（2016）苏05民终7715号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-25
案件名称
张伟民与李国全房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李国全,张伟民
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终7715号上诉人（原审被告）：李国全。被上诉人（原审原告）：张伟民。委托诉讼代理人：杨欢，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。上诉人李国全因与被上诉人张伟民房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初1221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李国全上诉请求：请求依法改判驳回张伟民的诉讼请求。事实和理由：2007年3月9日，李国全曾向张伟民支付案涉房屋转让费150000元，应据此享有长期租赁使用案涉房屋的权利，根据《合同法》规定最长可续签20年。同时，李国全原籍属于国家级少数民族贫困县，耕地退耕，是精准扶贫家庭，拉面店是其唯一经济来源，中断合同易引发破坏民族团结的社会矛盾。如李国全请求未能得到支持，则张伟民应按拉面市场行情向李国全支付转让费，相关拖欠费用再由李国全一并支付张伟民。张伟民辩称，请求驳回上诉，维持原判。张伟民向一审法院起诉请求：一、李国全向张伟民归还位于昆山市开发区南侧七路87号店面房，并且支付自2015年10月10日至实际搬离之日房屋使用费，以月使用费10000元计算，暂计算至2016年6月9日为80000元。二、案件受理费由李国全承担。张伟民为证明其诉讼请求，向一审法院提供如下证据：证据一、（2011)昆民初字第1164号判决书。证据二、涉案房屋所有权证书复印件。证据三、2011年10月10日双方签订的租房协议。李国全辩称：李国全租赁涉案87号店面以前是租赁给承租人钱勇敢的，其于2006年4月10日以93000元转让费从钱勇敢手中接转的。2007年3月9日，张伟民以150000元让其重复转让房屋，其为今后长期继续承租张伟民87号店面房，接受张伟民的要求，并在租赁期间对涉案房屋多次进行了装修，三次装修共花费了780000余元。现张伟民要求其搬离房屋，其同意撤离，但张伟民应退还其转让费。李国全为证明其抗辩意见，向一审法院提供如下证据：证据一、张伟民与李国全签订的《转让协议》，约定：转让费150000元，分三次付清，第一次为2007年3月9日计50000元整，第二次2008年3月9日50000元整，合同期内乙方有权转让。张伟民作为甲方在合同上签字，缺少乙方人员签字。证据二、2006年3月29日，李国全与钱勇敢签订的《转让合同》，约定：钱勇敢将规七路第2间店面房一套转让给李国全，转让费123540元，内含钱勇敢所剩房租、楼上空调一台，美容床、房子押金3000元，电视一台、音箱一套。李国全先交定金5000元整，到4月14号上午钱勇敢将钥匙交给李国全。李国全所剩下的转让费118540元一次付清。若钱勇敢在此期间将房子转给别人，钱勇敢付给李国全违约金10000元整。若李国全违约退房，钱勇敢没收定金5000元整，其他一切按原合同。证据三、2006年4月10日钱勇敢与李国全签订《转让合同》，约定：现钱勇敢将规七路上第二面店面房一套转让给李国全。转让费93000元整，还有所剩余房租30500元，共计123500元。对张伟民所举证据，李国全质证认为证据一、二、三的真实性无异议。对李国全所举证据，张伟民质证认为证据一没有乙方签字，无法确定乙方为李国全，且无收条予以佐证，该转让协议也是针对第一次张伟民与李国全签订的4年租赁协议，且该租赁协议已经到期；证据二、三与本案无关联性。一审法院认证认为：张伟民所举证据一、二、三的真实性，李国全予以认可，予以确认。李国全所举证据一，缺少乙方签字，且李国全未提供收条和银行转账凭证予以佐证，对该证据的真实性不予确认；李国全所举证据二、三与本案欠缺关联性，不予支持。一审法院在审理过程中，依职权调取以下证据：证据一、生效通知书。证据二、执行申请书。证据三、情况说明。证据四、撤销执行申请书。证据五、民事裁定书。上述证据证明，因当事人均未上诉，（2011）昆民初字第1164号民事判决生效后，张伟民向昆山市人民法院申请强制执行。在执行过程中，因张伟民与李国全签订新的租房协议，张伟民向昆山市人民法院申请撤回强制执行的事实。张伟民、李国全对一审法院依法调取的证据一、二、三、四、五的真实性、合法性、关联性均无异议。一审法院认定事实：涉案房屋位于江苏省昆山市经济开发区规七路87号，张伟民系涉案房屋的房屋所有权人。2011年10月10日，张伟民与李国全签订《租房协议》，约定：1、租期四年，房租每年为120000元。2、付款方式自2011年10月10日，首付60000元半年一付。3、房屋结构基本不破坏，装修改动需告知张伟民。4、押金3000元整，房租从2011年10月10日于2015年10月9日止，空调在借李国全不得损破，水电费按国家标准收费。5、合同期至，李国全有优先承租权。张伟民将涉案房屋租赁给李国全后，李国全支付张伟民押金3000元并按约定如期支付张伟民房屋租金。租赁合同到期后，张伟民要求李国全搬离房屋未果，遂诉至法院。一审另查明：张伟民曾于2007年3月9日与李国全签订租赁协议，约定租赁期限自2007年3月10日至2011年3月9日，租金前两年为每年80000元，从第三年开始租金上浮5%，合同期满李国全享有优先承租权。2011年3月9日，房屋租赁合同到期后，张伟民、李国全未再续签租赁合同。因李国全自2011年3月10日起未支付房屋租金，张伟民于2011年4月11日向法院起诉，要求李国全支付房屋租金并承担诉讼费用。一审法院经审理于2011年5月5日作出（2011）昆民初字第1164号民事判决书，认定租赁合同期限届满后，李国全应履行腾房义务，应当支付张伟民房屋使用费，作出判决：一、李国全于判决生效后30日内将其承租的位于昆山市开发区规七路87号房屋返还张伟民张伟民。二、李国全于判决生效后30日内支付张伟民房屋使用费（从2011年3月10日起按照年租金84000元的标准计算至实际退房之日）。判决宣判后，当事人未上诉。判决生效后，张伟民向一审法院申请强制执行。在强制执行过程中，张伟民与李国全于2011年10月10日签订租房协议，张伟民向一审法院申诉撤回强制执行。一审法院认为，张伟民与李国全于2011年10月10日签订的《租房协议》是双方真实意思表示，协议约定的内容不违反法律法规强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应恪守。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，李国全作为承租人应当返还租赁物。本案中，涉案房屋租赁期间为2011年10月10日至2015年10月9日，在合同约定的租赁期间届满后，张伟民作为出租人有权要求李国全返还租赁的房屋，故对于张伟民要求李国全返还涉案房屋的诉讼请求，依法予以支持。因李国全未能按时返还房屋对引发本案纠纷存有过错，且张伟民主张李国全支付房屋占有使用费合法有据，故对于张伟民要求李国全以原租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，依法予以支持。关于李国全提出涉案房屋李国全支付张伟民的转让费150000元应予退还的抗辩意见，因李国全提供的证据缺少乙方签字，且未提供转让费的支付凭证，张伟民对此亦不予确认，故李国全此项抗辩意见依据不足，不予支持。关于李国全提出其在租赁期间支付780000余元的装修费的抗辩意见，李国全并未提供证据予以证明，对此抗辩意见不予支持。关于李国全支付张伟民的押金3000元，李国全可在支付张伟民房屋租赁费用时予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、李国全于判决生效后十日内将其承租的位于江苏省昆山市开发区规七路87号房屋返还张伟民。二、李国全于判决生效后十日内支付张伟民房屋使用费（从2015年10月10日起按照年租金120000元的标准计算至实际退房之日止）。案件受理费1800元，由李国全负担。二审中，李国全向本院提交由其签字的转让协议，证明其曾于2007年向张伟民支付转让费150000元。张伟民对上述证据及证明内容不持异议，本院依法予以确认。二审庭审中，围绕转让费150000元的性质，李国全主张，其与钱勇敢签订的《转让合同》仅包含对案涉房屋享有9个月租期，上述9个月租期到期后，张伟民意欲将案涉房屋租给其他人，通过支付上述转让费，李国全才对案涉房屋有继续租赁使用的权利，此外，还据此享有长期租赁的权利。张伟民主张，在一期租房协议到期后收取转让费是惯例，当时经李国全同意收取转让费150000元，也与其签订了4年房屋租赁协议，协议到期后李国全拒不搬离，在执行法官调解下又签订了4年房屋租赁协议，现到期后又再次拒绝搬离，上述转让费150000元并未包含张伟民同意李国全长期租赁的意思表示。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。案涉2011年10月10日的租房协议约定的租赁期间已届满，张伟民作为出租人有权要求承租人李国全返还案涉房屋。李国全主张其通过支付转让费150000元对案涉房屋享有长期租赁的权利，但其持有的《转让协议》中对此并未明确约定，本院不予采信。综上，李国全应向张伟民返还案涉房屋并支付相应的房屋使用费。综上所述，上诉人李国全的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人李国全负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 东代理审判员 裘 实代理审判员 沈军芳二〇一六年十月二十四日书 记 员 陈 莉 来源：百度搜索“”