住手册等相关文书。双方约定每年7月7日前交纳物业费，拖欠一个月以下，按拖欠额的每日千分之三加收违约金。被告在居住期间，原告履行了入住手册的义务。被告自2012年7月7日至2013年12月20日的物业费，经原告多次催缴仍未交纳，被告的行为侵害了原告的合法权益，影响了物业管理的正常运行。原告诉至法院要求，被告支付2012年7月7日至2013年12月20日期间的物业费2358.5元，被告支付违约金2000元，诉讼费由被告负担。被告崔延华辩称：原告没有达到合同约定的物业服务质量，物业管理情况混乱，公共环境没有达到北京市2级养护标准，原告没有尽到养护义务，没有打农药，许多植物大量生虫。小区内的监控摄像头坏了以后没有维修，外人随意进行小区无人管理。小区单位门禁系统损坏之后原告长期不予维修，许多单元门禁都坏了，门禁若不损坏外人也进不到楼道内。物业服务项目的开支情况，物业公司从未公示过。原告撤走后，没有退还我半年的停车管理费。原告擅自出租地下室，改建幼儿园并获得利益，且未对出租人员进行有效的监管及公示租金。2012年11月发生了一起租住地下室人员潜入小区业主家并将其杀害，盗抢其财物，这个事件在各大媒体均有报道，北京安达置业物业服务评估鉴定公司对原告的物业服务情况进行了评估并出具评估报告，结论为不合格52点，物业服务没有达到标准，我方不是无故拖欠物业费，且不该全额支付物业费，我方多次要求物业整改，原告拒不整改，我方不是无故拖欠物业费，不应该支付滞纳金。经审理查明：崔延华系北京市通州区云景北里小区X室房屋（建筑面积为84.6平方米）的所有权人。2008年9月30日崔延华与兴华公司签订《商品住宅物业管理委托合同》，该合同约定：兴华公司为崔延华居住的小区进行物业管理；物业服务内容包括房屋建筑共同部位的维修、养护、运行和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构建物和维修、养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等；小区公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的卫生清洁、垃圾收集、清运等；公共绿化、花木、建筑园林小品等的养护与管理；小区交通秩序与车辆停放秩序的管理；维护小区公共秩序，如安全监控、巡视、门岗执勤等安全；管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料；组织开展社区娱乐文化活动；负责向业主和物业使用人收取各项物业管理费用。物业费收费标准为1.6元每月每平方米，交纳费用时间为每年7月7日前交纳。此外，该合同还约定了其他内容。合同签订后，兴华公司向该小区提供了物业服务。2013年12月20日兴华公司撤离涉诉小区。崔延华未缴纳自2012年7月20日至2013年12月20日期间物业费。庭审中，兴华公司提交催告函照片，用以证明其曾向崔延华书面催缴物业费，崔延华不予以认可。崔延华提交证据以证明兴华公司提供的物业服务不到位，原告对此不予认可。上述事实，有交接证明、《商品住宅物业管理委托合同》、《业主公约》、云景北里小区物业交接协议、照片及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。兴华公司与崔延华签订的《商品住宅物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。兴华公司亦对崔延华所在的小区进行了物业服务，崔延华理应依照该协议的有关收费标准缴纳物业费，崔延华现未予交纳不妥，兴华公司要求崔延华给付物业费，理由正当，且物业费的数额不高于本院核定的数额，本院予以支持。关于崔延华辩称兴华公司物业服务存在瑕疵，不符合服务标准的辩解意见，其虽提供了证据用以证明其主张，但因其所提交的证据尚不足以证明物业公司的服务已达到应减免物业服务费的程度，且兴华公司对此亦不予认可，故其辩解意见不足以作为拒交物业费的理由，本院对此不予采纳。关于崔延华所提物业服务的收支明细未公示、物业擅自出租地下室、会所改建出租给幼儿园的情况，因与物业公司提供的物业服务没有关联，不能成为崔延华拒绝交纳物业费的有效抗辩。关于兴华公司要求崔延华支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告崔延华给付原告北京市通州兴华物业管理公司二〇一二年七月七日至二〇一三年十二月二十日期间的物业费人民币二千三百五十八元五角，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京市通州兴华物业管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告崔延华负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。（此页无正文）审判员 王新东二〇一六年十月二十四日书记员 邹金宏 微信公众号“”