（2016）陕08民终字第2872号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-30
案件名称
陕西雄伟房地产开发有限公司与万锦权商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
陕西省榆林市中级人民法院
所属地区
陕西省榆林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陕西雄伟房地产开发有限公司,万锦权
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕08民终字第2872号上诉人（原审被告）：陕西雄伟房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：李双雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛生刚，男，1981年10月16日出生，汉族，现住榆林市榆阳区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：万锦权，男，1987年4月23日出生，汉族，现住定边县。上诉人陕西雄伟房地产开发有限公司（以下简称雄伟房地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服定边县人民法院（2016）陕0825民初4077号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，上诉人雄伟房地产公司的委托代理人薛生刚，被上诉人万锦权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。雄伟房地产公司上诉请求:1、撤销定边县人民法院（2016）陕0825民初4077号民事判决书，发回重审或依法改判；2、本案一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实理由：万锦权与雄伟房地产开发公司签订的《鼎裕新苑项目认购协议书》只包括了商品房买卖合同的部分内容，只是被上诉人欲购买上诉人所开发小区房屋的意思表示，不应认定为商品房买卖合同，一审判决认定合同系商品房买卖合同错误。且上诉人与被上诉人签订该认购协议时已明确告知该协议书的具体内容，及鼎裕新苑小区的商品房预售许可证正在办理当中，被上诉人并未提出异议，合同系双方自愿签订。一审判决认为上诉人故意隐瞒未取得商品房预售许可证的情形，承担缔约过错责任错误。被上诉人万锦权二审答辩称：上诉人在上诉状中提到认购协议只是包括了商品房买卖合同的部分内容，未包括全部内容，不应认定为商品房买卖合同，但该认购协议具备商品房买卖合同的主要内容且上诉人收受了部分房款，根据相关法律规定，可以认定为商品房买卖合同，故上诉人的该上诉理由不能成立。上诉人在与答辩人签订认购协议时明确告知答辩人商品房预售许可证等相关手续已办全，在公司存放，答辩人当时相信了上诉人，才签订了认购协议，并且当场交纳了2万元定金，随后交纳了8万元购房款。之后答辩人多次要求上诉人出示商品房预售许可证等相关手续，但其一直拒绝出示，应当依法承担故意隐瞒未取得商品房预售许可证的缔约过失责任，向答辩人支付银行贷款利息。一审开庭审理时，上诉人既承认相关事实，也同意退还房款及利息。答辩人请求二审法院维持原判。万锦权向一审法院起诉请求：1、判决万锦权与雄伟房地产公司签订的《鼎裕新苑项目认购协议》无效；2、判令雄伟房地产公司返还万锦权所交订金人民币10万元，并按银行同期贷款利率赔偿利息损失（时间从2013年12月22日至今为止）；3、由雄伟房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月22日雄伟房地产公司在金龙酒店举行开盘仪式，万锦权与雄伟房地产公司签订了《鼎裕新苑项目认购协议书》，万锦权认购了位于定边县北二环十字路口东300米处鼎裕新苑商品房一单元902房屋一套，签订协议当日交付订金2万元。2014年1月7日又交付定金8万元，共计10万元，万锦权诉至法院，提出前述诉讼请求。另查明，雄伟房地产公司在万锦权主张权利时，仍未取得房屋预售许可证。一审法院认为，商品房中的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同，本案中，雄伟房地产公司与万锦权签订的“鼎裕新苑项目认购协议”，包含了商品房买卖合同的主要内容，并分两次收受了购房订金2万元，购房定金8万元，应当认定为双方已经签订了商品房买卖合同，但因雄伟房地产公司是在未取得商品房预售许可证明的情形下与万锦权订立的商品房买卖合同，根据相关法律规定，属无效合同，其应向万锦权返还购房订金，并承担故意隐瞒未取得预售许可证的缔约过错责任，赔偿万锦权请求的利息部分，但因双方未就利率部分进行明确约定，万锦权主张按以交房款总额计收利息的诉请应予支持，即已交方款10万元按中国人民银行同期同类贷款利率计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第一款第（一）项之规定，判决：一、万锦权与陕西雄伟房地产开发有限公司签订的“鼎裕新苑项目认购协议”无效。二、由陕西雄伟房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还万锦权缴纳的购房定金10万元并承担利息（利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中2万元从2013年12月24日起计息，8万元从2014年1月7日起计息至兑现完毕时止）如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，由陕西雄伟房地产开发有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：上诉人是否应当返还被上诉人所交纳的10万元并承担利息。双方当事人签订的《鼎裕新苑项目认购协议》所载内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的出卖人、买受人的基本信息、商品房的基本状况（房号、面积）、商品房价款（单价、付款方式、付款时间）、违约责任等商品房买卖合同的主要内容，基本符合商品房买卖合同的法律特征，但对于交房时间、交房条件、公共设施和配套基础设施等内容未约定，且该《鼎裕新苑项目认购协议》第六条明确约定“认购方在开发方通知的时限内到指定地点签订商品房买卖合同”，视为双方约定了需另行签订商品房买卖合同，故应认定为双方签订的《鼎裕新苑项目认购协议》为商品房预售合同，本院将本案案由更正为商品房预售合同纠纷。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：出卖人未取得商品方预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因上诉人雄伟房地产公司在与被上诉人万锦权签订《鼎裕新苑项目认购协议》时未取得商品房预售许可证，截至目前长达两年多时间仍未能办理，导致双方无法签订正式的商品房买卖合同，存在缔约过错，一审判决认定双方签订的《鼎裕新苑项目认购协议》无效，由上诉人返还被上诉人交纳的10万元并按银行同期贷款利率承担利息并无不当。综上，上诉人雄伟房地产公司的上诉理由和请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2619元，由上诉人陕西雄伟房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 贺金丽代理审判员 吴凤凤代理审判员 任晓明二〇一六年十月二十四日书 记 员 白 阳 关注公众号“”