（2016）沪01民终7336号

裁判日期: 2016-10-24

公开日期: 2016-11-29

案件名称

上海穆林实业有限公司诉上海上林实业公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

上海穆林实业有限公司,上海上林实业公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第一中级人民法院民事判决书（2016）沪01民终7336号上诉人（原审原告）上海穆林实业有限公司，住所地上海市浦东新区三林镇新春村任家队280号。法定代表人曹磊，执行董事。委托代理人顾国富，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托代理人胡源生，上海宝申理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海上林实业公司，住所地上海市浦东新区三林镇新春村。法定代表人张耀汀，经理。委托代理人钱利明，上海市徐浦律师事务所律师。上诉人上海穆林实业有限公司因租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第20253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日受理后，依法组成合议庭于2016年8月29日公开开庭审理了本案，上诉人上海穆林实业有限公司（以下简称穆林公司）之委托代理人顾国富、胡源生、被上诉人上海上林实业公司（以下简称上林公司）之委托代理人钱利明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2001年，上林公司与穆林公司（原名称上海穆林物资有限公司）口头约定,上林公司将位于本市浦东新区XX镇XX村XX队西首地块的土地租赁给穆林公司投资建造厂房经营使用，穆林公司每年支付上林公司土地租费264,400元（人民币，下同），但双方未签订书面租赁合同，也未约定租赁期限。2001年4月3日，上林公司与上海市浦东新区XX镇XX村村民委员会出具一份《财产证明书及说明》，证明穆林公司在所租赁的地块上建造的14,300平方米左右的厂房等财产权属穆林公司所有，期限为20年等。之后双方均按约履行，但穆林公司自2006年起拖欠上林公司土地租费，至2007年12月底共拖欠上林公司土地租费合计382,650元。2008年1月，上林公司诉讼至法院，要求解除土地租赁合同、穆林公司支付欠费等。该案审理中，法院委托估价单位对涉案租赁土地上建造的厂房等建筑物价值进行估价，结论为现场勘测的穆林公司所建房屋及彩钢板天棚建筑面积为15,756.78平方米，现市场价值为5,830,600元。法院于2008年11月14日作出（2008）浦民一（民）初字第2454号民事判决，判决：一、解除穆林公司与上林公司关于本市浦东新区XX镇XX村XX队西首地块的土地租赁协议；二、穆林公司应于判决生效之日起十五日内给付上林公司土地租赁费382,650元及自2008年1月1日起至穆林公司迁出租赁土地建筑物之日的土地租赁费（以每年264,400元计算）；三、穆林公司应于判决生效之日起十五日内迁出在本市浦东新区XX镇XX村XX队西首地块土地上建造的厂房等建筑物，将上述房屋等建筑物交付给上林公司；上林公司应于判决生效之日起十五日内给付穆林公司上述房屋等建筑物的折价款5,830,600元。一审判决后，穆林公司不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2009年2月19日作出（2008）沪一中民二（民）终字第3349号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2009年3月，上林公司向法院申请强制执行。2009年8月，法院对穆林公司种植在租赁区域的518棵银杏树、3,196棵香樟树委托拍卖，上林公司法定代表人张耀汀以78,200元的最高价竞得。2015年6月，穆林公司诉至法院，请求上林公司支付：1、补偿款17,408,850.50元（建筑物附属物及暗浜补偿款9,916,152.50元，绿化补偿款7,492,698元）；2、以9,916,152.50元为本金，自2009年1月1日起至款项付清之日止、按银行同期贷款利率计算的利息。原审审理中双方确认，涉案租赁地块已列入动迁范围。经司法鉴定，鉴定意见为：一、厂房、彩钢棚及附属设施重置价20,006,210元（其中大门、道路、围墙等附属设施重置价4,712,271元）。二、地下暗浜重置价593,914元。三、现场可见绿化苗木价6,392,698元。四、2009年已挖掉的绿化苗木价351,570元。鉴定费23万元，穆林公司已预付15万元。另鉴定机构在庭审中表示，一、2009年已挖掉的绿化是根据穆林公司提供的证明计算的。二、地下暗浜现场无法察看，根据穆林公司提供的施工图纸及施工单位签署的资料计算。三、双方约定的土地使用年限为二十年，至2008年重置时间点已使用七年，按此计算折旧率。经当庭质证，穆林公司表示：一、对折旧率有异议，厂房的正常设计使用年限为五十年,道路等附属设施最低使用年限二十年。租赁开始后，厂房花了两三年建造，涉案建筑物在2003年11月竣工，至2008年底使用了五年，折旧率最多25%。二、穆林公司提供的资料表明施工单位对暗浜进行了填土并进行了基础加固，有签证单、补充协议、图纸为据，暗浜费用应为989,460元。三、2008年，有80棵香樟树、120棵银杏树、110棵女贞球被挖走，价值约110万元，而非审价的30多万元；目前现场存在的绿化也是穆林公司的，当时共种植了15,000棵树，被拍卖的3,000多棵只是穆林公司种植的一部分。上林公司对审价报告无异议，并认为：一、地下暗浜的填土是存在的，具体工程量按法律规定处理。二、对鉴定机构陈述的折旧依据无异议。三、穆林公司原有的绿化已由法院于2009年拍卖后抵付执行款，现场确认的绿化包括以前拍卖的和拍卖后补种的。原审审理中，穆林公司确认其诉请主张的补偿涉及三部分：一、附属设施在前案中遗漏处理。二、前案评估时测绘的厂房、彩钢棚面积少于实际面积。三、就厂房、办公楼外墙，前案是按砂浆、涂料评估的，但实际为大理石、面砖贴面。另，穆林公司表示上林公司自2009年起即占有使用涉案建筑物，加上物价上涨因素，故要求上林公司支付利息。原审认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，穆林公司诉请主张的补偿涉及三部分，其中，其主张的厂房及彩钢板天棚存在面积差错、外墙贴面材料评估有误均属前案涉及的建筑物评估范围，在前案已就此作出实体处理的情况下，穆林公司要求在本案中补正处理，违反“一事不再理”原则，法院予以驳回。对前案中未涉及的附属设施部分及地下暗浜费用，上林公司应分担造价损失。就鉴定意见，法院认为，一、根据穆林公司提供的署期2001年4月3日、三林新春村委会与上林公司出具的《财产证明书及说明》，确认穆林公司于2001年3月已投资建造了14,300平方米左右的厂房、道路、场地、绿化。说明涉案房屋及附属设施在此时已基本建成，穆林公司要求按五年计算折旧率，法院不予采纳，结合上林公司的折旧意见，本案中按七年计算折旧率。二、地下暗浜属隐蔽工程，鉴定机构依据施工图纸及施工单位签署的资料审定造价，具有客观性，法院予以认定。三、前案执行中，法院委托拍卖前曾对树木价值委托评估，穆林公司收到评估报告后，并未对评估涉及的树种及数量提出过异议，况且事隔多年，现有绿化难以反映评估、拍卖当时的原状，穆林公司认为2009年已经被挖掉了部分树木、拍卖仅涉及穆林公司种植的小部分绿化、目前现场存在的绿化为穆林公司所有的意见，法院不予采纳。据此，法院根据鉴定意见及折旧率、当事人的过错责任以及涉案租赁地块已列入动迁范围的实际情况，确定上林公司承担80%的造价损失，即：（4,712,271+593,914）÷20×（20-7）×80%=2,759,216元。上林公司基于法院生效判决取得涉案租赁场地上建筑物及附属设施的占有使用权，穆林公司要求上林公司支付利息，没有法律依据。原审法院于二○一六年三月二十九日依法作出判决：一、上海上林实业公司于判决生效之日起十日内支付上海穆林实业有限公司补偿款2,759,216元；二、驳回上海穆林实业有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47,374元，保全费5,000元,鉴定费23万元，合计282,374元，由上海穆林实业有限公司负担133,501元，上海上林实业公司负担148,873元。判决后，穆林公司不服，上诉称，上诉人要求被上诉人对前案中遗漏处理的厂房、彩钢棚等建筑物支付补偿款，并没有违反“一事不再理的原则”，本案上诉人主张的补偿内容均是前案未纳入评估范围的遗漏项目，该些建筑物系上诉人建造，被上诉人使用至今，理应支付相应补偿款；现场存在的绿化均是上诉人种植，上诉人对此已经提供了充分的证据加以证明，而被上诉人却未能提供任何证据证明其种植过苗木，故上诉人要求被上诉人支付绿化补偿款的请求应予支持，且对于被上诉人挖走的部分苗木，被上诉人也应当予以赔偿；原审法院对建筑物折旧率的起算时间认定有误，工程实际是在2003年才建造完毕，故应当从2004年1月1日开始计算折旧率；被上诉人占有使用上诉人建造的房屋及附属设施至今，依法应当支付相应利息；原审法院以“当事人的过错责任”确定上诉人的可得补偿款需打八折，但整个判决中没有体现过错的具体指向，该处理显然缺乏依据。请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人上林公司辩称，双方之间的租赁纠纷已经在2008年通过诉讼的方式予以解决，该案也是通过司法评估的方式确定补偿款，不存在遗漏评估的情况，至于为何前案评估与本案中鉴定结论差距较大，被上诉人也不清楚，被上诉人已经根据法院判决支付了相应的补偿款，并通过司法拍卖方式取得了相应的绿化，现在上诉人再要求被上诉人支付房屋及绿化补偿款缺乏依据。被上诉人接受一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，2002年12月20日，上诉人与被上诉人签订土地使用权租赁合同一份，约定被上诉人将位于浦东新区XX镇XX村XX号面积15,000平方米左右的土地租赁给上诉人，租赁经营期限为20年，自2001年7月1日起至2021年6月30日至。原审查明其余事实属实，本院予以确认。另查明，本案原审司法审价期间，审价单位召集上诉人与被上诉人就审价范围及计价原则进行会商，于2015年10月28日形成会商纪要一份，内容为：1、本次司法审价的范围依据上海市XX中心出具的测绘图（2015年4月17日）进行现场测量，结合本项目原施工图（2002年3月版）进行工程量计量；2、绿化的面积依据双方之间签署的土地租赁合同；3、本工程采用《上海市土建装饰预算定额2000》、《上海市安装工程预算定额2000》进行计价。上诉人与被上诉人均在该会商纪要上签字并加盖公章，被上诉人处签字的是其法定代表人张耀汀。本院认为，一、上诉人与被上诉人于2002年就涉案土地签订了为期二十年的土地使用权租赁合同，上诉人接收土地后在租赁的地块上建造了厂房、种植了绿化，后双方的租赁合同因上诉人拖欠租金而被法院判决提前解除，但对于上诉人建造的厂房及种植的绿化部分，被上诉人实际占有并对外出租获取收益，故对该部分内容被上诉人理应支付相应折价补偿款。虽然在前案审理中，法院已经委托对涉案土地上的厂房进行评估并根据评估结论判令被上诉人支付了相应折价补偿款，但上诉人本案是以前案遗漏评估内容为由提起诉讼，而根据本案司法审价的结论来看，确实与前案评估结论金额相差悬殊，且审价结论中也的确包含了许多前案评估未涉及的内容，故上诉人本案起诉并不构成重复起诉；且上诉人本案主张的补偿款金额已经扣减了被上诉人依据前案判决支付的补偿款金额，并不会对被上诉人的实体权利造成侵害，故原审法院以“一事不再理”为由对上诉人部分诉请未予处理不当。二、对于被上诉人应支付补偿款具体金额的认定。1、厂房、彩钢棚及附属设施重置价部分。双方对于该部分内容的造价结论不持异议，上诉人认为该些建筑均是其在2008年以前就已经建造完毕，被上诉人则认为部分建筑是在2008年之后新建。对此，首先，根据被上诉人及上海浦东新区XX镇XX村民委员会出具的财产证明及说明，上诉人确实在涉案土地上建造了14,300平方米左右的厂房；其次，本案司法审价的审价范围是双方共同确认的，且在审价单位根据双方确认的测绘报告对现场进行实地测量的整个过程中，被上诉人也从未对审价范围提出过异议，从未主张审价范围内存在不属于上诉人施工的内容；再次，被上诉人主张部分建筑是2008年以后新建，但是对于是由谁建造、建造的具体内容、建造的价格等，被上诉人却未能提供任何证据加以证明；故综合本案的证据材料及实际情况，本院认为在双方对审价范围、计价原则共同确认、对造价结论不持异议、且被上诉人也未能举证证明存在他人建造的情况下，被上诉人应当向上诉人支付该部分补偿款。2、地下暗浜重置价部分。该部分施工内容属于隐蔽工程范畴，目前已经无法通过现场勘查的方式确定具体工程量，审价单位根据定额计取该部分工程造价并无不当，上诉人要求按照其支付给他人的款项作为认定该部分造价的依据缺乏依据，该上诉理由本院不予采信。3、现场可见绿化苗木部分。上诉人为证明现场的苗木由其种植，提供了当时委托他人种植的施工合同、种植清单及相关证人证言等证据材料，从施工合同约定的种植内容来看，数量要大于目前现场可见苗木。被上诉人主张其接收的苗木就是法院委托拍卖过程中的苗木，其余部分均是之后自行种植，然法院委托拍卖的苗木数量与上诉人此前委托他人种植的苗木数量以及目前现场苗木数量均相差巨大，而被上诉人对于其另行种植苗木的事实，未能提供任何证据加以证明。故综合本案的履行情况及双方的举证情况来看，本院认为上诉人主张现场可见苗木系其在2008年之前就已经种植更符合客观事实，本院予以采信，该部分补偿款应由被上诉人向上诉人支付。4、2009年被挖掉的绿化苗木部分。上诉人根据其实际种植数量与现场对比主张部分苗木被挖走，对此，首先，上诉人对于被上诉人存在挖走苗木这一行为未能提供充分证据加以证明；其次，苗木种植及生长过程中不排除自然死亡的情况；再次，审价单位在现场勘查过程中也未发现苗木存在被挖走的痕迹；故上诉人主张该部分补偿款缺乏依据，本院不予支持。5、关于折旧率的认定。双方土地使用权租赁合同约定的使用年限为自2001年7月起的二十年，至2008年双方解除租赁合同时已经实际使用7年，故审价单位按此时间节点计算折旧率并无不当。上诉人要求从建筑物竣工时间计算折旧率缺乏合同依据，本院不予支持。此外，关于上诉人提出的其不应承担20%造价损失的主张，鉴于双方租赁合同解除后，系争建筑物及绿化等均由被上诉人实际占有使用并对外出租收益，客观上并不存在损失，故原审法院判令上诉人承担20%造价损失缺乏依据，上诉人该上诉理由本院予以采信，被上诉人应当按照实际造价对上诉人进行补偿。同时，工程款的利息并非违约责任而是工程款的法定孳息，鉴于被上诉人实际享受了系争建筑物的使用价值，故上诉人要求被上诉人支付建筑附属物及暗浜补偿款部分的利息于法有据，本院予以支持。综上，被上诉人应支付上诉人的补偿款金额为：12,503,881+371,196+6,392,698=19,267,775元，扣除前案中被上诉人支付的补偿款5,830,600元及被上诉人司法拍卖中支付的价款78,200元，被上诉人还应支付上诉人13,358,975元。对于其中涉及建筑物部分的工程造价7,044,477元，被上诉人还应支付相应利息。综上所述，原审法院对本案处理不当，本院予以纠正；上诉人穆林公司部分上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第20253号民事判决；二、上海上林实业公司于本判决生效之日起十日内支付上海穆林实业有限公司补偿款人民币13,358,975元；三、上海上林实业公司于本判决生效之日起十日内支付上海穆林实业有限公司以人民币7,044,477元为本金，自2009年1月1日起至实际支付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；四、驳回上海穆林实业有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费47,374元，保全费5,000元,鉴定费23万元，合计282,374元，由上海穆林实业有限公司负担65,690元，上海上林实业公司负担216,684元。二审案件受理费人民币47,374元，由上海穆林实业有限公司负担13,097元，上海上林实业公司负担34,277元。本判决为终审判决。审　判　长　　叶　兰代理审判员　　蒋庆琨代理审判员　　严佳维二〇一六年十月二十四日书　记　员　　周　勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 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