（2016）冀0503民初2270号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-06-20
案件名称
邢台市德润物业服务有限公司与刘三妮物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
邢台市桥西区人民法院
所属地区
邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邢台市德润物业服务有限公司,刘三妮
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0503民初2270号原告：邢台市德润物业服务有限公司住所地：邢台市桥东区顺德路255号，组织机构代码证：79267003-6。法定代表人：李银川，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨文静，河北领航律师事务所律师。被告：刘三妮，女，1965年11月25日出生，汉族，现住邢台市桥西区。原告邢台市德润物业服务有限公司诉被告刘三妮物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢台市德润物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨文静到庭参加了诉讼；被告刘三妮经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢台市德润物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业服务费2，426元及违约金6，551元（暂计算至2016年5月30日，实际计算至给付之日）；2、承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年9月28日原告与邢台市广厦房地产开发有限公司签订了物业委托合同，合同约定：邢台市广厦房地产开发有限公司将御景澜湾小区物业委托原告物业服务，原告提供服务的受益人为御景澜湾小区物业的全体业主和物业使用人；物业服务期限为15年，自2011年10月1日起至2026年9月30日止，物业服务费按照建筑面积向业主或物业使用人收取。逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每天按应缴物业服务费总额的千分之三缴纳滞纳金。后2011年12月31日原告与被告签订了物业管理服务协议及业主公约，约定：物业服务费住宅按建筑面积每月每平方0.5元计算，地下车库按每平米0.1元计算。逾期不按规定缴纳物业服务费的处以每日千分之三的滞纳金。被告系上述物业小区10-3-302室业主，住宅面积155.75平方米，车库面积30.07平方米。按约定应向原告缴纳2013年12月—2016年5月30日的物业服务费2，426元，但被告一直拒绝缴纳，产生滞纳金6，551元，合同履行至今，原告为被告提供了优质高效的服务，但被告却不履行缴费义务。被告刘三妮经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭，庭前提交书面答辩状称，1、原告没有兑现被告供暖补助费。被告系御景澜湾小区10-3-302室业主，住宅面积为155.75平米，车库面积为30.07平米。被告于2012年6月入住该小区。入住后第一年即2012年冬该小区没有供暖，原告承诺对入住住户按每平方米补助取暖费10元，即对被告应补助1，557.5元，原告没有给被告兑现，本小区其他住户已经兑现。2、物业服务费差价560.7元应顺延抵顶后续物业费。原告物业开始对住宅按建筑面积每月每平方米0.8元、车库按每平方米0.1元计算收取物业服务费，两项被告交付了1，603.45元，对以前每平方米多收取0.3元的一年物业费没有给我顺延到后续的物业费中。其他住户原告物业公司都按此对待执行。3、被告入住该小区后，原告收取被告电费周转金500元，没有法律依据，应予退还。有收款凭证为据。以上供暖补助费、物业服务费差价、电费周转金共计2，618.2元，被告不请求返还只要求顺延抵顶物业费。被告现在的住宅是多层，不是高层，按物业的收费标准应该是每月每平方米0.5元，不应是0.8元，但原告应给付金额早已超过原告的诉讼请求，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼依法提交了：1、物业委托合同、物业管理服务协议、业主公约；2、被告缴纳物业费的收据；3、《关于御景澜湾小区供暖电费补偿方案专题会议纪要》；4、票号为：0042149的收据；5、物业服务费缴费通知书。被告提交了：刘金风的物业费收据复印件1张和尹萍的书面证明材料复印件1张。本院认为,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原、被告签订的《物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，故该《物业服务协议》合法有效。原告按照约定对御景澜湾小区提供了相应物业服务，被告应当按约定缴纳拖欠物业服务费，因被告在2012年5月份按住宅0.8元/㎡、车库0.3元/㎡的标准预交了一年的物业服务费用，而2014年因政策调整，物业服务费调整变更为住宅0.5元/㎡、车库0.1元/㎡的标准，被告预交费用按2014年调整后标准超出了632.868元={【（0.8元-0.5元）/㎡×155.75㎡+（0.3元-0.1元）×30.07元/㎡】×12个月}，该超出部分抵顶物业服务费至2013年11月30日仍剩余66.708元={632.868元-【（0.5元/㎡×155.75㎡+0.1元×30.07元/㎡）×7个月（2013年5月1日至2013年11月30日）】}，故被告应给付拖欠原告自2013年12月1日起至实际给付之上止的物业服务费按每月80.88元（0.5元/㎡×155.75㎡+0.1元×30.07元/㎡）计算后减扣66.708元。关于滞纳金的请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据上可见，本案中双方对滞纳金的约定，实际上是对违约行为的惩罚，其实质是违约金的内涵，而原告主张每日按照逾期未缴纳物业服务费总额的3‰计算滞纳金的请求，据其庭后提交的计算方式为：减扣被告预交剩余费用后，按每两个月欠费总额为一计算周期，依次类推分段计算，该方式明显与《物业管理服务协议》中“逾期未交者，每日加收千分之三的滞纳金”的约定内容不符，故原告此项主张的关于滞纳金的计算方式，本院不予采信。而原、被告双方对于滞纳金的约定系双方真实意思表示，且被告未对原告服务存在瑕疵进行答辩和提供证据，故此项约定依法应予支持。鉴于被告违约行为，依法应当受到惩戒，故被告应当对其违约行为对原告造成的损失依约支付违约金，鉴于本案中，被告虽未到庭，但其在书面答辩状中请求驳回原告诉求的意思表示，本院依法综合全案，参照法律有关民间借贷中最高月利率不得超过2%的规定，酌定被告应当向原告支付的违约金为：按其违约总额为本金，按月息2%的利率自2013年12月1日起支付至实际履行完毕给付拖欠物业服务费之日止的30%。关于被告答辩中要求原告退还其缴纳的电费周转金，因与本案不属同一法律关系，被告可依法另案向原告主张其权利，本案不予处理。本案庭后经调解无效。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）二十七条、第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告刘三妮于本判决生效后五日内给付原告邢台市德润物业服务有限公司自2013年12月1日起至实际履行完毕之日止的物业服务费（按80.882元/月标准计算后减扣66.708元）；并自2013年12月1日起支付违约金（按拖欠物业服务费总额为本金，月息2%的利率自2013年12月1日起支付至实际履行完毕给付拖欠物业服务费之日止的30%）。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘三妮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员 吴会峰二〇一六年十月二十四日书记员 石树勋 来自：