（2016）川01民终6394号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-09-30
案件名称
周伊婕、成都金茂物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周伊婕,成都金茂物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终6394号上诉人（一审被告）：周伊婕，女，汉族，1984年5月12日出生，住四川省巴中市巴州区。委托代理人：雷磊，男，汉族，1982年4月23日出生，住成都市武侯区。被上诉人（一审原告）：成都金茂物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区东光南二巷**号。法定代表人：叶毅，总经理。委托代理人：张建，男，汉族，1977年2月5日出生，住四川省郫县。系该公司员工。上诉人周伊婕与被上诉人成都金茂物业管理有限公司（以下简称金茂公司）物业服务合同纠纷一案，因不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初1640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周伊婕的委托代理人雷磊，被上诉人金茂公司的委托代理人张建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周伊婕上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回金茂公司的诉讼请求。主要理由是：1.在金茂公司起诉前，周伊婕的户籍地址和实际居住地址已变更，案涉房屋长期由周伊婕的弟弟居住，故一审法院在不知晓地址错误的情况下，按无法直接送达处理，采取公告方式送达并缺席审理，剥夺了周伊婕的诉讼权利；2.案涉房屋所在小区在一月之内发生多次被盗，说明金茂公司未尽到合同约定义务履行管理职责，事后又不愿承担责任，故周伊婕拒交物业服务费属于民事自助行为；3.金茂公司于2016年2月底向法院提起诉讼，有部分费用已超过诉讼时效；4.周伊婕已支付了2014年5月至今的物业服务费。金茂公司辩称，1.法院送达程序合法；2.小区住户被盗属于社会问题，并非金茂公司未履行合同义务；3.物业费的缴费是延续的，期间也催缴过，不存在诉讼时效问题；4.周伊婕补交的部分系在一审判决后，该部分费用扣除即可。金茂公司于2016年2月22日向一审法院起诉，请求判令：周伊婕支付2010年1月至2016年5月的物业服务费7626元。一审法院认定的事实：周伊婕系武侯区永康路239号3栋1单元7楼27号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为82.53平方米。2008年8月27日，双方签订《（诚品上院）前期物业管理服务协议》，约定金茂公司为周伊婕房屋所在的“诚品上院”小区提供物业服务，服务期限自房屋出售之日起至业主大会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止；物业服务费收费标准为每月每平方米1.2元，业主应按建筑面积在每季度的15日前交纳，逾期将按日加收应交纳费用千分之五的违约金。上述合同签订后，金茂公司按约定对“诚品上院”小区提供物业管理服务。周伊婕自2010年1月起，未按合同约定缴纳物业管理费，截止2016年5月，共拖欠物管费7626元（82.53平方米×1.2元/平方米×77个月）。一审法院认为，鉴于周伊婕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，自动放弃对金茂公司陈述事实进行申辩和对举出的证据进行质证的权利，其不利后果应由周伊婕自行承担。双方签订的《（诚品上院）前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。金茂公司履行了提供物业管理服务的义务，周伊婕应当按照合同约定向金茂公司交纳物业服务费。周伊婕逾期缴纳物业服务费的行为构成违约，应当承担违约责任。故对于金茂公司要求周伊婕支付自2010年1月至2016年5月的物业服务费7626元的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：周伊婕于判决生效之日起十日内支付金茂公司物业服务费7626元。案件受理费50元，公告费560元，共计610元，由周伊婕负担。二审中，周伊婕向本院提交新证据：2014年5月1日至2016年6月30日的物业服务费缴费票据，拟证明其已缴纳部分物业服务费。金茂公司对缴费票据的真实性、合法性及关联性均予认可，对已缴费金额同意扣除。本院认为，周伊婕提交的新证据符合证据三性，本院予以采信。本院除查明原审认定的事实外，另查明：周伊婕已缴纳2014年5月1日至2016年6月30日的物业服务费2575.04元。本院认为，本案二审争议的焦点问题有三个，现分别评判如下：一、关于周伊婕应否支付物业服务费的问题。周伊婕上诉称因小区内连续发生被盗，金茂公司未尽到管理义务，故其不应支付物业服务费。本院认为，1.周伊婕未举证证明小区被盗系金茂公司未尽到管理义务直接导致或金茂公司对小区住户被盗存在过错；2.根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，周伊婕如认为金茂公司未尽到管理义务，造成其财产损失，可另行向人民法院起诉主张权利，其以此为由拒交物业服务费没有法律依据，故一审判决其支付物业服务费并无不当。因周伊婕在二审中提交新证据，证明其已缴纳2014年5月1日至2016年6月30日的物业服务费2575.04元，故对该部分费用应予扣除。即周伊婕应向金茂公司支付2010年1月至2014年4月30日的物业服务费5150（82.53平方米×1.2元/平方米×52个月）。二、关于诉讼时效的问题。本院认为，物业服务合同中，业主按期缴纳物业服务费是对整体债务的分期履行方式，故根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，应从最后一期履行期限届满之日起计算。周伊婕上诉称金茂公司部分请求已超过诉讼时效的上诉主张，本院不予支持。三、关于程序问题。一审法院在一审审理过程中，分别向周伊婕的户籍地址及案涉小区房屋所在地址邮寄送达均未妥投的情况下，采取公告送达符合法律规定，审判程序合法。综上，因周伊婕在二审提交了新证据，其上诉理由部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初1640号民事判决；二、周伊婕于本判决生效之日起十日内向成都金茂物业管理有限公司支付物业服务费5150元。一审案件受理费按原判决负担方式不变，二审案件受理费50元，由周伊婕负担。本判决为终审判决。审 判 长 王长军代理审判员 傅 敏代理审判员 龙小丽二〇一六年十月二十四日书 记 员 杜俊衡 来源：百度“”