（2016）云0102民初3483号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-28
案件名称
云南凯源投资有限公司与昆明达内职业培训学校房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市五华区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
云南凯源投资有限公司,昆明达内职业培训学校
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《诉讼费用交纳办法》：第二十九条第一款
全文
云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0102民初3483号原告：云南凯源投资有限公司，住所地：云南省昆明市五华区如安街3号四楼。法定代表人：董祯炫。委托诉讼代理人：张斌，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明达内职业培训学校（原昆明市官渡区达内职业培训学校），住所地：云南省昆明市五华区如安街3号2楼201号。法定代表人：韩少云。原告云南凯源投资有限公司（以下简称：凯源公司）与被告昆明达内职业培训学校（以下简称：达内学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用普通程序，于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告凯源公司的委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼，被告达内学校经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。原告凯源公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《房屋租赁合同》支付2016年上半年租金436717.58元（自2016年3月24日起至2016年9月24日止）；2、判令被告支付违约金（自逾期之日至付清租金之日，按每日千分之五计算）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告于2014年3月11日向原告承租昆明市如安街3号写字楼二楼2－1、2－2、2－7号房屋，租赁物面积为924.27m2，租金应于每个缴租期最后一个月前支付。合同签订后，原告履行了交付租赁物义务，但被告仅支付了截止2016年3月24日之前的租金，其行为构成违约，应承担违约责任，因此提起诉讼。被告达内学校书面答辩称，一、《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2014年3月25日至2017年5月25日，但原告自2015年2月26日起已丧失转租权，原告明知没有转租权而与被告签订合同，属于无权处分，违背了诚实信用原则，于法无据。二、原告要求被告支付违约金缺乏依据。被告自承租房屋之日起一直严格履行合同，从无违约行为。综上所述，原告的诉讼理由和请求与事实不符、于法无据，被告拒绝支付截止2016年9月24日的租金并无不当，不应承担任何违约责任，要求法院查明事实，依法驳回原告的请求，维护被告的合法权益。原告凯源公司在本案审理过程中提交的证据材料：1、关于昆明市食品公司、昆明食品（集团）股份有限公司深化产权制度改革有关问题的批复、租赁合同、产权买卖合同书；2、房地产使用权有偿使用合同、房屋租赁合同。被告达内学校无质证意见。被告达内学校在本案审理过程中提交的证据材料：1、民办非企业单位变更登记表；2、一、二审民事判决书、民事上诉状；3、房屋租赁合同；4、《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《补充说明》、租金支付凭证。原告凯源公司的质证意见：认可以上证据的证明力。本院审核证据后认为，首先，被告达内学校无质证意见，应当视为其放弃质证权利。其次，原告提交的证据1的内容与本案不具有关联性，本院不予确认；原告提交的证据2和被告提交的证据1、2、3、4的形式、来源合法，证据内容亦能够与其他有效证据相互印证，本院确认证据应当作为认定案件事实的根据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月15日，案外人云南金鼎峰矿业有限公司（以下简称：金鼎峰公司，出租人）与原告凯源公司（承租人）签订《房地产使用权有偿使用合同》，合同约定金鼎峰公司将昆明市如安街3号土地，连同土地上的建筑物、附着物以及相关配套设施一并提供给凯源公司有偿使用，有偿使用期限四年，自2012年6月15日起至2016年6月14日止等。2014年3月11日，原告凯源公司（甲方、出租人）与被告达内学校（乙方、承租人）签订《房产租赁合同》，约定：1、租赁物：昆明市五一路如安街3号如安3号商务中心物业2－1、2－2、2－7号商铺/写字楼，租赁面积：924.27m2；2、租赁期限：2014年3月25日－2017年5月25日（含免租期2个月）；3、租金：前2个租赁年度为75元/m2/月、69320元/月；第3年租赁年度上浮5%后为：75.75元/m2/月，72786.26元/月；4、租金支付方式：每6个月一付，先交后用；5、违约责任：乙方逾期支付租金的，每逾期1天，按未付金额的5‰支付滞纳金；逾期15天的，甲方有权解除合同，乙方应承担支付未付租金、滞纳金和其他相关费用，并应按该年度租金的10%赔偿甲方经济损失……。合同签订后，原告凯源公司与被告达内学校各自履行了以下合同义务：凯源公司将租赁物交付给了达内学校，达内学校向凯源公司付清了截止2015年3月24日止的租金。另查明，一、2016年7月29日，被告达内学校（乙方、承租人）与金鼎峰公司（甲方、出租人）签订《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》，约定：1、租赁物：昆明市五华区如安街3号（64号）“如安3号”写字楼第二层2－1、2－2、2－7号房屋，租赁面积：924.27m2；2、租赁期限：2016年6月15日－2017年6月14日；3、租金：第一个租赁年度为78.75元/m2/月，72786.26元/月，此后遂年递增……；4、（在甲方与云南凯源投资有限公司租赁合同纠纷一案中），若人民法院的生效裁判文书判定甲方并非租赁物的合法权利人，无权出租标的房屋，则解除租赁合同，全额退还乙方已付租金……。2016年8月15日，金鼎峰公司出具给被告达内学校《补充说明》一份，主要内容为：1、双方于2016年7月29日签订的《房屋租赁合同》地址是根据房产证上的地址，与之前确定的“如安三号商务中心”为同一地址、同一办公楼层；2、达内学校已经支付租金至2016年3月24日，2016年3月24日－同年6月14日期间的租金按二审判决书执行。2016年8月31日，达内学校向金鼎峰公司支付2016年6月15日至9月15日期间的租金218358.78元（72786.26元/月×3个月）。二、对上诉人云南凯源投资有限公司与被上诉人云南金鼎峰矿业有限公司，以及原审第三人昆明达内职业培训学校……租赁合同纠纷一案，云南省昆明市中级人民法院于2016年9月8日作出生效的（2016）云01民终2627号民事判决，判决内容：第一，确认金鼎峰公司与凯源公司2012年6月15日签订的《房地产使用权有偿使用合同》于2015年2月26日解除；第二，判决凯源公司限期搬离昆明市如安街3号土地及地上建筑物；第三，判决凯源公司限期向金鼎峰公司支付2015年12月15日前的有偿使用费4875098元，并持续支付自2015年12月16日至实际腾还土地及地上建筑物之日止的有偿使用费，按每月766675元计算……。本院认为，首先，关于合同效力。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和法律对合同效力的规定，本院审查后依法确认凯源公司与达内学校订立的《房产租赁合同》依法成立并生效，不违反法律、法规的强制性规定的权利义务约定受法律保护。金鼎峰公司与凯源公司订立的《房地产使用权有偿使用合同》的效力已经生效判决确认，本院亦对合同效力予以确认。其次，关于租赁期限。根据法律规定和合同约定，以及生效判决确认的权利义务关系，本院依法确认在涉案房屋的租赁关系中金鼎峰公司为出租人、凯源公司为承租人（转租人）、达内学校为次承租人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，本院依法确认《房产租赁合同》（次租赁合同，租赁期限截止2017年5月25日）中超过《房地产使用权有偿使用合同》（租赁合同，租赁期限截止2016年6月14日）的转租期限无效，即《房产租赁合同》（次租赁合同）的有效租赁期限截止2016年6月14日。第三，关于应付租金。根据生效判决确认《房地产使用权有偿使用合同》（租赁合同）已于2015年2月26日解除的事实，本院认为，法律意义上的转租以承租人存有租赁权为基础，在承租人的租赁权因合同终止等原因消灭时，次承租人不能再向出租人主张租赁权。本案中，凯源公司的租赁权在2015年2月26日后即因租赁合同的解除而消灭，后果之一是次承租人不能再根据次租赁合同约定向出租人主张租赁权，但租赁合同解除在法律上并不导致《房产租赁合同》（次租赁合同）自然终止，作为有效合同的次租赁合同应当继续履行。其中若由于转租人的租赁权消灭而导致次承租人不能得到租赁权的，次承租人得请求转租人承担违约责任。本案中，虽然作为转租人的凯源公司的租赁权在2015年2月26日后即因租赁合同的解除而消灭，但《房产租赁合同》却因出租人未向次承租人主张其对租赁物的权利而事实持续履行至2016年6月14日，作为次承租人的达内学校的承租权在此期间并未丧失，达内学校行使了《房产租赁合同》约定的权利，但并未向出租人（金鼎峰公司）或者转租人（凯源公司）支付租金或者租赁物有偿使用费，其当然应当履行《房产租赁合同》约定的义务。结合合同约定和履行事实，本院依法确认被告达内学校在本案中还应向凯源公司支付2016年3月25日－同年6月14日止的租金189590.38元[138640元（69320元/月×2个月，2016年3月25日－同年5月24日期间的租金）+50950.38元（72786.26元/月÷30天×21天，2016年5月25日－同年6月14日期间的租金）]。第三，关于违约责任。本案中，在《房产租赁合同》（次租赁合同）约定的租金支付期限届满前，作为出租人的金鼎峰公司已经向作为承租人（转租人）的凯源公司提起诉讼，请求解除租赁合同，由于租赁合同解除的后果包括出租人有权向次承租人主张租赁物的权利（如返还请求权等），该事由在法律上导致次承租人对转租人享有不安抗辩权，而且在原告起诉时该不安抗辩的事由仍未消灭，故被告未按约定的付款期限支付租金并不构成违约，不应承担迟延履行的违约责任。第四，关于2016年6月15日起的租金或者有偿使用费。如前所述，原、被告之间的租赁关系于2016年6月14日终止，此后被告在法律上负有按照出租人或者转租人的请求返还租赁物的义务。结合被告与出租人金鼎峰公司签订了租赁合同和支付了自2016年6月15日起的部分租金的事实，本院确认被告已经按照法律对“简易交付”的规定向出租人履行了返还租赁物的义务，故其不再向转租人承担租赁物返还义务，当然也无须再向转租人支付合同终止后的租赁物有偿使用费。综上理由，本院确认被告在本案中只应按合同约定向原告支付截止2016年6月14日的租金，不承担迟延履行的违约责任和其他民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决如下：一、由被告昆明达内职业培训学校于本判决生效后十日内向原告云南凯源投资有限公司支付2016年3月25日至2016年6月14日期间的租金189590.38元；二、驳回原告云南凯源投资有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8168元，由原告云南凯源投资有限公司负担4076元，被告昆明达内职业培训学校负担4092元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长 李其恒审 判 员 吕 刚人民陪审员 丁 茜二〇一六年十月二十四日书 记 员 赵云莉 关注公众号“”