（2016）粤0402民初6155号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2018-07-12
案件名称
钱威与刘洁房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香洲区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钱威,刘洁,李素琴,姚爱丽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百二十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初6155号原告：钱威，男，1993年7月6日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，现住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：张良华，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗承波，广东德赛律师事务所实习律师。被告：刘洁，女，1973年8月5日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：郑嘉丽，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛勇，广东华杨律师事务所律师。第三人：李素琴，女，1969年7月8日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：林锦兰，广东方源律师事务所律师。第三人：姚爱丽，女，1961年1月21日出生，汉族，住广东省江门市。原告钱威与被告刘洁、第三人李素琴、姚爱丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张良华、罗承波，被告委托诉讼代理人郑嘉丽、葛勇，第三人李素琴委托诉讼代理人林锦兰，第三人姚爱丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱威向本院提出诉讼请求：1、请求返还原告购房款270284.99元。2、请求退还原告定金450000元，并赔偿450000元违约金，合计90万元。（1-2项合计1170284.99元）3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年2月中旬，原告和姚爱丽经过朋友介绍，得知被告及李素琴欲出售其珠海大道X号（华发新城）房产（李素琴两套房产和一个车位，被告一套房产），2月18日、20日双方见面进行了洽谈，根据被告及李素琴的要求，20日通过姚爱丽账号转账给李素琴15万元定金，由于李素琴称自己在山西太原且孩子需要照顾，公证委托被告处理李素琴的房产。2016年3月22号，原告与被告签订《房地产买卖合同》，合同约定，原告购买被告位于珠海市珠海大道X号XXX栋XXX房（建筑面积126.47平方米)，该房地产按总价交易，总金额为255万元，并约定原告支付定金45万元。合同还约定，双方于2016年5月20日前办过户手续，通过银行办理按揭付款，税费由双方按规定各自负责。合同签订后，原告依约于3月23日支付了45万元定金（当日转账支付了135万元定金，包括李素琴的两套房定金），2016年3月23日被告手写了定金收条（150万元定金收条，其中45万元是本案定金),原告向中国农业银行珠海香洲支行申请办理了按揭付款,2016年5月27日中国农业银行珠海香洲支行出具了《个人住房贷款同意贷款意向书》，同意为原告购买178栋102房发放人民币商业贷款170万元。付款情况：原告及姚爱丽共向被告帐号转帐支付了735万元（其中15万元转帐给李素琴帐号），另外代李素琴支付了个人税款170284.99元，代付的个人税款在房款中抵销。总付款抵扣已成交（两套房和一个车位）房产价款后，余额为720284.99元，是原告支付给被告178栋102房的定金和房款。已成交的房产及价款：李素琴将珠海市珠海大道1号l01房(255万元）转让给原告、将179栋102房（405万元）及A0001车位（20万元）转让给姚爱丽。原告和姚爱丽共向被告付款735万元，代李素琴支付个人所得税款170284.99元(118452.77+46085.28+5746.94)；735万元中,2月20日支付的15万元和3月23日支付的135万元为定金。计算方式：720284.99=7350000-(2550000-118452.77)(李素琴178栋101房款及个人所得税）-（4050000-46085.28)(李素琴179栋102房款及个人所得税）-(200000-5746.94)(李素琴A0001车位个人所得税)。2016年5月31日原、被告微信联系同意于2016年6月2日办理过户手续。原告依约办理过户手续时,被告先是以没时间为由拖延,后来说房价涨得太多了，不卖了；原告多次电话联系被告，被告均表示不卖了，2016年7月21日，原告再次找被告面见协商办过户手续并办理按揭付款手续时，被告明确告知不卖给原告了。另外，原告发现被告另行委托了中介在出售该房（委托价格330万)，且中介多次带人去看房。《房地产买卖合同》第六条约定：“甲方中途不卖及…，甲方应在悔约之日七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方人民币45万元整的违约金。”我国担保法八十九条也规定：“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。综上所述，原告认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》合法有效，被告中途反悔将房子不卖给原告，应依约承担违约责任，因多次协商未果，特请求法院查明事实，依法判决。被告刘洁辩称，被告与原告房屋买卖合同纠纷一案，现被告根据本案的事实、证据及相关法律规定，作如下答辩：一、原告主张其代第三人李素琴支付了个人税款，应在被告房款中抵消，无事实和法律依据。根据双方签订的《房地产买卖合同》第七条约定，双方可以对税务进行另外约定。在签合同时，双方已明确约定了税款由原告承担，在缴纳税款时，也的确由原告主动支付了税款。若原告认为税款是代第三人李素琴支付的，应提供相关的代付证明，否则将承担举证不能的不利后果。此外，在支付税款当天，被告也在现场，根本就不需要原告代为支付税款。而且合同的交易价格已明显低于市场价格60多万，并包含了室内的全部家私，若还要被告支付税款，显然不符合常理。最后，原告要求的税款并不是涉案房产的税款，且被告已将全部房款转账给第三人，因此，原告无权要求被告退还此税款。二、原告违约在先，无权要求被告退还定金及支付违约金。1、原告没有按照合同约定在过户当天向被告支付房款及缴纳税款。根据双方签订的《合同》第十条第二款约定，原告须在过户当天将房款转入被告指定账号。但在办理过户手续当天，原告不但未没有缴纳涉案房产的税款，也没有向被告支付房款，也没有向被告出示相应的银行同贷书，所以最后才导致没有在合同约定期限内办理房屋过户手续。2、原告逾期履行合同义务的行为，已致使合同目的无法实现，被告有权解除合同。被告以明显低于市场的价格将涉案房屋转让给原告是为了解决当前的资金周转困难，而原告却迟迟不按合同约定履行义务，至今逾期已长达4个多月，目前继续履行合同已无法实现被告解决资金周转困难的目的，因此，被告已经在原告违约之后，通知其解除合同。3、原告擅自对合同条款进行重大变更，导致合同无法继续履行。根据被告与原告的约定，税款应由原告承担，合同约定价格为实收价格，但目前，原告却要求被告承担税款，直接改变了合同价格，双方就此无法达成一致，因此导致了合同无法继续履行。综上，最终不能过户的原因是原告不交税款及不付首期款而导致的，且后来原告还无理要求被告承担税款，已构成根本违约，并导致合同解除，因此无权要求被告退还定金及支付违约金。请求依法驳回原告的无理诉请。第三人李素琴辩称，本案审理的是钱威与刘洁的房屋买卖合同关系，与第三人李素琴无关。原告诉称“代李素琴支付了个人税款170284.99元，代付的个人税款在房款中抵销”与事实不符。实际上，因房屋买卖所产生的全部税费均是由原告承担。基于房地产交易惯例，第三人李素琴与被告刘洁一直要求“所有房款均是实收，税费由买方承担”之条件，原告与姚爱丽对该条件一直没有异议。买卖双方多次对房屋价款进行协商，最终确定交易条件为：1、三套房产价格共为915万元（实收）、车位价格为20万元，其他所有税费均由买方承担；2、每套房产支付完相应的全部房款后过户。原告称“代李素琴支付了个人税款170284.99元，代付的个人税款在房款中抵销”没有任何事实与法律依据。第三人姚爱丽辩称，其认为原告所起诉事实属实。本院经审理认定事实如下：刘洁系珠海市香洲区珠海大道XXX号XXX栋XXX房（以下简称案涉房产）的所有权人。2016年3月17日，李素琴通过公证委托刘洁办理珠海市香洲区珠海大道X号XXX栋XXX房、XXX栋XXX房的房产转让手续及代收房款事宜。2016年3月22日，刘洁（转让方、甲方）与钱威（受让方、乙方）订立《房地产买卖合同》，约定：甲方将案涉房产转让给乙方，交易总金额255万元，定金45万元，税费由甲乙双方各自负责，双方约定2016年5月20日前过户。合同第六条约定，甲方决定中途不卖，作为甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日七日内将所受定金及购房款退还乙方，另赔偿乙方45万元违约金；若乙方中途悔约，乙方所交定金，甲方不予退还。合同第十条约定，买方须在过户当天将首期款转入卖方指定账号。该合同还就其他事宜进行了约定。同日，刘洁代李素琴将珠海市香洲区珠海大道X号XXX栋XXX房、XXX栋XXX房分别以255万元（定金45万元）、405万元（定金45万元）出售给钱威、姚爱丽。2016年7月21日，李素琴将珠海市珠海大道1号170栋-188栋地下室A0001车位以20万元（定金15万元）出售给姚爱丽。2016年3月23日，刘洁出具《收条》表示收到由姚爱丽支付的购买珠海华发新城五期X栋XXX房、178栋101房、179栋102房（共三套房）及一个车位的定金共150万元，其中45万元是姚爱丽代钱威向刘洁支付的案涉房屋定金。2016年3月30日，钱威向刘洁转账50万元。2016年5月13日，姚爱丽向刘洁支付265万元购房款。2016年5月27日，中国农业银行香洲支行同意向钱威发放用于购买案涉房屋的贷款170万元。2016年6月3日，姚爱丽向刘洁支付了购房贷款270万元。姚爱丽、钱威分别于2016年5月12日、2016年5月13日、2016年7月21日代李素琴支付购房的个人所得税合计170284.99元。李素琴收到上述房款后将珠海市香洲区珠海大道1号178栋101房及XXX栋XXX房、XXX栋-XXX栋地下室A0001车位过户登记在钱威、姚爱丽名下。原告钱威主张双方在微信中重新约定于2016年6月2日办理过户手续，但被告以没时间拖延，并与2016年7月21日明确告知原告不卖了，原告认为被告已构成违约，多次协商未果，遂提起本诉。被告则辩称原告没有按照合同约定在过户当天支付房款及单方悔约并不再缴纳被告方税费的行为已构成违约，且原告代李素琴垫付的个人税款170284.99元不应在被告房款中抵消，同时，被告提交的银行卡明细表、个人账户对账单显示被告已将属于李素琴部分的房款支付给李素琴。庭审中，原、被告均确认原告已向被告支付案涉房屋定金45万元，原告认为其已向被告支付购房款270284.99元（包含垫付的税款170284.99元），被告仅确认收到原告的购房款10万元并表示不愿继续履行合同。作为陪同原、被告办理交税、过户手续的证人张文芳在庭审中陈述，其从双方中介梁超口中得知，交易的三套房及车位税费是由买方承担，同时在出税单时姚爱丽承认税费由其承担，姚爱丽因案涉房屋税费较高暂未支付该税款。姚爱丽当庭表示没有说过税款由其承担。另查明，钱威系姚爱丽的表侄子，刘洁系李素琴的小姑子。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。本案中，原告主张已支付定金45万元、购房款270284.99元，但经双方确认其中的170284.99元系垫付一同交易的其他房产过户时产生的税费，并非实际支付案涉房屋的购房款，故原告认为该笔税款应在被告房款中抵消并作为其房款的主张，没有事实和合同依据，亦不属于本案的处理范围，本院对此不予审处，利害关系人可另循其他途径解决。被告已确认原告的亲属姚爱丽代原告向被告支付案涉房屋的定金、房款的事实，故本院确认原告已向被告实际支付案涉房屋的定金45万元、购房款10万元。被告辩称原告单方悔约不支付卖方税款，但证人庭审中陈述交易过程中买方承诺支付双方税款的证言并不足以推翻双方合同各付各税的约定，故被告以此作为拒绝继续履行合同的理由不充分，本院不予支持。据此，被告多次拖延办理过户手续并多次拒绝继续履行合同的行为，已构成违约。而截止双方办理过户手续当日，原告仅支付了定金45万元、购房款10万元，加上取得的银行同意贷款170万元，亦未能证明其按合同约定足额支付合同价款255万，故其行为也违反了双方的合同约定。综上，原、被告的行为均构成违约，各自应为双方合同不能继续履行的后果承担相应的责任。故本院综合考虑原、被告的过错程度、实际损失等因素，参照双方合同第六条的约定及合同法的相关规定，酌定被告向原告返还定金45万元及购房款10万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告刘洁于本判决发生法律效力之日起十日内向原告钱威返还定金人民币45万元、购房款人民币10万元。二、驳回原告钱威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7666元，保全费5000元，由原告钱威负担6333元，由被告刘洁负担6333元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 莫宇兴二〇一六年十月二十四日法官助理 陈绮琦书 记 员 彭彩霞周志华