（2016）津02民终4019号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-04
案件名称
天津市南开区建设管理委员会房产服务管理所与天津市福乐顺建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津市福乐顺建筑工程有限公司,天津市南开区建设管理委员会房产服务管理所
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终4019号上诉人（原审被告）：天津市福乐顺建筑工程有限公司，住所地天津市武清区曹子里镇乡花城中路东侧综合办公楼201-31。法定代表人：齐作平，经理。委托诉讼代理人：刘长虹，天津津华律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙胜男，天津津华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市南开区建设管理委员会房产服务管理所，住所地天津市南开区西湖道6号。法定代表人：孙璧，所长。委托诉讼代理人：张纬，男，该管理所干部。委托诉讼代理人：马瑞端，男，该管理所干部。上诉人天津市福乐顺建筑工程有限公司（以下简称福乐顺公司）因与被上诉人天津市南开区建设管理委员会房产服务管理所（以下简称南开区房产管理所）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2016）津0110民初2843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福乐顺公司的委托诉讼代理人孙胜男，被上诉人南开区房产管理所的法定代表人孙璧及委托诉讼代理人张纬、马瑞端到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福乐顺公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担给付责任或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人出租的房屋没有取得建筑工程规划许可证，违反强制性法律规定，因此双方签订的租赁合同无效。2、被上诉人出租的房屋没有取得消防验收许可证，且没有动力电，导致上诉人无法使用，故应减少或免除上诉人应交纳的租赁费。3、上诉人曾于2014年9月7日向被上诉人交纳保证金200000元，该笔费用应在应付租金数额内予以扣除。南开区房产管理所辩称，同意原审判决。出租房屋的产权人系天津市房管局，出租房屋是保障性住房的配套底商，建筑工程规划许可证及消防验收许可证均齐全；双方在房屋交接时，上诉人对该出租房屋已经进行了验收，上诉人主张该出租房屋没有动力电不符合事实；对于保证金200000元，被上诉人表示待上诉人腾空房屋且设施无损坏的情况下，同意退还上诉人。南开区房产管理所向一审法院起诉请求：1、判令福乐顺公司给付南开区房产管理所2013年6月16日至2015年6月15日所欠房屋租金计610800元以及2015年6月16日至2016年2月29日的房屋占用费216325元，共计827125元；2、福乐顺公司将租赁的秋悦家园底商房屋腾退，返还南开区房产管理所；3、本案诉讼费用由福乐顺公司负担。一审法院认定事实：2012年6月18日，南开区房产管理所与案外人天津市公共租赁住房管理中心签订《秋悦家园底商房屋租赁合同》，天津市公共租赁住房管理中心为出租方（甲方），南开区房产管理所为承租方（乙方）。合同约定甲方将坐落于天津市东丽区登州路秋悦家园小区底商租赁给乙方用于商业经营或办公，租期三年。该合同第七条第一项约定，经甲方同意，乙方可以将承租的房屋转租给第三人使用。2012年5月30日，南开区房产管理所与福乐顺公司签订《秋悦家园底商房屋租赁合同》，将南开区房产管理所承租并经营管理的坐落于天津市东丽区登州路秋悦家园小区底商转租给福乐顺公司使用。合同约定该房屋建筑面积2545平方米，租金标准为10元／平方米／月，月租金为25450元，租金按年支付。租期三年，自2012年6月16日起至2015年6月15日止。合同签订定后，南开区房产管理所将房屋交予福乐顺公司使用，福乐顺公司向南开区房产管理所支付了2012年6月16日至2013年6月15日的租金。自2013年6月16日起，福乐顺公司拖欠租金未付。合同到期后，福乐顺公司继续使用租赁房屋并拖欠租金至今。故成讼。一审法院认为，双方签订的《秋悦家园底商房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦符合法律相关规定，为有效合同，应共同遵守合同约定。南开区房产管理所已全面履行了合同义务，福乐顺公司理应按照合同约定履行支付租金的义务。福乐顺公司自2013年6月16日起未履行支付租金义务，而继续使用该房屋。依据合同法的相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，故福乐顺公司应当按照合同约定给付南开区房产管理所租金，其要求支付使用费亦属于租金，故应比照租金的标准给付。故南开区房产管理所该项请求有理有据，应予支持；南开区房产管理所主张要求福乐顺公司腾退房屋的诉求，根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现双方之间的租房合同已经期满，南开区房产管理所要求收回房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。考虑到福乐顺公司的实际情况，可给予适当的腾退时间。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告天津市福乐顺建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告天津市南开区建设管理委员会房产服务管理所自2013年6月16日至2016年2月29日期间的房屋租金827125元。二、被告天津市福乐顺建筑工程有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于天津市东丽区登州路秋悦家园小区底商房屋腾空，返还给原告天津市南开区建设管理委员会房产服务管理所。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6035元，由被告天津市福乐顺建筑工程有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于被上诉人提交的两组证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。对于本院依据当事人申请依法调取的《天津市建设工程规划验收合格证》、竣工验收消防备案信息、《电气设施消防安全检测报告》的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。本院经审理查明，涉诉房屋于2012年4月16日取得建设工程规划验收合格证，于2012年3月31日进行竣工验收消防备案。上诉人与被上诉人于2012年6月20日对涉诉房屋进行了交接，上诉人于2012年9月6日向被上诉人交纳第一年房屋租赁费用305400元，于2012年9月7日向被上诉人交纳公建保证金200000元。双方签订的《秋悦家园底商房屋租赁合同》第5-1条约定：“乙方（福乐顺公司）向甲方（南开区房产管理所）支付保证金20万元，签订合同后7日内向甲方交纳。租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以冲抵应由乙方承担的欠缴的水、电、暖气、有线电视、物业费等费用外，优先用于支付拖欠的房屋租金、违约金、滞纳金，剩余部分归还乙方。不足部分，乙方应当另行支付。”本院经审理查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉诉房屋已取得建设工程规划验收合格证，属于合法建筑。上诉人以涉诉房屋为违法建筑为由主张其与被上诉人签订的租赁合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定该租赁合同合法有效，双方均应依约履行合同义务，符合法律规定，应予维持。对于上诉人主张涉诉房屋未取得消防验收许可证，影响其实际使用，故应减免租赁费用一节，经查，涉诉房屋已进行竣工验收消防备案，故上诉人的该项上诉理由，不能成立，本院不予支持。对于上诉人主张涉诉房屋缺少动力电，影响其实际使用，故应减免租赁费用一节，被上诉人提交的预付电表购电证交接单及涉诉房屋钥匙交接单，可以证明双方已履行了房屋交接手续，上诉人在房屋交接时未就涉诉房屋的动力电问题提出异议，且自房屋交接之日至上诉人交纳首年度房屋租赁费用之日，上诉人已占有使用涉诉房屋两月有余，但上诉人并未就涉诉房屋存在瑕疵足以影响其实际使用提出异议，且上诉人亦未举证证明其自承租涉诉房屋之日起至今曾就涉诉房屋的瑕疵问题与被上诉人或其他相关部门进行协商或主张相应权利，故现上诉人以涉诉房屋没有动力电而影响其实际使用为由主张减免租赁费用，理据不足，本院难以支持。对于上诉人提出的应予扣减200000元保证金一节，双方租赁合同中对于保证金的用途及处理方式均有明确约定，被上诉人认可上诉人已交纳了保证金200000元，并当庭表示在双方完成涉诉房屋返还后，在涉诉房屋无损坏的情况下，同意退还该笔保证金，故双方可待涉诉房屋腾交后另行协商解决。综上所述，福乐顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人天津市福乐顺建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 哈 欣代理审判员 李 敏代理审判员 郭 鑫二〇一六年十月二十四日书 记 员 李珊珊 来源：百度“”