（2016）苏0982民初5151号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-20
案件名称
大丰众恒物业服务有限公司与陈俊峰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市大丰区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大丰众恒物业服务有限公司,陈俊峰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条，第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0982民初5151号原告：大丰众恒物业服务有限公司，住所地盐城市大丰区东方锦绣北城7幢303室。法定代表人：陈学琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱加华，该公司副总经理。委托诉讼代理人：朱斌，江苏朱友山律师事务所律师。被告：陈俊峰。原告大丰众恒物业服务有限公司（以下简称众恒物业公司）与被告陈俊峰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众恒物业公司的委托诉讼代理人朱加华、朱斌、被告陈俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众恒物业公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告陈俊峰立即给付我公司物业费3324.24元（自2014年8月25日起至2016年8月24日止），并承担其中1662.12元自2015年8月25日起、1662.12元自2015年11月25日起至实际履行之日止,以日万分之五计算的违约金。事实与理由：被告陈俊峰系银泰华城小区3号楼203室业主，其房屋面积为146.34㎡，车库面积为22.73㎡。2014年8月25日、2015年8月20日、2015年8月24日，我公司与大丰市银泰华城业主委员会签订《物业管理委托合同》三份，约定由我公司为大丰市银泰华城小区提供物业服务，服务期限自2014年8月25日至2016年8月24日，同时约定了服务收费标准。合同签订后，我公司按约进驻该小区并提供了物业服务，但被告却未能按约给付2014年8月25日至2016年8月24日期间物业服务费用3324.24元，我公司多次向被告催缴此款未果，故提起本起诉讼。被告陈俊峰辩称：我和原告之间没有签订物业服务合同，原告没有权利进驻我小区进行服务。原告没有履行物业服务合同所规定的义务，小区里垃圾成堆，门卫处无人，外来车辆随意进入小区。请求法院依法驳回原告对我的诉讼请求。经审理查明：大丰市银泰华城小区住宅3号楼203室（该幢楼为高层住宅）的业主系被告陈俊峰，该房屋面积为146.34㎡，车库面积为22.73㎡。2014年8月25日，大丰市银泰华城业主委员会与原告签订了《物业管理委托合同》一份，约定由原告为银泰华城小区提供物业管理服务，合同期限自2014年8月25日起至2015年8月24日止。2015年8月20日，原告与银泰华城业主委员会签订《补充协议》一份，对涉案小区车库的物业服务收费标准进行了约定。2015年8月24日，原告与大丰市银泰华城业主委员会签订《物业服务合同》，仍由原告为银泰华城小区提供物业管理服务，合同期限自2015年8月25日起至2016年8月24日止。合同签订后，原告依约为该小区提供物业服务。根据合同约定，银泰华城小区的高层住宅每月物业费为0.9元/㎡，车库每月物业费为0.3元/㎡，同时约定业主应按合同规定的期限给付原告物业费，如逾期给付物业费，则按每天应交管理费的千分之五向原告支付滞纳金。被告按合同约定应向原告支付自2014年8月25日起至2016年8月24日止物业费3324.6元（146.34㎡×0.9元/㎡×24个月+22.73㎡×0.3元/㎡×24个月）。经原告书面催交后，被告仍未能给付。原告遂于2016年9月27日向本院提起诉讼，要求被告给付案涉物业费。另查明，银泰华城小区现有400多户业主，向原告缴纳物业费的业主仅为160户左右，其余60%的业主未给付原告物业费。原告认可其在为银泰华城小区提供服务期间，物业服务上存在瑕疵，服务质量有所降低。同时,原告认为造成其未能为该小区业主提供适当的物业服务的主要原因是因为该小区大部分业主拖欠物业费用所致。上述事实，有当事人的陈述、《物业管理委托合同》、《补充协议》及《物业服务合同》、书面催缴通知、（2016）苏0982民初462号民事判决书等在在卷证实。本院认为，原告众恒物业公司与大丰市银泰华城业主委员会签订的《物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据法律规定，业主委员会根据业主大会决定与选聘的物业服务企业签订物业服务合同对业主具有法律上的约束力。故大丰市银泰华城业主委员会与原告众恒物业公司订立了三份《物业服务委托合同》，对作为该小区业主的被告具有约束力。业主如无正当理由依法不应拒绝交纳物业费用。本案中，原告自认为银泰华城小区提供的物业服务确实存在瑕疵，但该瑕疵尚不足以构成被告拒绝交费的正当理由。同时该小区业主拒交物业费用客观上也影响了原告服务的正常运行，导致服务质量的下降。根据原告提供物业服务的质量，本院酌情支持原告所诉物业服务费用的80%，即为2659.7元。物业服务合同中约定的在拖欠物业服务费用时应当给付的滞纳金应视为违约金。本案中，原告提供的物业服务存在质量问题，从而导致被告未能及时给付其物业费用，故本院对原告主张的违约金，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈俊峰于本判决生效之日起5日内给付原告大丰众恒物业服务有限公司自2014年8月25日起至2016年8月24日止的物业费2659.7元。二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告众恒物业公司负担5元，被告陈俊峰负担20元。本判决为终审判决。审判员 肖林二〇一六年十月二十四日书记员 陈雪附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 微信公众号“”