（2016）晋03民终688号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-25
案件名称
太原市银领物业管理有限公司与邹安禄租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省阳泉市中级人民法院
所属地区
山西省阳泉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邹安禄,太原市银领物业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省阳泉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋03民终688号上诉人（原审被告）邹安禄，男，1971年4月12日出生，汉族，现住阳泉市。被上诉人（原审原告）太原市银领物业管理有限公司。法定代表人金环，该公司总经理。委托代理人李小梅，山西国祥律师事务所律师。上诉人邹安禄因与被上诉人太原市银领物业管理有限公司（以下简称银领物业）租赁合同纠纷一案，不服阳泉市城区人民法院（2015）城民初字第1368号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邹安禄、被上诉人银领物业的委托代理人李小梅，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，邹安禄原为阳泉市××底商的所有人。在执行四川××公司与邹安禄建设工程合同纠纷一案时，于2013年9月20日作出（2013）阳城执字第210号执行裁定书，对××底商进行了查封。邹安禄提出异议后，一审法院于2013年12月5日作出（2013）执民字第210-1号裁定书，驳回邹安禄的异议。2014年6月4日，阳泉市中级人民法院作出（2014）阳民申字第1号民事裁定书，对四川××公司与邹安禄建设工程合同纠纷一案提起再审，并裁定该案由阳泉市中级人民法院提审，再审期间中止原判决的执行。2014年6月16日，银领物业、邹安禄签订房屋租赁合同，双方约定：邹安禄将阳泉市××底商出租给银领物业；租赁期限为2014年7月31日至2018年7月30日（共4年）；租金为每年150000元，银领物业还需承担房屋转让费40000元；租赁期间，银领物业因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可对租赁房屋进行装饰；如一方擅自解除合同，提前收回或退还该房屋的，根据实际租赁期限，违约方应就违约天数按日租金的双倍向另一方支付违约金；如因邹安禄原因致银领物业无法继续使用出租房屋的，银领物业有权单方解除合同，邹安禄应退还剩余租期内银领物业已交付的费用、租金，并按装修总费用逐年摊销折旧进行赔偿。签订租赁合同后，银领物业交付邹安禄前两年的租金300000元及转让费40000元，共340000元。租赁期间，银领物业因对承租的房屋进行装修，支付装修费用110695元并向供电部门支付电费押金3000元。2014年10月16日，阳泉市中级人民法院作出（2014）阳民再字第19号民事判决，判令邹安禄应给付四川××公司工程款1340676.03元。经四川××公司申请，一审法院对该案进行强制执行，并于2015年2月10日通知银领物业腾出阳泉市××底商。银领物业于2015年3月30日提出书面异议。一审法院作出裁定，驳回银领物业的异议。2015年11月20日，经一审法院强制执行，银领物业退出阳泉市××底商。原审法院认为，邹安禄在将阳泉市××底商出租给银领物业时，该底商已被查封，邹安禄的出租行为违反了法律的强制性规定，银领物业、邹安禄双方签订的租赁合同无效，邹安禄存在明显过错，应返还从银领物业处取得的租金并赔偿由此给银领物业造成的转让费及装修费损失。但鉴于银领物业已实际使用租赁物，可比照双方约定的租金标准计算截止2015年11月20日的占有使用费，并从银领物业已实际支付的租金总额300000元中扣除，剩余部分作为邹安禄应返还的租金额。银领物业的装修费及转让费损失可按租赁物被强制执行后，未能在剩余租赁期间内摊销的装修费及转让费确定。因银领物业、邹安禄所签租赁合同无效，双方约定的违约金条款也无效，故银领物业要求邹安禄给付违约金的请求，一审法院不予支持。邹安禄非电费押金的收取人，银领物业要求邹安禄承担电费押金返还责任的请求不能成立。判决：一、邹安禄于本判决生效之日起十日内一次性退还银领物业租金103972.6元并赔偿银领物业转让费损失26931.51元、装修费损失74529.58元，共205433.69元。二、驳回银领物业的其它诉讼请求。案件受理费6276元、财产保全费2270元，共8546元，由银领物业承担3185元，由邹安禄承担5361元。一审判决送达后，邹安禄不服，上诉请求撤销原判，依法改判。上诉理由：1、双方签订的租赁合同未违反强制性法律规定，法院的查封不影响房屋的使用，租赁合同应有效，且银领物业的诉讼请求未要求合同无效。2、4万元房屋转让费是被上诉人为承租房屋支付给上一承租人的，上诉人不应返还，装修费损失没有法定依据不应返还。被上诉人答辩称，一审法院认定事实和适用法律正确，应予维持原判。二审庭审中被上诉人陈述：“我们给了4万元的转让费，是我们承租这个房子的条件。我们是给的上诉人，他是不是给了租户我们不知道，我们和上诉人商量是给上一个租户。”二审查明，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封,导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案租赁合同中出租被查封房屋不是无效的法律行为，而是可解除的法律行为，故原审法院认定租赁合同无效错误，应予纠正。上诉人关于合同效力的上诉请求，本院予以支持。本案中租赁的房屋出租时已被查封，本院再审期间，虽中止原判决的执行但不是解除查封，上诉人在出租房屋时未将查封事由告知承租人，存在过错，故应退还被上诉人剩余租金及赔偿装修费损失及转让费损失。综上，原判虽对租赁合同效力认定有误，应予纠正；但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6276元由上诉人邹安禄承担。本判决为终审判决。审判长 张敏芳审判员 田志国审判员 薛利华二〇一六年十月二十四日书记员 李海旭 来自：