（2016）粤06民终5231号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-08-24
案件名称
某银行股份有限公司某支行、吴某某商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
某银行股份有限公司某支行,吴某某,佛山市南海区某置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终5231号上诉人（原审第三人）：某银行股份有限公司某支行，住所地：广东省佛山市南海区。负责人：蔡某某。委托诉讼代理人：张文煜，广东宝慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：王美美，广东宝慧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴某某，男，汉族，某年某月某日出生，住广东省饶平县。委托诉讼代理人：龙国华，广东龙堃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区某置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：胡某，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟帆，女，汉族，1984年11月6日出生，住广东省广州市越秀区，该公司员工。上诉人某银行股份有限公司某支行（以下简称某银行某支行）因与被上诉人吴某某、佛山市南海区某置业有限公司（以下简称某公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月22日立案后依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人某银行某支行上诉请求：1.判决某银行某支行对吴某某提供的用于抵押的位于佛山市南海区某镇某路某号某花园某座某号在一审判决第八、九项判项所确定的债权以及本案诉讼费范围内享有优先受偿权；2.本案的诉讼费由某公司负担。事实与理由：一、不动产登记薄记载了某银行某支行为涉案房产的抵押权人，某银行某支行对该房产享有优先受偿权。某银行某支行与吴某某在合同中约定了以涉案房产设定抵押作为贷款担保，并在佛山市南海区国土城建水务局办理了抵押登记，尽管佛山市南海区国土城建水务局向某银行某支行出具的是《房地产预告登记证》，但据佛山市南海区城建水务档案馆出具的《商品房合同登记查询证明》显示，抵押权人明确记载为某银行某支行。根据我国物权法的相关规定，《商品房合同登记查询证明》可视为登记机关的不动产登记簿，也就是说，本案所涉的房产虽然办理的是抵押预告登记，但依据不动产登记簿的记载，抵押权已经设立，抵押权人为某银行某支行，因此，应认定抵押权已依法设立，某银行某支行有权以抵押物折价、或以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。二、涉案房产依法可以设立抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）、第一百八十七条规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，法院可以认定为抵押有效。”涉案房产在签订借款合同时为预售商品房，已经佛山市南海区规划部门批准建造和预售，且双方办理了抵押登记，依法可以认定抵押有效，抵押权的设立不应当以房屋办理房产证为前提。三、否认银行对未办理房产证的商品房享有优先受偿权，将对社会造成重大不良影响。否认银行对未办理房产证的商品房享有优先受偿权，势必动摇现行个人住房抵押贷款的根基，严重威胁银行的信贷资产安全，打击银行开展住房抵押贷款业务的积极性，最终损害的必然是广大民众正当的购房需求。被上诉人吴某某辩称，某银行某支行的上诉请求没有法律依据，请求二审法院依法予以驳回。被上诉人某公司称，对于某银行某支行上诉请求的第一项由法院进行认定；对于第二项上诉请求，没有法律依据，请求法院予以驳回。某银行某支行向一审法院起诉请求：1.解除某银行某支行与吴某某签订的编号为XX的《个人购房担保借款合同》；2.某公司直接向某银行某支行退还贷款本金480539.16元（截至2016年3月9日）；3.某公司向某银行某支行支付以480539.16为本金从2016年3月10日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮5%计算的利息及2016年3月9日的利息892.80元；4.某银行某支行对吴某某提供的用于抵押的位于佛山市南海区某镇某路某号某花园某座某号在上述第二、三项债权以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；5.某公司和吴某某承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明:2014年3月15日，吴某某与某公司签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称涉讼买卖合同），约定吴某某向某公司购买佛山市南海区某镇某路某号某花园某座某号；总房价1045194元，首期款545194元自预售合同网上签订之日起7日内支付；剩余房款500000元应于2014年3月17日申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；某公司应于2015年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格、办理竣工验收备案手续并符合合同约定的商品房交付吴某某使用（第八条）；逾期交房超过90日后，吴某某有权解除合同，吴某某解除合同的，某公司应自吴某某解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按某公司累计已付款的5%向吴某某支付违约金等。该合同于2014年8月11日在佛山市南海区房产交易所办理登记备案。2014年3月15日，吴某某与某公司签订《补充协议》，对双方签订涉讼买卖合同进行补充约定。2014年3月3日，吴某某支付定金20000元予某公司。2014年3月14日，吴某某向某公司支付首期房款525194元和搭建费500元。2014年3月15日，吴某某缴存涉讼房屋专项维修资金10451.94元。同日，吴某某向广东法品律师事务所支付签约服务费500元。2014年4月18日，吴某某（借款人、抵押人）、某银行某支行（贷款人、抵押权人）及某公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（以下简称贷款合同），约定某银行某支行向吴某某提供贷款500000元用于购买涉讼房屋；贷款期限240个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮5%确定；合同履行期内，如遇国家利率调整，执行中国人民银行有关规定；合同还款方式为等额本息还款法，还款日为每期末月的借款发放日对应日；每月归还本息3839.81元。某公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。吴某某按约定将涉讼房屋提供作为贷款的抵押担保。抵押人应自合同签订之日起360日内办妥抵押预告登记，自房地产权属证书办妥之日起一个月内办理抵押登记。2014年8月11日，行政部门核发粤房地预登佛预字第XX号《广东省房地产预告登记证明》，登记预告登记权利人为某银行某支行，预告登记义务人为吴某某；债权数额为500000元；权利起始日期为2014年4月18日，终止日期为2034年4月17日。2014年8月20日，吴某某通过银行贷款向某公司支付房款500000元。吴某某于2015年12月28日提起本案诉讼。2016年2月17日，某公司收到一审法院送达的吴某某起诉状及本案应诉材料。另查明，截至2016年3月9日，吴某某已还利息47361.49元，已还本金19460.84元；吴某某尚欠某银行某支行未到期贷款本金480539.16元，当期利息892.8元。吴某某应于每月25日前归还当期本息，吴某某本息计算周期为每月25日至下月24日。一审法院认为，涉讼买卖合同、贷款合同均是签约当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应按约定全面履行合同义务。根据买卖合同约定，某公司应于2015年8月31日前交付涉讼房屋，逾期交付超过90日的，吴某某有权解除合同。吴某某于2015年12月28日向一审法院起诉请求解除合同，实为行使合同约定解除权，符合合同约定及法律规定。综上，涉讼买卖合同于解除通知到达某公司之日即一审法院送达起诉状之日2016年2月17日解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。某银行某支行诉请解除与吴某某签订的贷款合同合法有据，一审法院亦予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉讼买卖合同解除后，某公司应配合办理合同关系清算手续，某公司应协助吴某某办理涉讼买卖合同住宅专项维修资金10451.94元的退费手续，但某公司并非该专项维修资金的收款人，吴某某请求某公司承担直接退款责任，缺乏理据。涉讼买卖合同因某公司违约解除，吴某某诉请某公司支付违约金52259.7元（1045194元×5%）符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。某公司同意返还搭建费500元予吴某某，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款有关“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，某公司应将购房贷款480539.16元返还某银行某支行，将购房款564654.84元（1045194480539.16）返还吴某某。涉讼买卖合同约定吴某某解除合同的，某公司应自吴某某解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款给吴某某，则某公司应于2016年4月16日前退还上述房款564654.84元予吴某某，某公司逾期退款的，应支付以564654.84元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2016年4月17日起至实际清偿之日止的利息予吴某某。吴某某有关返还购房款本金及支付利息的诉请在一审法院核定范围部分，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。吴某某主张某公司返还第三方收取的签约服务费500元，收款方不是某公司，且一审法院已纳入某公司应支付的违约金考量范畴，一审法院对吴某某相应请求不予支持。贷款合同并未约定针对本案合同解除情形利息如何计付，某银行某支行于本案中诉请解除贷款合同，而该合同亦因某公司违约经判决解除，吴某某及某银行某支行对此并无过错，一审法院根据诚实信用原则及公平原则，结合本案实际处理情况，认定当期利息892.8元及从2016年3月10日起的利息由某公司负担并按合同约定标准计付予某银行某支行，则某公司应支付以480539.16元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮5%计算的从2016年3月10日起至该款实际清偿之日止的利息及利息892.8元予某银行某支行。某银行某支行有关退款本金及利息的请求在一审法院核定范围部分，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。关于某银行某支行诉请的针对涉讼房屋优先受偿的问题。一审法院认为，某银行某支行主张优先受偿以其对涉讼房屋享有抵押权为前提。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，涉讼房屋的抵押权应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。根据《中华人民共和国物权法》第二十条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记虽具有一定的物权性质，但并不同于抵押权登记，预告登记权利人对涉讼房屋并未因此取得抵押权。某银行某支行提供的《广东省预告登记证明》和涉讼房屋尚未办理权属证书的实际情况，证明涉讼房屋现仅办理抵押权预告登记，某银行某支行并未实际取得涉讼房屋抵押权，故其诉请针对涉讼房屋优先受偿权没有事实和法律依据，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决：一、确认吴某某与某公司于2014年3月15日签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》于2016年2月17日解除；二、解除吴某某、某银行某支行、某公司于2014年4月18日签订的《个人购房担保借款合同》；三、某公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还购房款564654.84元予吴某某；四、某公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金52259.7元予吴某某；五、某公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付以564654.84元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2016年4月17日起至上述第三项判决履行之日止的利息予吴某某；六、某公司应于判决发生法律效力之日起十日内协助吴某某办理专项维修资金10451.94元的退费手续；七、某公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还搭建费500元予吴某某；八、某公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还购房贷款480539.16元予某银行某支行；九、某公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付以480539.16元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮5%计算的从2016年3月10日起至上述第八项判决履行之日止的利息及支付利息892.8元予某银行某支行；十、驳回吴某某的其他诉讼请求；十一、驳回某银行某支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取7483.38元，财产保全费5000元，合计12483.38元，由吴某某负担3894.24元，由某公司负担8594.14元。第三人之诉，受理费4263.75元，由某公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系某银行某支行是否在其合法债权范围内享有吴某某用于抵押贷款的案涉房产的优先受偿权的问题。本案中，某银行某支行据以提出其该项上诉主张的依据是行政部门就案涉房产核发的粤房地预登佛预字第XX号《广东省房地产预告登记证明》，预告登记权利人为某银行某支行，预告登记义务人为吴某某。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”上述规定包含以下几层含义：其一，预告登记的目的，是为了保障将来实现物权。由此可见，预告登记并非物权登记行为，而是目的在于将来产生当抵押登记条件成就后要求办理相关房屋抵押权登记的请求权。其二，预购商品房预告登记的效果，是未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。据此可以看出，预购商品房预告登记所要保护债的请求权具有排他效力，也就是说，经预告登记的请求权能够对抗后来发生的与该请求权相冲突的不动产物权的处分行为。预告登记使得其所保护的债的请求权效果及于物权，在未经预告登记权利人同意的情形下，能够产生否定物权变动的法律后果，这也是预购商品房预告登记的核心意义。其三，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，预告登记虽具有物权请求权的排他效力却不能等同于物权登记本身。预告登记制度旨在保护不动产交易关系的稳定性，特别是保障买受人的权益。正因为预告登记存在失效的可能，才不能将预购商品房预告登记等同于物权登记。因为原债权请求权的存在是预告登记的前提，债权一旦消灭，预告登记也就失去其存在的基础。其四，抵押权属于担保物权的范畴，抵押权的基础是物权，没有物权基础也就没有抵押权的设立；而预购商品房抵押权预告登记的基础是预购商品房预告登记所保护的债的请求权，而非现实物权，因此，预购商品房抵押权预告登记并非设立担保物权的行为。基于前述，抵押权预购商品房预告登记与抵押登记具有本质区别，抵押权预购商品房预告登记权利人对经预购商品房预告登记的不动产不享有抵押权登记产生的法律后果，在对经预购商品房预告登记的不动产依法进行拍卖、变卖时，其不享有优先受偿权。某银行某支行的该项上诉主张理据不足，依法应不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人某银行股份有限公司某支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 余珂珂代理审判员 徐允贤二〇一六年二〇一六年十月二十四日书 记 员 黎嘉鸿 百度搜索“”