（2015）甬奉江民三初字第171号

裁判日期: 2016-10-24

公开日期: 2018-07-20

案件名称

奉化市大川服饰有限公司与江斌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

奉化市人民法院

所属地区

奉化市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

奉化市大川服饰有限公司,江斌

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第二百二十六条，第二百三十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

浙江省奉化市人民法院民事判决书（2015）甬奉江民三初字第171号原告：奉化市大川服饰有限公司。住所地：奉化市东郊开发区。法定代表人：毛春海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毛海波，浙江求是行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈刚，浙江求是行律师事务所律师。被告：江斌，奉化市岳林街道便民快餐店业主。委托诉讼代理人：林鹏飞，浙江锦屏律师事务所律师。原告奉化市大川服饰有限公司（以下简称大川服饰公司）与被告江斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告于2015年12月31日向本院提出反诉申请，但未在法定期限内缴纳反诉费，故本院裁定按自动撤回反诉处理。之后，江斌于2016年1月19日向本院提起诉讼，本院于同日立案后，经双方申请，决定将二案合并审理，并于2016年1月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序于2016年6月15日公开开庭进行了审理。该二次开庭，原告大川服饰公司的法定代表人毛春海及其委托诉讼代理人毛海波、被告江斌及其委托诉讼代理人林鹏飞到庭参加诉讼。根据原、被告的申请，本院准许双方庭外和解30日。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告大川服饰公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告要求解除《租赁协议》的通知无效；2.被告支付给原告2015年9月1日至2016年8月30日期间的房屋租赁费60000元及2015年10月份以前的水电费6526元。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为：被告支付给原告2015年9月1日至2016年8月30日期间的房屋租赁费60000元及2015年10月份以前的水电费5000元。事实和理由：2014年8月20日，原告委托法定代表人毛春海与被告签订租赁协议一份。原告将自己所有的位于奉化市东郊开发区瑞峰路68号朝南西边转角处约200平方米的房屋出租给被告使用，租赁期为三年，从2014年9月1日至2017年8月30日止，年房租费为60000元，每年8月1日以前一次性付清，被告租赁期间水、电等费用及损耗应在每月10日前支付给原告。合同订立后，被告向原告支付了第一年的房屋租赁费60000元，但未按约在2015年8月1日以前支付第二年的房屋租赁费。2015年10月30日，被告发给原告及毛春海关于解除《租赁协议》的通知一份，以租赁房屋墙体开裂、结构变形、严重危及人身财产安全为由解除租赁协议。事实上，被告要求解除租赁合同的上述理由根本不存在，因而被告无权解除租赁合同。被告虽向原告提出解除房屋租赁合同，但提出解除后并没有搬离、腾退租赁房屋，继续占用租赁物，故被告还是要向原告支付租赁费的。被告江斌辩称：双方于2014年8月20日签订租赁协议，被告承租房屋用于经营快餐，不是原告所说的用途不明。被告经营不到一年就出现了房屋墙体开裂、结构倾斜、地面沉降等问题，致使被告无法继续经营。2015年7月，被告去信访局信访，与原告也进行过沟通，无果。无奈之下，被告向原告发出了解除租赁协议的通知，由于房屋墙体开裂不能正常使用，按照合同法规定被告可以解除租赁协议，故从2015年10月30日原告收到解除通知之日起就解除了租赁协议。被告之所以没有搬离承租房屋，是因为涉案的标的物是有争议的租赁房屋，合同能否解除尚未经法院确认，没有支付租金的义务。综上，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织当事人进行了质证。对《租赁协议》、房屋所有权证复印件、委托协议、《关于解除租赁协议的通知》各一份，各方质证后无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.收款收据二份，用以证明2015年8月-10月产生的水电费为6074元的事实。经质证，被告江斌对真实性提出异议，认为是原告单方制作的，并不能证明其主张。本院认为，该组证据系原告单方制作，并不是正式发票，故对此不予采信。关于水电费金额，本院将结合原、被告在庭审中的陈述予以综合分析认定。2.个体工商户营业执照一本，用以证明被告租赁房屋用于从事快餐经营的事实。经质证，原告大川服饰公司对真实性没有异议，但对关联性提出异议，认为订立租赁协议的时没有明确开快餐店，定了协议后被告开快餐店原告是知道的。本院认为，该证据真实、合法，且与本案具有关联性，故本院依法确认该证据作为认定本案事实的依据。3.照片八张（前四张为第一次庭审提供，后四张为第二次庭审提供），用以证明租赁房屋墙体开裂、结构变形的事实。经质证，原告大川服饰公司对真实性没有异议，但认为不足以证明该房系危房，以及是否能正常使用，原告将房屋租赁给被告的时候完全是好的，出现这个问题是被告装修使用不当引起还是第三方引起的都不能证明。本院认为，鉴于原告对真实性不存异议，故本院对真实性予以确认，关于涉案房屋是否构成危房以及合同是否符合法定解除的条件，本院将结合其他证据予以综合分析。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月20日，原告大川服饰公司委托其法定代表人毛春海与被告江斌签订了一份租赁协议，约定原告将其所有的位于奉化市东郊开发区瑞峰路68号朝南西边转角面积约200平方米的房屋出租给被告，租期三年，自2014年9月1日起至2017年8月30日止，租金为60000元/年，于每年8月1日前以现金方式支付；租期内的水、电等费用及损耗由被告按实负担及分摊（在每月10日前支付给原告），被告预付水电费押金1000元，租房结束，到期归还，原告不提供任何增值税发票；行政性收费由被告自理（如暂住证），房屋租赁所发生的一切税费由被告承担。协议签订后，被告将承租房屋用于经营快餐店，该个体工商户的字号为“奉化市岳林街道便民快餐店”，按约支付了第一年租金，未支付水电费押金。2015年10月30日，被告向原告及其法定代表人发送了一份《关于解除租赁协议的通知》，载明“不到一年，租赁房屋墙体开裂、结构变形，严重危及人身财产安全。对此我多次向你提出要求采取措施消除隐患，至今你无任何行动消除隐患，致我不能营业，损失严重，为此依据《中华人民共和国合同法》第231条、第233条之规定，解除与你签订的上述租赁协议，并保留要求赔偿损失的权利”。原告当日收到上述通知后并未书面回复。2015年12月8日，原告诉至本院要求确认上述通知无效，并要求被告支付第二年的房租费和相应的水电费。审理过程中，被告提出申请，要求对租赁房屋是否危及人身安全进行鉴定。本院于2016年2月29日作出情况说明，并通知被告未能找到此鉴定类别、鉴定机构，房屋使用安全管理有专门的法规，建议其依法向有关管理部门申请。之后，本院向奉化市房屋安全鉴定办公室送达情况说明一份，告知如被告江斌前去申请，请依法处理，并将结果回复函告。被告陈述已向该办公室提出鉴定申请，但因提供不了相应的材料而不被受理。本院认为：原告委托其法定代表人与被告签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，应为合法有效，双方应全面履行各自的义务。该协议约定租金为60000元/年，于每年8月1日前以现金方式支付。被告虽未按约支付第二年租金，但以租赁不到一年就出现了房屋墙体开裂、结构倾斜、地面沉降等问题，致使无法正常经营为由予以抗辩，从表面来看，房屋已明显存在问题，极有可能危及安全，致使合同目的不能实现，故本院对被告的辩称予以采纳，涉案租赁协议已于原告收到《关于解除租赁协议的通知》之日起解除，原告要求确认《关于解除租赁协议的通知》无效，证据不足，本院难以支持。关于房租费，应支付至租赁协议解除之日即2015年10月30日，两个月合计10000元，故对于超过部分的房租费的请求，于法无据，本院不予支持。关于水电费，被告自认尚欠5000元，故原告要求被告支付水电费5000元的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江斌于本判决生效之日起十日内向原告奉化市大川服饰有限公司支付2015年9月1日至2015年10月30日期间的房屋租赁费10000元，并支付尚欠的水电费5000元，合计15000元；二、驳回原告奉化市大川服饰有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。案件受理费1425元，由原告奉化市大川服饰有限公司负担1096元，由被告江斌负担329元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审　判　长　　单宏洁代理审判员　　叶伟巍人民陪审员　　屠泉通二〇一六年十月二十四日书　记　员　　毛一佳附：一、本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2.《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。3.《中华人民共和国合同法》第二百三十三条：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。二、申请执行的规定1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条:申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2．《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。3．《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条：人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的二分之一。4．《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十条：查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。搜索“”