（2016）辽12民终1524号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-21
案件名称
上诉人蒋大栋与被上诉人梁志民、王军龙房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
辽宁省铁岭市中级人民法院
所属地区
辽宁省铁岭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋大栋,梁志民,王军龙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十一条
全文
辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽12民终1524号上诉人（原审被告）：蒋大栋，男，1972年10月16日出生，汉族，农民，住开原市。被上诉人（原审原告）：梁志民，男，1958年1月14日出生，锡伯族，农民，住开原市。被上诉人（原审被告）：王军龙，男，1971年12月17日出生，满族，农民，住开原市。上诉人蒋大栋因与被上诉人梁志民、王军龙房屋买卖合同纠纷一案，不服开原市人民法院（2014）开庆民一初字第124号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2016年3月31日作出（2016）辽12民终72号民事裁定书，发回原审法院重审。该院于2016年8月8日作出（2016）辽1282民初1132号民事判决书，蒋大栋不服向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和对上诉人蒋大栋、被上诉人梁志民进行询问，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋大栋上诉请求：请求撤销一审裁定，改判或发回重审。事实和理由：上诉人是为梁志民担保，一审判决上诉人与王军龙承担连带责任错误。协议没有约定交房时间，王军龙不存在违约，一审判决王军龙违约错误。梁志民辩称，上诉人是担保人，我不认识王军龙，没有担保我也不能买房。梁志民向一审法院起诉请求：要求解除合同，被告返还购房款及承担违约责任共计14万元。被告将大栋为中保人，应承担责任。一审法院认定事实：2012年11月6日，原告梁志民与被告王军龙签订房屋买卖协议，协议约定被告王军龙卖给原告位于6号楼3楼不靠大山，面积60-70平方米楼房一处，价款每平方米1800元。首付款为7万元，余款主体完工后一次性付清。甲乙双方如有一方悔改加倍返还全款，被告蒋大栋为中保人。被告王军龙是赵亮开发的安顺家园的建筑商，协议中约定的6号楼，至今没有建设完成。经庭审询问，被告王军龙承认该房屋已在别处抵押。一审法院认为，被告王军龙系安顺家园的建筑商，其向原告出售房屋的行为，有使相对人原告相信其有权处分该房屋的理由，且双方已就房屋的单价、位置、违约责任等条款作出了约定，原告支付了合理的房屋预付款，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）、以合理价格转让；”故应认定该购房协议合法有效。关于原告要求被告王军龙返还购房款7万元及承担违约责任7万元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（一）、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；”，本案中被告王军龙承认该房屋已在别处抵押，致使商品房买卖合同的目的不能实现，原告有权要求解除合同，返还已付购房款，并要求被告王军龙承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故此对原告要求解除合同，返还购房款7万元的诉求予以支持。关于被告应承担的赔偿责任，综合考虑本地实际情况，确定被告承担2.1万元赔偿金较为适宜。关于被告蒋大栋的责任，原告与被告王军龙所签订的协议书内容为被告蒋大为所写，其中写明中保人为蒋大为，联系协议书内容，协议书中写明“甲乙双方，如乙方毁约加倍返回全款，首付款7万元，剩余部分，主体完工一次性付清。”被告蒋大栋做为中保人，应认定其为该协议履行的保证人，由于保证责任不明确，应按连带责任保证承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释》第八条的规定，判决如下：一、被告王军龙于本判决生效后十日内返还原告梁志民购房款7万元，并赔偿原告梁志民2.1万元。二、被告蒋大栋对上述返还款和赔偿款负连带责任。三、驳回原告梁志民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3100元由被告王军龙负担，被告蒋大栋负连带责任。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实属实。本院认为：被上诉人梁志民与被上诉人王军龙签订房屋买卖协议，王军龙不是房屋所有权人，其无权处分该房屋，梁志民并未交付全部房款，涉案房屋未完工未交付，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的情形，买卖协议应为无效。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效，因该合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。对于梁志民要求返还购房款的诉讼请求，应予以支持。对于原审判决给付违约金2.1万元，王军龙并未提出上诉，应视为其对造成梁志民损失的认可。主合同无效，上诉人的中保责任亦无效，上诉人不应承担连带保证责任。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款（二）项规定，判决如下：一、维持开原市人民法院2016辽12**民初1132号民事判决第一项、第三项；二、撤销开原市人民法院2016辽12**民初1132号民事判决第二项；三、上诉人蒋大栋不承担责任。如果未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计6200元，由被上诉人王军龙负担。本判决为终审判决。审判长 冯景芳审判员 孙 伟审判员 贾春红二〇一六年十月二十四日书记员 蒋 厦 关注公众号“”