（2016）渝0112民初3897号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-08-30
案件名称
重庆锦宏物业管理有限公司与重庆山外山科技有限公司等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆锦宏物业管理有限公司,重庆山外山血液净化技术股份有限公司,重庆渝高新兴科技发展有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
案件已上诉，该裁判文书非终审文书。重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初3897号原告：重庆锦宏物业管理有限公司，住所地：重庆市沙坪坝区覃家岗都市花园小区。法定代表人：邓晓红，总经理。委托诉讼代理人：汪龙，重庆君融律师事务所律师。被告：重庆山外山血液净化技术股份有限公司，住所地：重庆市北部新区高新园黄山大道5号水星科技发展中心南翼厂房。法定代表人：高光勇，董事长。委托诉讼代理人：陈燕，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：丁海波，男，该公司工作人员。被告：重庆渝高新兴科技发展有限公司，住所地：重庆市北部新区星光大道1号。法定代表人：陈珍明，董事长。委托诉讼代理人：魏正山，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。原告重庆锦宏物业管理有限公司与被告重庆山外山血液净化技术股份有限公司、重庆渝高新兴科技发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案后，依法由代理审判员冉阳独任审判，适用简易程序于2016年7月18日公开开庭进行了审理。原告重庆锦宏物业管理有限公司的委托诉讼代理人汪龙，被告重庆山外山血液净化技术股份有限公司（以下简称“山外山公司”）的委托诉讼代理人陈燕、丁海波，被告重庆渝高新兴科技发展有限公司（以下简称“渝兴公司”）的委托诉讼代理人魏正山到庭参加了诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法由审判员张晓华担任审判长，与人民陪审员罗玉萍、人民陪审员罗继碧组成合议庭，于2016年10月13日再次公开开庭进行了审理。原告重庆锦宏物业管理有限公司的委托诉讼代理人汪龙，被告山外山公司的委托诉讼代理人陈燕到庭参加了诉讼。被告渝兴公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆锦宏物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告山外山公司支付2013年4月1日至2016年6月30日的物业管理服务费170193元及垫付的电费6222.6元、公摊电费928.8元；2.判令被告山外山公司按千分之三支付日违约金，该违约金支付至拖欠的物业管理服务费付清为止；3.判令被告渝兴公司对被告山外山公司承担连带支付责任。事实和理由：被告渝兴公司系位于重庆市渝北区X大道西段X号第二层商业1-1号的业主，该商业中心自竣工移交使用之日起由原告提供物业服务至今。2013年4月1日，被告渝兴公司将其所有的房屋出租给被告山外山公司用作经营用房。被告山外山公司从2013年4月1日起至今一直未交物业服务费，原告多次催收仍未交纳。被告山外山公司辩称，1.2013年7月至2013年12月期间的物业费已经支付，2013年7月至2014年9月的电费也已支付；2.山外山公司租赁的房屋已按照北部新区管委会的要求，于2014年9月20日停止经营，故2014年9月20日后不产生物业费和水电费；3.山外山公司未交纳物业费的原因是该房屋多处大面积漏水，多次沟通，但原告置若罔闻，拒不处理，导致山外山公司无法开展经营活动，损失惨重，原告还擅自切断电源，造成山外山公司直接损失154.38万元；4.原告拒不履行物业管理服务义务，被告未与原告签订物业服务合同，不应该支付物业费；5.目前该房屋仍处于漏水、断电中，该房屋被原告强行控制，不允许山外山公司进入，财产损失还会继续加大；6.租赁的房屋不是山外山公司在使用，而是另外的公司在使用。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。被告渝兴公司辩称，渝兴公司是业主，山外山公司是租赁方，本案的费用不清楚，不应由渝兴公司支付，应该由山外山公司支付。本院经审理认定事实如下：被告山外山公司原名重庆山外山科技有限公司，后经工商部分准予变更名称为重庆山外山血液净化技术股份有限公司。被告渝兴公司系房屋的产权人，该房屋建筑面积为2161.1平方米。2013年4月1日，被告渝兴公司与被告山外山公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告渝兴公司将上述房屋出租给被告山外山公司使用，租赁期限自2013年4月1日至2018年6月30日；交房时间为2013年4月1日，交付的房屋为清水房；2013年4月1日至2013年6月30日为装修免租期，免租期内不计租金；租金按房屋建筑面积计租，租金单价中不含物业管理费、水费、电费、停车费及其他相关费用等，以上费用由乙方自行向物业公司交纳。审理中，原告与被告山外山公司均认可山外山公司于2013年7月入场装修。2011年5月30日，原告作为乙方，与作为甲方的重庆市渝北区X商业中心业主委员会签订《X商业中心物业服务合同》一份，该合同约定的期限为三年，从2011年6月1日起至2014年5月30日止。其中，该合同约定商业的物业服务费按2.5元/月/平方米收取，业主或物业使用人应在每月1日内履行物业服务费用的交纳义务，未能按时如数交纳物业服务费的，按每月应交纳金额按日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还约定了双方的权利义务、服务内容、其他违约责任等。2014年9月12日，原告作为乙方，又与作为甲方的重庆市渝北区X商业中心业主委员会签订《X商业中心物业服务合同》一份，该合同约定的期限为三年，从2014年6月1日起至2017年5月30日止。其中，该合同约定商业的物业服务费按建筑面积2.5元/月/平方米收取；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取据实分摊方式向受益业主分摊计收；业主的空置房，其物业服务费用由业主按50%的比例交纳；业主或物业使用人应在每月15日前履行物业服务费用的交纳义务；甲方、业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还约定了双方的权利义务、服务内容、其他违约责任等。上述物业服务合同签订后，原告对X商业中心提供了物业服务至今，本院在原告起诉X商业中心其他业主的案件中查明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告山外山公司在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费，2016年4月27日，原告向本院提起诉讼。审理中，原告自愿撤回针对被告渝兴公司的诉讼请求；原告针对诉请的电费，提供了户名为重庆渝高新兴科技发展有限公司的交费发票予以证明；原告针对诉请的公摊电费，提供了电费分摊表予以证明。另查明，被告山外山公司已向原告交纳了2013年7月至2013年12月期间的物业服务费，审理中，原告称其已在起诉的金额中将该期间的费用予以了扣减。2014年9月20日，被告山外山公司停止了本案房屋的对外经营，但仍有部分设施设备在该房屋内。上述事实，有准予变更登记通知书、房屋租赁合同、（2014）渝北法民初字第04801号民事判决书、X商业中心物业服务合同、收款收据、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆市渝北区X商业中心业主委员会签订的两份《X商业中心物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该两份合同对X商业中心的全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为X商业中心提供了物业服务，被告山外山公司作为本案房屋的物业使用人，其在与被告渝兴公司签订的《房屋租赁合同》中明确约定由其交纳物业服务费，故被告山外山公司应当向原告支付相应物业服务费用。被告山外山公司辩称其未与原告签订物业服务合同就不应支付物业服务费的理由不能成立，本院不予采纳。被告山外山公司还辩称其租赁的房屋不是山外山公司而是另外的公司在使用，未提供给证据予以证明，本院亦不予采纳。对于2013年4月至2013年6月期间的物业服务费，因本案房屋已交付给山外山公司，由山外山公司占有，故被告山外山公司应向原告支付物业服务费。对于2014年9月20日之后的物业服务费，被告山外山公司认为不应该交纳，因山外山公司停止经营系其自身行为，且本案房屋仍由山外山公司占有，山外山公司亦未举证证明其与渝兴公司解除了《房屋租赁合同》并将该房屋退还给渝兴公司或出租给他人，故山外山公司仍应向原告支付物业服务费。原告起诉要求被告山外山公司交纳2013年4月至2016年6月期间的物业服务费，因山外山公司已向原告交纳了2013年7月至2013年12月期间的物业服务费，故对该期间的物业服务费，本院不予支持。根据原告与重庆市渝北区X商业中心业主委员会签订的两份《X商业中心物业服务合同》，被告山外山公司交纳物业服务费的标准为2.5元/月/平方米，且空置房按50%的比例交纳物业费。因此，在2013年4月至2013年6月期间，被告山外山公司应交纳的物业服务费为2.5元/月/平方米×2161.1平方米×3个月×50%=8104.13元；在2014年1月至2016年6月期间，被告山外山公司应交纳的物业服务费为2.5元/月/平方米×2161.1平方米×30个月=162082.5元。上述费用合计170186.63元，本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。对于电费及公摊电费，原告提供的证据均不能充分证明其诉请的金额，故本院不予支持。对于违约金，因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故本院亦不予支持，审理中，原告自愿撤回针对被告渝兴公司的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。被告山外山公司辩称本案房屋漏水对其造成重大损失，该辩称理由与本案系另一法律关系，不能成为拒交物业服务费的理由，被告山外山公司可另行主张权利；被告山外山公司还辩称原告擅自断电、不允许山外山公司进入本案房屋，未提供充分证据予以证明，被告山外山公司亦可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告重庆山外山血液净化技术股份有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告重庆锦宏物业管理有限公司2013年4月至2013年6月及2014年1月至2016年6月期间的物业服务费共计170186.63元；二、驳回原告重庆锦宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3850元，由原告重庆锦宏物业管理有限公司负担150元，被告重庆山外山血液净化技术股份有限公司负担3700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张晓华人民陪审员 罗玉萍人民陪审员 罗继碧二〇一六年十月二十四日书 记 员 温 娟 来自