（2016）陕0403民初1526号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-05
案件名称
王某甲与陕西某某农业发展有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
咸阳市杨陵区人民法院
所属地区
咸阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王某甲,陕西某某农业发展有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十四条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条
全文
陕西省咸阳市杨陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0403民初1526号原告：王某甲，男，汉族，住杨陵区某某街道办事处某某村。委托诉讼代理人：王某乙，男，汉族，住杨陵区某某街道办事处某某村。系原告父亲。委托诉讼代理人：李某某，杨陵区某某局干部。被告：陕西某某农业发展有限公司。住所地：杨陵区某某路。法定代表人：王某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋某某，该公司员工。原告王某甲与被告陕西某某农业发展有限公司（以下简称某某农业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某甲及其委托诉讼代理人王某乙、李某某，被告某某农业公司委托诉讼代理人宋某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某甲向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告已付的购买商铺款422214元及利息，承担违约金50660元，诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年8月7日，原告与被告签订两份《中国（杨凌）某某全球采供中心》商铺认购协议，约定原告认购被告开发的杨凌某某全球采供中心1-某某、1-某某的商铺，两间总价款422214元。两份协议约定违约金分别为24170元、26490元，协议履行期限自2013年8月7日至2016年8月7日。协议签订后，原告一次性缴纳422214元，但至今协议履行期间已满，商铺仍未动工。被告某某农业公司辩称，对原告在被告公司购买商铺、交纳认购款的事实没有意义，被告也同意向原告退还认购款。但对原告主张的违约金及利息有异议。商铺正在建设中，原告如果愿意等商铺建成被告也可以交房。庭审中，原告提供如下证据：1、商铺认购协议两份、收款收据两份，证明原被告双方签订商品房认购合同关系，被告收取原告商铺认购款422214元。被告对以上证据无异议。本院予以认定。被告未提供证据。经审理查明，2013年8月7日，原告王某甲（协议乙方）与被告某某农业公司（协议甲方）签订《中国（杨凌）某某全球采供中心》商铺认购协议两份，协议第一、二条约定：乙方认购甲方开发项目中国（杨凌）某某全球采供中心，位于杨凌区新桥路与杨扶路十字东北角，所认购商铺位置属于农业会展中心区域，两间商铺编号分别为商铺1-某某（建筑面积27.75平方米，单价每平方米7260元，总金额201465元)，商铺1-某某（建筑面积30.19平方米，单价每平方米7312元，总金额220749元)，付款方式为一次性付款，乙方在协议签订之日付清商铺总价款。协议第三条约定：本协议期满三年，甲方依法取得预售许可证及验收合格证后，通知乙方签署《商品房买卖合同》，并办理相关手续；甲方未能在三年内取得预售许可证及验收合格证，乙方有权退房，甲方不能及时退还乙方所缴纳商铺总价款，乙方有权按实交商铺总价款每日万分之三收取滞纳金，直到甲方付清为止；协议有效期内，乙方要求撤销本协议，需承担违约金（两间商铺分别为16490元，24176元）。上述合同签订后，原告于当日向被告某某农业公司付清两间商铺的总价款共计422214元，被告向原告出具了收款收据。现合同期满，被告未向原告交付商铺。另查明，被告开发的中国（杨凌）某某全球采供中心项目未办理建设工程规划许可证，且向规划部门的审批图中无商铺。在本案审理中，原告放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案原、被告签订的认购协议书对双方当事人的名称、姓名、住所、所购商铺的基本状况、单价、总价款及付款方式等实质性条款均作了明确的约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，且在协议签订当日，原告按照认购协议的约定一次性向被告付清了购房款422214元，被告收取了购房款后出具了收据，故原、被告所签的认购协议书符合《解释》第五条的规定，应认定为商品房买卖合同。根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售必须持有建设工程规划许可证，并应当办理预售登记，取得商品房预售许可证。《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，不得向买房人收取任何预订款性质的费用。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、法规强制性规定的合同无效。本案被告某某农业公司在没有取得建设工程规划许可证的情况下以认购书的形式向原告销售商铺，并收取了全额购房款，其行为违反了法律法规的强制性规定。且根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案在原告起诉时，被告并未获取商品房预售许可证，因此，应当认定原被告签订的认购协议书为无效合同。被告应当返还原告交纳的购房款，并承担原告的相应损失。原告主张被告返还购房款并承担利息的诉讼请求，本院予以支持，利息应当按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。原告放弃违约金的诉讼请求，系对其权利的处分，本院予以准许。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：被告陕西某某农业发展有限公司于本判决生效后十五日内返还原告王某甲商铺款422214元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年8月8日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8340元（原告已预交），由被告陕西某某农业发展有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长 赵雅玲审 判 员 刘雨蓉人民陪审员 薛富莉二〇一六年十月二十四日书 记 员 彭 秋附：相关法律条文《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：