（2016）浙0191民初01176号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-04
案件名称
刘永忠与裘万尧房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘永忠,裘万尧
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0191民初01176号原告（反诉被告）：刘永忠，男，1963年4月14日出生，汉族，住甘肃省陇西县。委托诉讼代理人：余伟军，浙江卓特律师事务所律师。被告（反诉原告）：裘万尧，男，1976年9月8日出生，汉族，住浙江省天台县。委托诉讼代理人：周尚檬，浙江六和律师事务所律师。原告（反诉被告）刘永忠与被告（反诉原告）裘万尧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因被告裘万尧提起反诉，本案于2016年5月23日裁定转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2016年8月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘永忠及其委托诉讼代理人余伟军，被告（反诉原告）裘万尧的委托诉讼代理人周尚檬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘永忠向本院提出诉讼请求：1.判令被告裘万尧返还2016年1月至今的房屋租金20833元（100000-190000/12*5）；2.判令被告裘万尧赔偿装修和搬迁损失387907元；3.判令被告裘万尧赔偿预期利润损失200000元；4.判令本案诉讼费由裘万尧承担。事实和理由：2014年7月22日，裘万尧与刘永忠签订《门面房租房协议书》一份，约定裘万尧将位于杭州下沙路与中心路口武警部队房屋东大楼415号至河边营业房（包括门前所对应场地）租赁给刘永忠经营使用；租赁期间为5年，自2014年8月1日至2019年7月31日，租金19万元/年，每年递增5%；刘永忠另需交纳人民币1万元作为水电押金。刘永忠最近一次支付房租是2015年8月支付10万元。另经了解，案涉房屋的出租人系武警浙江总队后勤部，裘万尧以天台县三合液化气储配站名义承租后分割转租给刘永忠使用。房屋交付后，刘永忠对上述房屋投入大量资金进行装修改造，添置经营设施，投入巨资引入小拇指品牌，用于正常经营。2015年12月，裘万尧突然通知刘永忠不再履行合同，要求立即撤场，还拉拢多人威胁刘永忠等商家，并强行切断水电供应，刘永忠已无法继续使用案涉房屋。刘永忠认为，裘万尧的行为属于单方解除房屋租赁合同的行为，应当承担返还多余租金、押金和赔偿经济损失的法律责任。裘万尧辩称：一、原、被告双方确实存在房屋租赁合同关系，但案涉《门面房租房协议书》至今未经合法程序予以解除，房屋仍在刘永忠控制之下；二、在案涉《门面房租房协议书》签订之前刘永忠已在案涉房屋经营小拇指汽修店，装修及附属设备也已存在，合同签订后未进行新的装修投入，不存在装修损失。三、2015年底2016年初，裘万尧确实跟刘永忠协商解除合同，但刘永忠当时未同意，不存在裘万尧强行解除合同、驱赶刘永忠离场的事实；四、本案刘永忠存在诸多违约情况，且仍实际控制房屋，其退还租金的诉求不成立。裘万尧没有违约，刘永忠也不存在预期利益损失。综上，刘永忠的诉讼请求不应得到支持。裘万尧向本院提出反诉请求：1.判令解除2014年7月22日反诉原、被告双方签署的《门面房租房协议书》；2.判令反诉被告立即返还所租用的房屋；3.判令反诉被告支付房屋租金60170元，并按547元/天的标准，支付反诉原告从2016年5月20日起至房屋实际返还日的房屋占有使用费；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：在案涉《门面房租房协议书》履行过程中，刘永忠存在多处严重违约情形，包括：一、未按时足额支付租金。到2015年7月1日，刘永忠应支付裘万尧租金199500元，但刘永忠仅于2015年8月5日支付100000元，反诉原告多次与反诉被告沟通租金支付事宜，但反诉被告始终未能如期支付，构成违约。二、反诉被告的经营未办理工商、税务登记，系违法经营；反诉被告在未经反诉原告许可的情形下，擅自在房屋前场地搭建违章建筑；案涉房屋存在巨大的消防安全隐患，但刘永忠拒不整改，未通过消防验收而开展经营系违法行为。武警浙江总队也基于上述情况要求与反诉原告解除合同。上述违约情形，裘万尧多次告知并要求刘永忠改正无果，导致反诉原告的管理人员被行政拘留。双方之间的合同至今仍未解除，刘永忠仍占有房屋拒不返还。现刘永忠先起诉，说明其已没有履约能力和基础，据此，裘万尧要求解除案涉《门面房租房协议书》，反诉被告支付未付租金，并返还房屋。刘永忠对裘万尧的反诉辩称：一、武警浙江总队在2015年11月已经与裘万尧解除了租赁关系，且裘万尧在2015年12月份对案涉房屋断水停电、强行清场，自2016年1月份，刘永忠已经无法经营使用案涉房屋，裘万尧已经以实际行为单方解除了与刘永忠的房屋租赁关系。二、案涉房屋现已由武警浙江总队占有控制，裘万尧要求刘永忠支付占有使用费没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘永忠提供的《门面房租房协议书》、银行凭证、清退通知及公告，裘万尧对真实性均无异议，本院予以确认。刘永忠提供的房屋现场照片，裘万尧认为无法确定拍摄时间，不能反映案涉房屋的客观状态，本院不予认定。刘永忠提供的《装修附属物评估报告》，裘万尧对三性均有异议，本院认为该证据系刘永忠自行委托相关机构做的评估，证据形式也不完整，无法证明待证事实，本院不予认定。刘永忠提供的账本材料，裘万尧对三性均有异议，本院认为，该证据是刘永忠单方制作，真实性无法确认，本院不予认定。裘万尧提供《门面房租房协议书》，刘永忠对真实性没有异议，对该证据本院予以认定。裘万尧提供的行政处罚决定书，刘永忠对真实性没有异议，对关联性及证明对象有异议，本院认为，该证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月23日，裘万尧（甲方）与刘永忠（乙方）签订《门面房租房协议书》一份，约定甲方将位于杭州下沙路武警部队营房处店面东大楼415号至河边营业房（包括门前所对应场地）租赁给乙方经营使用；租赁期间为5年，自2014年8月1日至2019年7月31日，租金19万元/年，每年递增5%，每年提前一个月一次性付清；乙方需另交纳人民币1万元作为水电押金，合同期满不再续租时，乙方若无拖欠水费、电费、物业费等相关费用，且经验收房屋相关设施无损害，甲方需及时退还乙方所交押金（无息）。合同签订后，第一年租金已经支付完毕。按照合同约定，刘永忠应于2015年7月31日前支付第二年租金199500元，但其仅于2015年8月5日支付10万元。另查明，案涉房屋属于武警浙江总队，裘万尧挂靠在天台县三合液化气储配站名下，通过投标取得案涉房屋的承租权。裘万尧承租后分割转租给刘永忠经营使用。2015年11月，武警浙江总队后勤部向天台县三合液化气储配站送达《通知》，写明因杭州市江干区下沙路与中心路交口2幢营业房存在消防、危化、治安等安全隐患突出，解除双方之间的租赁合同，并要求天台县三合液化气储配站当月底前到租房办公室内办理清退手续。武警浙江总队后勤部与裘万尧解除房屋租赁合同关系后，裘万尧也已与大部分租户协商解除了房屋租赁合同，但未与刘永忠等剩余租户达成合意，现刘永忠已将所有设备搬出，但未向裘万尧交付钥匙。2016年1月份开始，因案涉营房变电箱损坏导致停电，继而武警浙江总队将案涉房屋围护自用，刘永忠等租户已无法占有、使用案涉房屋。2016年3月25日，武警浙江总队后勤部营房处在案涉营房处张贴公告，写明：“根据军委规定和军事建设需要，我部已于2015年底全面终止下沙路与中心路交口的两栋四层营业房租赁项目，不再对外出租，此前已多次公告有关事项。现我部已对该处房地产进行围护以备自用。自2016年3月27日起，未经许可仍滞留场地内的一切车辆、物资，将被视为遗弃，并由我部自由处置。特此公告。”本院认为：本案主要争议焦点为案涉《门面房租房协议书》是否已经解除。刘永忠认为裘万尧已经通过其行为单方解除了双方之间的房屋租赁合同关系，解除时间为2015年底；裘万尧认为双方之间的房屋租赁关系并未解除，刘永忠仍有案涉房屋钥匙，并占用房屋。本院认为，根据已经查明的事实，案涉房屋所有权人武警浙江总队于2015年底终止了案涉营房的租赁项目，不再对外出租，并已将案涉房屋围护自用。武警浙江总队和裘万尧也已于2015年底达成了解除案涉营房租赁关系的合意，裘万尧已失去了案涉房屋的承租权及转租权，无法继续履行与刘永忠之间的房屋租赁合同，刘永忠虽仍拥有房屋钥匙，但已无法占有使用案涉房屋。故，本院认为，裘万尧与刘永忠之间的房屋租赁合同关系实际已因无法继续履行而解除。关于解除时间，本院结合武警浙江总队与裘万尧解除租赁关系的时间及武警浙江总队将案涉房屋围护的时间等，确定解除时间应为2015年底。因此，对于裘万尧反诉要求解除与刘永忠签订的《门面房租房协议书》的诉请，因合同已实际解除而不能成立，本院不予支持。对于裘万尧反诉要求刘永忠返还房屋，并支付房屋租金和占有使用费的诉请，因双方合同已经于2015年底解除，案涉房屋也实际已由武警浙江总队围护自用，裘万尧的该项诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于刘永忠要求裘万尧返还多余房屋租金的诉请，本院认为，双方之间的房屋租赁合同关系已解除，对于刘永忠多支付的租金，裘万尧应当予以退还。根据双方合同解除的时间，裘万尧应退租金数额为16875元（100000-199500÷12×5）。关于刘永忠要求裘万尧赔偿装修及搬迁损失的诉请，因2014年7月双方签订房屋租赁合同之前，小拇指汽修店已经存在并由刘永忠经营，刘永忠并未举证证明2014年7月后对房屋进行了新的装修，其要求搬迁损失，也缺乏法律依据，故对于该项诉请，本院不予支持。关于刘永忠要求裘万尧赔偿预期利润损失200000元的诉请，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、裘万尧于本判决生效之日起十日内退还刘永忠租金16875元；二、驳回刘永忠的其他诉讼请求；三、驳回裘万尧的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9887元，由裘万尧负担274元，刘永忠负担9613元。反诉案件受理费1304.25元，由裘万尧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长 刘承娜代理审判员 孙百芹人民陪审员 闫效先二〇一六年十月二十四日书 记 员 沈吉丹 百度搜索“”