（2016）晋11民终1221号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-30
案件名称
张院亭与山西明泽房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省吕梁市中级人民法院
所属地区
山西省吕梁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
山西明泽房地产开发有限公司,张某某
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省吕梁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋11民终1221号上诉人（原审被告）：山西明泽房地产开发有限公司，住所地山西省太原市体育路16号。法定代表人：李保平，董事长。委托诉讼代理人：董化虔，公司员工。被上诉人（原审原告）：张某某。上诉人山西明泽房地产开发有限公司（以下简称明泽公司）因与被上诉人张某某商品房预售合同纠纷一案，不服山西省兴县人民法院（2016）晋1123民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张某某、被上诉人明泽公司的委托诉讼代理人董化虔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明泽公司上诉请求：撤销山西省兴县人民法院（2016）晋1123民初1号民事判决，依法改判或将本案发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人于2013年2月1日签订商铺认购书一式两份，并于2014年6月1日签订商品房买卖合同，被上诉人购买上诉人位于兴县蔚汾镇龙兴花园商铺北区第5号商铺。上诉人于2015年5月手续办理齐全时让被上诉人提供手续办理银行按揭贷款，被上诉人找各种借口要求退房，并不按照约定履行权利义务。由于客观原因存在，上诉人就交房推迟事宜和被上诉人多次协商并取得被上诉人认可。2015年5月至6月，上诉人已经取得涉案商铺相应的国有土地证、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和房屋所有权证，完全具备交房条件。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人起诉前取得所有权证明的，应认定买卖合同有效。张某某辩称，上诉人在没有建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证的情况下出售房屋，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同依法应属无效。即使���同有效，上诉人逾期交房，房屋面积缩水，隐瞒无预售许可证事实，迟延办理银行按揭贷款，上诉人有权解除合同。张某某向一审法院起诉请求：解除原告张某某与被告明泽公司于2013年2月1日签订的商品房预售合同；被告明泽公司返还原告已交商铺款104196元，并按照月利率2%支付原告从2013年2月1日至给付之日止的利息；本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2013年2月1日前，原告张某某与被告明泽公司达成商品房预售口头协议。双方约定：原告以总价款207196元预购被告建设的位于兴县龙兴花园北区5号的商铺一套，约定面积为28.04平方米，约定交房时间为2013年6月底。同年2月1日，原告张某某交付给被告预购商铺款104196元，当时，被告表明余款103000元办理银行按揭贷款。该商铺至今未交付。所涉按揭贷款亦未办成。被告提交的书面商品房买卖合同不完整，未能反映该合同全部内容，且无法定代表人和委托代理人签名。被告亦未提交本案所涉商铺可以合法预售的相关材料。一审法院认为，现有证据不能证明本案被告在与原告张某某订立商品房预售协议时或在起诉前已取得该商品房预售许可证明，故双方订立的该商品房预售协议应认定为无效。本案被告应当返还原告预购房款104196元。原告请求由被告承担预购房款的利息，无合同约定依据和法律依据，对该请求依法不应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：（一）被告山西明泽房地产开发有限公司与原告于2013年2月1日订立的商品房预售合同为无效合同；（二���被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张某某预购房款104196元；（三）驳回原告其余诉讼请求。本案受理费2383元，由本案被告山西明泽房地产开发有限公司承担2000元，原告张某某承担383元。二审庭审中，上诉人明泽公司向本院提交以下证据：1、龙兴花园商铺认购书；2、商品房买卖合同；3、房屋所有权证复印件；4、建设用地规划许可证复印件；5、建设项目选址意见书复印件；6、建设工程规划许可证复印件，用以证明上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同依法成立并生效，双方当事人均应继续履行。被上诉人张某某质证称对龙兴花园认购书无异议；对商品房买卖合同条款第八条有不同意见，且该合同约定逾期交房时被上诉人有权解除合同；上诉人提供的其他证据均系复印件，不予认可，且因该部分证据中缺乏建设工程建设许可证，故对其房屋所有权证的真实性持异议。二审本院查明事实：2013年2月1日，上诉人明泽公司与被上诉人张某某签订龙兴花园商铺认购书，被上诉人向上诉人购买位于兴县龙兴花园北区第5号商铺，面积为28.04平方米，总金额为207196元，付款方式为签订认购书时付款104196元，余款103000元由银行提供按揭贷款。2014年6月1日，上诉人与被上诉人签订龙兴花园商品房买卖合同，合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为兴县房地产管理中心，商品房预售许可证号为晋商房预售兴字第壹号；房号为北区5号；用途为商用；面积为28.04平方米；房屋总价款为207196元；合同约定面积和产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并据实结算房价款；付款方式为银行按揭，首付款104196元，余款103000元���理银行按揭；交付期限为2014年6月底；出卖人逾期交房60日后，买受人有权解除合同。被上诉人张某某于2013年2月1日向被上诉人明泽公司缴纳购房款104196元。上诉人明泽公司未就本案所涉房产取得商品房预售许可证，2015年6月1日，上诉人明泽公司取得龙兴花园商铺房屋所有权证，产权登记号为：吕房权证兴县字第××号。本院认为，虽上诉人明泽公司在其与被上诉人张某某签订商铺认购书时未取得商品房预售许可证，但截止被上诉人向一审法院提起诉讼时，上诉人明泽公司已办理诉争房屋产权证书，对其所售房产之瑕疵进行了补正，故上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同依法成立并有效，双方当事人均应按照约定履行合同义务。上诉人明泽公司自认因其房屋手续未办全导致无法办理银行按揭贷款，2015年5月至6月期间方具备交房条件，且未向被上诉人发出交付房屋通知，而依据双方签订之合同约定，交房时间为2014年6月底，逾期60日，被上诉人有权解除合同。被上诉人张某某依据合同约定主张解除合同具有事实与法律依据，依法应予以支持。上诉人明泽公司应将被上诉人张某某已交纳的房款104196元予以退回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持山西省兴县人民法院（2016）晋1123民初1号民事判决第二项，即被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张某某购房款104196元；二、撤销山西省兴县人民法院（2016）晋1123民初1号民事判决第一项，即被告明泽房地产开发有限公司与原告于2013年2月1日签订的商品房预售合同为无效合同；三、解除上诉人山西明泽房地产开发有限公司与被上诉人张某某于2013年2月1日签订的《龙兴花园商铺认购书》及2014年6月1日签订的《商品房买卖合同》（编号XF-2011-010）;四、驳回上诉人山西明泽房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2383元，由上诉人山西明泽房地产开发有限公司承担2000元，被上诉人张某某承担383元；二审案件受理费2384元，由上诉人山西明泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马兴华审 判 员 王晓强代理审判员 任慧慧二〇一六年十月二十四日书 记 员 白舒文 更多数据：