（2016）粤2072民初8046号

裁判日期: 2016-10-24

公开日期: 2017-08-03

案件名称

中山市诚立胶粘制品有限公司与中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第二人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中山市诚立胶粘制品有限公司,中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十一条

全文

广��省中山市第二人民法院民事判决书（2016）粤2072民初8046号原告：中山市诚立胶粘制品有限公司，住所地中山市东升镇同乐村龙生经济合作社“龙生围”龙生工业区，统一社会信用代码91442000574473448H。法定代表人：张安成，董事长。委托诉讼代理人：林晓峰，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡靖熙，广东保信律师事务所实习律师。被告：中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社，住所地中山市小榄镇绩东一德和路*号。负责人：黄慧贤。委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭英，广东永隆律师事务所律师。原告中山市诚立胶粘制品有限公司诉被告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人张安成及委托诉讼代理人林晓峰、胡靖熙，被告的委托诉讼代理人苏秋云、谭英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告返还多收的租金194028元及利息损失（从2015年6月1日起至被告还清多收的租金之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：2011年10月17日，原、被告签订两份《房地产租赁合同书》，约定从2011年11月1日起至2014年10月31日止，原告租赁被告位于绩东一福龙工业区B幢星棚，面积合计2170.6平方米（分别为1330.6平方米和840平方米），每月租金12元/平方米。合同到期后，2014年12月16日，原、被告双方签订了两份《房地产租赁合同书》，约定从2014年11月1日起至2015年5月31日止，原告租赁被告位于绩东一福龙工业区B幢星棚，面积合计2170.6平方米（分别为1330.6平方米和840平方米），每月租金13.2元/平方米。从2011年11月1日起至2015年5月31日止，原告共向被告支付租金1138262.64元。约从2015年10月份起，被告的另一承租人中山市西铁金属实业有限公司多次致电原告，称该公司租赁被告相同地址、相同面积的房屋，经多次对租赁面积进行测算，发现实际面积约为1800平方米。原告收到消息后与被告进行多次沟通，想与被告一起对原租赁房屋面积进行测量，以解决被告是否多收原告租金的问题，但被告以历史遗留问题为由没有处理。原告于2016年5月4日委托律师向被告邮寄律师函，催请被告对原租赁房屋进行测量，被告收函后一直未予答复。被告辩称，1.原告的起诉已超过2年诉讼时效；2.双方约定的星棚面积与合同约定面积一致，被告无需返还原告主张的租金。本院经审理认定事实如下：2011年10月17日，原、被告签订两份《房地产租赁合同书》，均约定被告将位于绩东一福龙工业区B幢星棚（物业编号05012）出租给原告，其中合同编号为福龙012的合同中建筑物总面积840平方米，合同编号为福龙013号的合同中建筑物总面积1330.6平方米，两份合同均约定每月租金为12元/平方米，租赁期限自从2011年11月1日起至2014年10月31日止，并约定了租金缴交方式、保证金、双方的权利义务、合同的变更和解除、违约责任等内容。合同到期后，原、被告于2014年12月16日又签订了两份《房地产租赁合同书》，该两份合同除租金标准、租赁期限外，其余内容与双方之前签订的两份合同内容相同，即双方实际是对原合同的续订，其中约定每月租金为13.2元/平方米，租赁期限自2014年11月1日起至2015年5月31日止。合同到期后，原告将租赁物返还被告。2015年12月17日，中山市西铁金属实业有限公司（以下简称西铁公司）发函给原告，称该公司承租被告位于小榄镇绩东一福龙工业区B幢星棚，合同约定面积为2170.6平方米，其自行测算约为1800平方米，原告已承租该厂房多年，特将厂房面积差异问题告知原告。原告遂于2016年5月4日委托律师向被告邮寄律师函，催请被告与原告一起对原租赁房屋进行测量，以确定被告是否多收原告租金问题。该函件于次日签收，被告未予书面答复。原告主张其在租赁期间共向被告支付租金1138262.64元，因实际面积少于合同面积370平方米，故被告多收租金194028元（2011年11月1日至2014年10月31日期间多收370平方米×12元/平方米·月×36个月＝159840元，2014年11月1日至2015年5月31日期间多收370平方米×13.2元/平方米·月×7个月＝34188元）。另查明，中山市小榄镇诚立胶粘制品厂（以下简称诚立厂）登记成立于2006年1月25日，企业类型为个体户，经营者为张安成，于2011年5月10日注销。原告于2011年4月20日登记成立，法定代表人为张安成，经营地点与原诚立厂地点相同（后搬迁至现址）。2009年2月20日，诚立厂与被告签订两份《房地产租赁合同书》，约定诚立厂租赁被告位于绩东一联丰工业区A1幢星棚（其中建筑物总面积1330.6平方米，租金每月每平方米7.5元；空地225.75元，租金每月每平方米2元，合计月租金10431元）、位于绩东一裕成工业区8号星棚（建筑物总面积840平方米，租金每月每平方米6元，每月租金5040元），租赁期限均自2009年3月15日起至2011年10月31日止，双方并约定了租金缴交方式、保证金、双方的权利义务、合同的变更和解除、违约责任等内容。因中山市小榄镇修建城际轨道征收土地，上述两个合同中约定的租赁物均已被征收拆迁，后双方口头��议被告将其位于福龙工业区B幢星棚租赁给诚立厂使用，租赁期间，诚立厂在B幢星棚周边另搭建有星棚。2014年12月16日签订的《房地产租赁合同》附图显示：福龙工业区物业编号为05012的星棚高度为6.5米，该物业南面星棚（物业编号05013）高6.5米，建筑面积1566平方米，承租人为中山市联洲五金制品有限公司，两星棚之间为村路；该物业东面星棚（物业编号D05001）建筑面积2649.5平方米，承租人为中山市小榄镇怀威五金加工店。诉讼中，本院根据原告的申请，委托中山市榄建测绘工程有限公司对被告出租给原告的星棚面积进行测量，该司于2016年9月21日出具测量报告，并附测量图及现场照片。为方便描述，将B幢星棚北面搭建的星棚称为A幢，东面星棚称为C幢，南面西侧星棚称为D幢，南面东侧星棚称为E幢。各处星棚面积分别为A幢276.85平方米、B幢1806.88��方米、C幢75平方米、D幢92.36平方米、E幢142.25平方米。B幢东面（A幢与C幢之间）有进出B幢的大门，D幢、E幢处有进出B幢的门，C幢、D幢、E幢下面为通道，无堆放物品；A幢内设有会议室、食堂、洗手间、保安室。此次测量花费测量费1770元，由原告预付。本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有约束力。但上述合同在签订时存在重大瑕疵，涉案租赁物实为一处星棚，物业编号相同，双方完全可以在一份合同中明确租赁房屋总面积，但双方却对同一租赁物同时签订两份租赁合同，该两份合同除租赁面积和租金总价不同之处，其余内容完全相同。究其原因，是因为被告曾与诚立厂签订有内容相似的《房地产租赁合同书》，被告出于懒惰或其他原因，套用��合同。事实上，诚立厂与被告签订的租赁合同中的租赁物早已被征收拆迁，在原、被告签订本案合同时上述租赁物已不存在，双方再套用原合同中的两处分别为840平方米、1330.6平方米建筑面积签订合同显然不妥，现租赁场地也无法分割成合同约定的两块面积大小的区域。根据现场勘察，D幢、E幢下面为通道，且有进出B幢的门，实为方便装卸货物而搭建，且D幢、E幢所处的位置为两幢星棚之间的村路，亦为消防通道，因此D幢、E幢不应计算入租赁面积之内。C幢下方为通道，实为遮阳避雨而搭建，亦不应计算入租赁面积之内。A幢内设有会议室、食堂、洗手间、保安室，具备建筑物的使用功能，应当计入租赁面积。原告主张A幢是其修建不应计入被告出租面积内，本院认为，首先，A幢是由诚立厂在承租期间修建，原告与诚立厂在法律上不是同一民事主体，其不��代诚立厂主张权利；其次，根据租赁合同约定及交易习惯，合同到期后上述搭建物及设施归出租人所有，即诚立厂搭建的星棚在合同到期后已归出租人被告所有，被告在与原告签订合同时将上述星棚计入租赁面积并无不妥。原告主张根据合同附图来认定被告出租建筑物只有B幢，即高度为6.5米的星棚为租赁物，其余低于该高度的不应作租赁物。本院认为，双方在合同中并未对建筑物的高度作约定，原告该主张缺乏依据，本院不予支持。附图中涉案租赁物未标明建筑面积，而周边租赁物标明了建筑面积，正好印证由于涉案租赁物除了原有的B幢星棚外，又增加了A幢星棚，而双方对A幢星棚的面积并未测量，因此对总租赁面积不确定的事实。双方租赁的面积应当以实际交付使用的建筑物面积为准。关于被告主张的诉讼时效问题，《中华人民共和国民法��则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年；第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告于2015年12月17日经西铁公司告知，知道其权利被侵害，因此，其于2016年7月19日提起诉讼，并未超过诉讼时效。综上，被告出租给原告的星棚建筑面积实为2083.73平方米（B幢1806.88平方米+A幢276.85平方米，小于租赁合同约定的建筑面积2170.6平方米（840平方米+1330.6平方米），差额为86.87平方米，原告已按合同约定支付被告租金，现其请求被告返还多收取的租金及利息，理据充分，本院予以支持，但具体数额应以本院核算为准。经核算，被告应返还原告的租金数额为45554.63元[其中2011年11月1日至2014年10月31日期间多收37527.84元（86.87平方米×12元/平方米·月×36个月），2014年11月1日至2015年5月31日期��多收8026.79元（86.87平方米×13.2元/平方米·月×7个月），共计多收45554.63元（37527.84元+8026.79元）]。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条规定，判决如下：被告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社在本判决生效之日返还原告中山市诚立胶粘制品有限公司租金45554.63元及利息（利息自2015年6月1日起至给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。案件受理费4372元，减半收取计2186元，测量费1770元，合计3956元，由原告负担3076元，被告负担880元（应在本判决生效之日起7日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市��级人民法院。审判员　　瞿兵二〇一六年十月二十四日书记员　　权哲李庄梦搜索“”