（2016）粤0605民初10614号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-08-15
案件名称
廖小燕与冯淑颜、佛山市南海区晋原房地产中介服务部房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
廖小燕,冯淑颜,佛山市南海区晋原房地产中介服务部
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初10614号原告：廖小燕，女，1984年8月26日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：刘祖虎，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐育超，广东安国律师事务所实习律师。被告：冯淑颜，女，1972年2月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李红，广东正明扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭德文，广东正明扬律师事务所实习律师。被告：佛山市南海区晋原房地产中介服务部，住所地：广东省佛山市南海区黄岐恬富广场C座1号铺。法定代表人：梁润华。委托诉讼代理人：谢彬，男，公司员工。原告廖小燕与被告冯淑颜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，根据当事人的申请，依法追加佛山市南海区晋原房地产中介服务部（以下简称“晋原中介服务部”）作为被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，于同年10月21日公开开庭进行了审理。原告廖小燕及其委托诉讼代理人刘祖虎、被告冯淑颜的委托诉讼代理人李红、被告晋原中介服务部的委托诉讼代理人谢彬到庭参加诉讼。诉讼中当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告连带赔偿原告逾期交楼违约金暂计20000元（按200元/天自2016年2月23日至被告冯淑颜实际交楼之日止）；2.本案诉讼费全部由两被告承担。事实和理由：原告通过被告晋原中介服务部以总价622000元向被告购买位于佛山市南海区大沥镇盐步广佛公路横江段28号银丰花园南区21座605房（以下简称“涉讼房屋”），并于2015年8月9日签订房屋买卖合约。签约后，原告依约支付了首期购房款，并向中国银行贷款支付了后期购房款。2015年12月16日，被告冯淑颜协助原告办理了房屋过户手续。过户后，被告冯淑颜一直拖延不交付该房屋。原告多次找被告冯淑颜协商此事均无果，依照双方签订的合同约定，被告冯淑颜应按200元/天的标准向原告支付迟延交楼赔偿。原告和两被告签约后，两被告隐瞒涉讼房屋没有煤气管道的事实，且售楼时晋原中介服务部明确告知原告涉讼房屋有煤气管道，过户相关税费37000元，但原告却支出了超出60000元的税费。后原告一直与被告晋原中介服务部协商无果。两被告没有明确告知原告何时收到售楼款，交付房屋过程中，两被告互相推诿，原告认为交楼时除了交钥匙外，还应按照合同约定履行付清水电费及其他义务。2016年7月6日，在原告督促下，三方办理了水费与管理费、钥匙的交接，被告冯淑颜不同意被告晋原中介服务部制作的物业交接确认书，拒绝在确认书上签名，导致双方交接涉讼房屋的权利义务至今无法明确。原告认为，因被告冯淑颜没有对相关债权债务与原告无关进行确认，不是完整意义上的交付，故原告认为违约金应计至双方签定物业交接确认书之日止。因被告冯淑颜没有按期交付涉讼房屋是其与被告晋原中介服务部共同行为造成的，被告晋原中介服务部应对被告冯淑颜在本案的债务承担连带责任，故起诉。被告冯淑颜辩称，对原告主张的违约金计付标准无异议，但原告的事实理由与诉请均不成立，被告冯淑颜不存在逾期交楼的违约行为。根据三方签订的房屋买卖合约，被告冯淑颜委托被告晋原中介服务部与原告就二手楼买卖签订协议，原告的义务是支付楼款及中介费。被告冯淑颜已将交楼的义务委托给被告晋原中介服务部，由于原告未能按时支付中介费，被告晋原中介服务部起诉原告追讨中介费。因此，原告的违约行为才是被告晋原中介服务部未能交付房屋的原因，原告应当承担违约的所有责任，被告冯淑颜无需承担违约责任。被告晋原中介服务部辩称，原告不仅拖欠中介费，也未找被告晋原中介服务部取回钥匙。现被告晋原中介服务部在起诉原告之后已将中介费追回。被告晋原中介服务部对原告主张的违约金计付标准无异议，但认为其不需要承担连带清偿责任。原告及被告冯淑颜围绕其诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告证据律师函虽是复印件，但被告冯淑颜确认有收到该材料，故本院对其真实性予以确认。原告证据证明、物业交接确认书虽为照片打印件，但经该材料提供方被告晋原中介服务部的确认，被告冯淑颜虽有异议但未举证推翻，本院对其真实性予以确认。原告证据字据为原件，且经被告晋原中介服务部确认为其员工所写，被告冯淑颜虽有异议但未举证推翻，本院对其真实性予以确认。被告冯淑颜证据委托证明为原件，且经该材料提供方被告晋原中介服务部的确认，原告也未对其真实性提出异议，本院对其真实性予以确认。本院经审理，确认以下事实：2015年8月9日，原告廖小燕（买方）、被告冯淑颜（卖方）、被告晋原中介服务部（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定原告以总价620000元向被告购买涉讼房屋；定金50000元，其中签约时支付10000元，同月16日支付40000元，被告冯淑颜收到定金后应积极配合原告办理房屋贷款及过户手续；首期楼款190000元，原告应在买卖双方到行政服务中心申请交税并领到受理回执当天支付；购房尾款380000元由贷款银行于交易过户完成并办妥他项权利登记后支付至被告冯淑颜账户；交易过程中所需税费由原告支付，签约后因政府调整税费的，增加部分也由原告支付；被告冯淑颜收齐全部楼款当天交付涉讼房屋予原告；被告冯淑颜交付涉讼房屋予原告之日前，必须付清一切有关涉讼房屋的杂费（包括水电、煤气、管理费、电话费及有线电视费等），否则视为其逾期交楼；被告冯淑颜逾期交楼的，应赔偿每天200元予原告以弥补原告之损失，直到被告冯淑颜履行义务止，不足弥补的，原告仍有权追讨。同日，原告签署《咨询及中介服务费确认书》，承诺向被告晋原中介服务部支付中介服务费11000元。同年12月16日，涉讼房屋所有权人由被告冯淑颜变更登记至原告名下。2016年2月23日，原告支付完毕涉讼房屋购房款予被告冯淑颜。同年3月1日，原告向被告晋原中介服务部索要涉讼房屋钥匙时，被告晋原中介服务部以原告未支付中介费为由予以拒绝。同年5月13日，因原告拖欠中介服务费，被告晋原中介服务部起诉原告催讨，后双方在本院的主持下达成和解，双方同意原告尚欠的中介服务费以4500元结算，原告应于同年7月6日前付清该款予被告晋原中介服务部，否则应另行支付违约金3000元。同年6月12日，原告电话联系被告冯淑颜索要涉讼房屋钥匙，并要求被告冯淑颜配合办理水电、物业管理费等过户手续，被告冯淑颜回复原告称是原告自己没有去拿，过两天将钥匙给原告，并称其已经水电报停，原告单方可以办理水电、物管费等开户手续。同月24日，原告再次联系被告冯淑颜索要涉讼房屋的钥匙，被告冯淑颜称钥匙在被告晋原中介服务部处，原告可以自行去拿，也可以由其拿给原告，相关费用其已交纳完毕，原告可以自行办理开户手续。同日，被告冯淑颜回复原告短信时，称原告在银丰管理处办理转名手续之后才能交钥匙予原告。同年7月1日，原告向被告冯淑颜发出《律师函》，要求被告冯淑颜交付涉讼房屋钥匙并支付逾期交房违约金。同月4日，被告冯淑颜短信确认收到该《律师函》。同月6日，原告在被告晋原中介服务部处取得涉讼房屋的钥匙，因双方对被告晋原中介服务部提供的《物业交接确认书》未达成一致而未签署该确认书。同日，被告冯淑颜交纳了涉讼房屋2016年3月1日至2016年6月30日止的管理费、门铃维护费、生活垃圾清运费和2016年2月1日至2016年5月31日止的梯灯分摊电费。本院认为，《房屋买卖合约》是原、被告真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。原告向被告冯淑颜购买涉讼房屋，并已支付完毕购房款，故被告冯淑颜依约应在收齐购房款之日将涉讼房屋交付给原告，逾期应依约按每日200元的标准计付逾期交房的赔偿金予原告。因涉讼房屋购房款的尾款系由贷款银行直接支付予被告冯淑颜，原告无从得知实际付款时间，故根据公平及诚信原则，被告冯淑颜应在收到原告申请的银行贷款之日告知原告办理收房手续。现两被告均未举证证明其已通知原告办理收楼手续，故被告冯淑颜从2016年2月24日起，应对原告逾期收楼造成的损失承担赔偿责任。根据《房屋买卖合约》的约定，涉讼房屋的交付需同时满足交付涉讼房屋的钥匙和付清交付之前的一切杂费（包括水电、煤气、管理费、电话费及有线电视费等）两个条件。现双方于2016年7月6日交接了涉讼房屋的钥匙，同时被告冯淑颜交纳了当日可以确定的管理费、垃圾处理费等相关费用，原告未举证证明被告冯淑颜存在其他到期应付未付的费用的情况下，应视为双方在该日完成了涉讼房屋的交接，相应的赔偿金应计至当日止。原告主张赔偿金应计至双方签署《物业交接确认书》之日止，因签署《物业交接确认书》并非房屋交接的必经程序，原告也未举证证明双方存在该约定，故本院对原告的该项主张不予采纳。综上，经核算，被告冯淑颜应支付逾期交付涉讼房屋的赔偿金26800元（200元/天×134天）予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。被告晋原中介服务部作为经纪方，接受被告冯淑颜的委托代办涉讼房屋的交接手续，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款的规定，被告晋原中介服务部在授权范围内实施代理行为所产生的民事责任应由被告冯淑颜承担，故原告在本案中诉请被告晋原中介服务部对被告冯淑颜在本案的债务承担连带清偿责任没有事实和法律依据，本院不予支持。至于被告晋原中介服务部实施相应代理行为是否及时恰当、实施居间行为是否准确尽职，则属于两被告之间的委托代理合同关系以及被告晋原中介服务部与原告、被告冯淑颜之间的居间合同关系范畴，不属于本案的审理范围，本院在本案中不作审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告冯淑颜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付赔偿金26800元予原告廖小燕。驳回原告廖小燕的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费300元，减半收取计150元（原告已预交），由被告冯淑颜负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 谢晓东二〇一六年十月二十四日书 记 员 廖炜城 更多数据：搜索“”来源：