（2016）粤0605民初15244号

裁判日期: 2016-10-24

公开日期: 2018-05-13

案件名称

马宁与佛山市南海区欧泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

马宁,佛山市南海区欧泰置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省佛山市南海区人民法院民事判决书（2016）粤0605民初15244号原告：马宁，女，1982年3月6日出生，汉族，住陕��省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：区智杰，广东德良律师事务所律师。委托诉讼代理人：白崇辉，广东德良律师事务所律师。被告：佛山市南海区欧泰置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山中心城区俊景花园H区F座商铺F07。法定代表人：胡晖,总经理。委托诉讼代理人：翟帆，女，被告员工。原告马宁与被告佛山市南海区欧泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用简易程序于同年10月20日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人区智杰、被告的委托诉讼代理人翟帆到庭参加了庭审。本案现已审理终��。原告向本院提出诉讼请求：1.被告按购房金额每日万分之四支付违约金53902.8元（从2016年4月1日至2016年9月8日共计161天）；2.被告每延迟一个月交楼赠送给原告两年物业管理费共计83472.48元（从2015年12月1日起计至2016年9月8日为20年物业管理费）；3.被告额外赠送原告六个月物业管理费共计2086.81元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年9月10日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20140910014902），约定原告以837000元向被告购买欧浦城市花园2座403房（以下简称“涉讼房屋”），并约定涉讼房屋的交付时间为2015年8月31日。但直至2015年11月12日，被告仍无法依约交楼。为此，被告向原告发出《欧浦城市花园一期交楼时间告知书》，保证欧浦城市花园一期房屋于2016年3月30日交楼，并就延迟交楼的违约行为作出补偿承诺，即由2015年9月1日起按每日万分之四的标准支付补偿金，另再免除8年的物业管理费，涉及楼板搭建的单元，额外获赠6个月的物业管理费。针对上述违约行为，原、被告于2016年4月10日达成了《欧浦城市花园一期2座403单元补偿协议》，除约定违约金按日万分之四计付外，还约定从2015年12月1日起，被告延迟交楼的，除应支付违约金外，每延迟一个月（不足一个月按一个月计算），赠送原告两年物业管理费，原告完成收楼手续后再额外赠送半年物业管理费，全部物业管理费赠送手续与原告收楼手续当天同时办理。因涉讼房屋存在质量问题，被告直到2016年9月8日才与原告办理收楼手续。但在原告办理完收楼手续后，被告无故违反《欧浦城市花园一期2座403单元补偿协议》，不肯赔偿违约金及赠送物业管理费予原告，被告的行为已经构成严重违约，经协商无果后，原告提起本案诉讼。被告辩称，不同意原告诉请，请求法院予以驳回，理由如下：一、涉讼房屋于2016年4月22日已经具备约定的交付条件，被告已于同月23日及时履行了通知原告办理收楼手续的义务，并非原告所称至同年9月8日才收楼，原告第一项诉请没有事实和法律依据。1.根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议约定，涉讼房屋经竣工验收合格并已办理验收备案及按政府规定商品房交付条件及达到交付标准。被告已于同年4月6日取得涉讼房屋所在楼宇的竣工验收合格证，于同月22日具备约定的交付条件。2.涉讼房屋具备交付条件后，被告已及时书面通知原告办理交付手续，至于原告于同年9月8日��前往办理收楼手续，造成的扩大损失与被告无关。原告混淆了涉讼房屋具备交付条件的时间与原告前往办理收楼手续的时间，被告认为逾期交楼的违约金应从2016年4月1日计至2016年4月23日止。3.涉讼房屋已经竣工验收合格，根据补充协议的约定，验收中发现的质量瑕疵由被告按实际情况进行修补解决，原告不得借此拒绝收楼，否则被告无需承担逾期交楼责任。原告诉称涉讼房屋存在质量问题导致其至2016年9月8日才收楼，这与事实不符。二、依照《前期物业服务协议》，原告是物业费交纳义务人，被告与物业公司是不同的合同主体，因此被告对物业管理费免除及赠送的表述，实质是原告将合同义务全部转移给被告，但没有证据证明取得了物业公司的同意，应属无效。即使债务转移成立，也是被告在原告与物业公司合同履行期间代原��向物业公司缴纳物业管理费，而非直接向原告给付物业管理费，被告不同意原告的第2、3项诉讼请求。三、涉讼物业其他业主在收到原告的收楼通知后，均及时前往办理相关手续，被告也依约支付了2016年4月1日止2016年4月23日逾期交楼违约金等。但原告拒绝与被告签署相关补偿方案，故被告并未违约，原告的起诉浪费司法资源，故本案的诉讼费用应由原告承担。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告证据交楼时间告知书是原件，被告虽有异议但不能举证予以推翻，本院对其真实性予以采信。被告证据EMS邮单（邮单编号：1024855088619）是原件，所载收件人姓名、地址和联系电话与双方举证的《广东省商品房买卖合同》中原告方信息一致，快递查询是从EMS官网打印的上述邮件寄送情况，原告虽有异议但不能举证推翻，本院对其真实性予以采信。被告证据EMS邮单（邮单编号分别为：1024855088619、1024855034219、1024855098819）3份、收楼物品确认书3份、欧浦城市花园一期2座1202单元补偿协议、欧浦城市花园一期2座801单元补偿协议、欧浦城市花园一期2座601单元补偿协议各1份虽都是原件，但与本案涉讼房屋无关，原告不确认，本院对该些证据的真实性不作认定。被告证据欧浦城市花园（恒大翡翠华庭）收（验）楼通知书是打印件，原告不确认，本院不予采信。本院��审理，认定事实如下：2014年9月10日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定原告以837000元的总价向被告购买涉讼房屋，被告应于2015年8月31日前将经竣工验收合格、已办理竣工验收备案的商品房交付原告使用；自被告将涉讼房屋交付给原告（或视同被告完成涉讼房屋交接）之日起，原告无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝接收；原告无合法理由拒绝接收的，视为被告按时交付。至同年10月30日，原告向被告支付了涉讼房屋的购房款共计837000元。2015年11月12日，被告向原告发出《欧浦城市花园一期交楼时间告知书》，明确涉讼房屋于2016年3月30日交楼，原告从2015年9月1日起按每日万分之四支付补偿金，再免8年物业管理费；设计楼板搭建的单元额外获赠6个月物业管理费，补偿��于双方交楼手续完成后一个月内支付完毕。2016年4月6日，涉讼房屋所在楼宇取得建设工程竣工规划验收合格证。同月10日，原、被告签订《欧浦城市花园一期2座403单元补偿协议》，约定涉讼房屋交楼日期为2016年3月31日，被告签约后按合同总金额日万分之四向原告支付2015年9月1日至2016年3月31日违约金，于2016年4月15日支付完毕；自2015年12月1日起，被告每延迟一个月（不足一个月按一个月计算）交楼，除支付相应违约金外，再赠送原告2年物业管理费；原告完成收楼手续后再额外赠送半年物业管理费；全部物业管理费赠送手续与收楼手续当天同时办理。同月22日，涉讼房屋所在楼宇办理竣工验收备案手续。同日，被告向原告邮寄《关于2号楼403收楼通知书》，同月23日，该邮件被签收。2016年9月8日，原告办理涉讼房屋的收楼手续，并与金碧物业有限公司佛山分公司签订《前期物业服务协议》及《临时管理规约》，约定涉讼房屋建筑面积141.96平方米，物业管理费从收楼通知书载明的交楼次日起算，按建筑面积每月2.45元/平方米计付。本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效。现被告逾期交付涉讼房屋予原告使用，原告据此主张被告依照双方签订的《欧浦城市花园一期2座403单元补偿协议》承担违约责任理据充分，本院予以支持。至于被告在本案中应承担的违约责任，本院认定如下：关于违约金计付的问题因双方对被告应从2016年4月1日起按总购房款837000元日万分之四计付违约金均无异议，本院予以确认。关于计付违约金的截止日期，原告主张计至其实际收楼时间（2016年9月8日），被告主张计至其通知原告收楼之日（2016年4月23日）。经查，涉讼房屋在2016年4月22日已经符合双方在《广东省商品房买卖合同》中约定的交付条件，被告在同日也已以EMS形式书面通知原告收楼，该EMS在同月23日妥投签收。尽管从投递记录来看，签收人为“他人收”，但被告邮寄的该通知书中收件人的姓名、地址及联系方式与原告在《广东省商品房买卖合同》载明的姓名、地址及联系方式一致，故被告依照原告提供的信息邮寄收楼通知书并被签收，应视为已依约履行通知义务，原告不得以其本人未签收为由主张送达无效，故本院对被告主张的已于2016年4月23日通知原告收楼的主张予以采信。原告主张因涉讼房屋存在质量问题导致其至2016年9月8日才办理收楼手续，但未举证证明，且涉讼房屋已通过竣工验收合格，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议，房屋存在瑕疵不是原告拒绝收楼的充分理由。因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告未能举证证明其在2016年4月23日至2016年9月8日期间未收楼的责任在被告，应承担举证不能的不利后果。被告辩称其在该期间无需承担违约责任理据充分，本院予以采纳。综上，被告应以购房款837000元为本金，按日万分之四计付从2016年4月1日至23日共计23天的违约金7700.4元予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。二、关于被告应否赔偿物业管理费的问题根据双方签订的《欧浦城市花园一期2座403单元补偿协议》，被告应赠送予原告的物业管理费包括按自2015年12月1日起每延迟一个月交楼（不足一个月按一个月计算）赠送2年物业管理费标准计付的10年物业管理费、完成收楼手续后额外赠送的半年物业管理费，共计10.5年物业管理费。原告诉请将上述物业管理费按照现行涉讼房屋物业管理费标准4073.62元/年折现支付，被告不同意。经审查，双方并未约定物业管理费可以折现支付，且物业管理费的产生需在物业管理公司对涉讼房屋提供物业管理服务之后才产生，同时，正如原、被告双方庭审所述，物业管理费的收费标准会随着时间的推移、物业管理公司的更换而变更，其金额也无法确定，故原告诉请将被告承诺赠送的上述物业��理费折现支付不符合双方约定，被告主张的赠送物业管理费实为被告代为原告缴纳相应期间的物业管理费更符合合同本意，本院予以采纳。因原告庭审中自认至今未交纳物业管理费，也未举证物业管理公司有向其催交物业管理费，故原告诉请被告支付承诺赠送的物业管理费理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告佛山市南海区欧泰置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金7700.4元予原告马宁。驳回原告马宁的其他诉讼请求。如果被告未按本判��指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3089.24元，减半收取计1544.62元（原告已预交），由原告负担1519.62元，由被告负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员　　谢晓东二〇一六年十月二十四日书　记　员　　车惠青搜索“”