（2016）川15民终1456号

裁判日期: 2016-10-24

公开日期: 2016-12-02

案件名称

申群洋、申星健与黑来格虎、黑来木石农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省宜宾市中级人民法院

所属地区

四川省宜宾市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

申群洋,申星健,黑来木石,黑来格虎

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省宜宾市中级人民法院民事判决书（2016）川15民终1456号上诉人（原审被告）：申群洋，男，1958年9月出生，住四川省屏山县。委托诉讼代理人：颜福圣，四川明炬（宜宾）律师事务所。上诉人（原审被告）：申星健，男，1991年5月出生，住四川省屏山县。委托诉讼代理人：罗文康，四川明炬（宜宾）律师事务所。被上诉人（原审原告）：黑来木石，男，1952年3月出生，住四川省屏山县。委托诉讼代理人：刘红燕，四川胜邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黑来格虎，男，1979年10月出生，住四川省屏山县。委托诉讼代理人：刘红燕，四川胜邦律师事务所律师。上诉人申群洋、申星健因与被上诉人黑来格虎、黑来木石农村房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省屏山县人民法院(2015)屏山民初字第935号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。上诉人申群洋、申星健上诉请求：1、撤销原判并依法改判或者发回重审；2、一审、二审诉讼费由被上诉人负担。主要理由：一审法院并未判决双方签订的合同无效，因此，判决结果错误；上诉人申星健没有参与合同的签订，不是本案适格当事人，购房款打入申星健的账户并不是申星健在掌管，该账户是申星健为了给父母打生活费使用的，房款转入该账户不是申星健的意思；一审法院将不同的两个主体作为一个案件来处理并连带作出判决，不符合法律的规定，一审诉讼中，遗漏了应当参加诉讼的共同被告张连英，如果要判决合同无效，那么申群洋、张连英之前订立的与吴井友的房屋买卖合同就不应该采信，同时应依职权追加吴井友为被告、觉罗根门为第三人参加诉讼，由其承担一定的过错责任。因此，一审法院程序违法；上诉人与被上诉人签订的房屋协议应为有效，双方买卖的是地上附属物，具有财产价值，依法可以出售，并且被上诉人在买房前进行了调查、了解，即使合同无效，也应当减轻上诉人的责任。综上所述，一审认定事实不清、适用法律错误，程序违法。被上诉人黑来木石、黑来格虎答辩称：一审法院认定双方签订的合同无效正确，判决适当，请求二审法院维持原判。黑来木石、黑来格虎向一审法院起诉请求：一、确认黑来木石、黑来格虎与申群洋、申星健签订的合同无效，申群洋、申星健退还购房款373000元；二、申群洋、申星健赔偿黑来木石、黑来格虎损失共计495000元；三、本案诉讼费由申群洋、申星健承担。一审认定事实：2009年8月，屏山县屏边彝族乡人民政府因申群洋居住地属于地质灾害地段，动员申群洋一家搬离。申群洋一家以经济困难为由未搬迁。2013年2月9日，申群洋、申星健、张连英作为乙方与案外人屏山县屏边彝族乡山河村二组村民吴井友作为甲方，签订房屋买卖协议，约定“一、甲方自愿将自己吴家湾的（原住房老房子）卖给乙方（属移民搬迁户）居住。注：（以后乙方因为其他原因不在此居住，房屋不得卖给彝族）……”双方签订协议后，申群洋搬入上述协议所涉房屋居住生活。2013年12月12日，黑来格虎作为乙方与申群洋作为甲方签订售房协议，约定“屏边乡山河大队2组申群洋房子经双方协商同意，现将申群洋房子出售给屏边乡麻柳村七组黑来格虎永久性居住，包括贰拾颗核桃树，有两分菜园土，一个晒坝价格定为壹拾伍万伍仟元整小写（155000.00）元，并一次性付清，如果甲方以后想回来退房居住，那甲方应付乙方肆拾陆万伍仟元。乙方应承担上交的各项任务，政府下来各项扶贫资金等应乙方所得”。双方、证明人觉罗根门签名捺印。2013年12月12日，黑来木石作为乙方与作为甲方的申群洋签订售房协议，约定“屏边乡山河大队4组申群洋房子，经双方协商同意，现将房子出售给屏边乡麻柳村七组黑来木石永久性居住，包括田5亩、土7亩、核桃树200棵枇杷树90棵、柑子树20棵、慌中4毫邉30亩、杉树300棵、火砖4500匹、茶叶13亩、一个晒坝、价格定为贰拾贰万元整，小写（220000.00）元，并一次性付清，如果甲方将来回来退房居住，那甲方应付乙方陆拾陆万元整。乙方应上交各项任务，国家下来各项扶贫资金等应乙方所得”。双方、证明人觉罗根门签名捺印。黑来木石、黑来格虎与申群洋签订协议后，2014年2月25日，申群洋向黑来格虎出具收条一张，载明：今收到屏边乡麻柳村7组黑来格虎购房现金373000元。黑来格虎、黑来木石从原住地屏山县屏边彝族乡麻柳村七组搬入屏山县屏边彝族乡山河村二组居住、生活。双方的上述行为都未告知屏边彝族乡山河村村民委员会及该村二组、四组村民，更未征求其意见及取得同意。黑来木石、黑来格虎入住后与当地村民发生冲突，黑来格虎的妻子自杀死亡。一审法院认为，本案争议的焦点有三：其一、黑来木石、黑来格虎与申群洋签订的合同是否有效，申群洋、申星健是否应当退还黑来木石、黑来格虎购房款373000元。其二、申群洋是否应当赔偿黑来木石、黑来格虎损失495000元。其三、申星健是否与申群洋承担共同退款与赔偿责任。关于第一个焦点。黑来木石、黑来格虎认为，房屋买卖合同属于无效合同。双方在签订该合同时，申群洋隐瞒了所出售的房屋属于地质危险地带，同时因当地村民之间的矛盾，黑来木石、黑来格虎没有在当地继续居住的可能，合同目的根本无法实现。双方的协议违反了当地村规民约，违背了当地村民的意愿，损害了集体利益。以上情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家的利益……（三）以合法形式掩盖非法目的；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，据此，黑来木石、黑来格虎与申群洋订立的房屋买卖合同应当认定为无效合同，申群洋应当退还黑来木石、黑来格虎支付的购房款373000元。申群洋、申星健认为，双方的买卖合法有效，协议是双方真实意思表示，申群洋向黑来木石、黑来格虎明确的告知了房屋的情况，房子虽处于政府鼓励搬迁地带，但不是强制搬迁地带，双方的房屋买卖不存在欺诈；申群洋有权出让属于自己的房屋，申群洋出售属于自己的房屋没有违反法律相关规定；买卖合同是合法有效的，不应当确认无效。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条“……任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”及《中华人民共和国农村土地承包法》第四条“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。”之规定。同时，农村房屋买卖涉及到宅基地使用权的转让问题，房屋是建筑在宅基地上的，具有不可分离性，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村房屋买卖在房、地一体状况下，处分房屋的同时也必然涉及处分宅基地，该行为损害了集体经济组织的权益。本集体经济组织以外的农村村民购买农村住房和宅基地的买卖合同，违反了集体经济组织的成员权属性。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，综合本案案情，应认定黑来木石、黑来格虎与申群洋签订的合同无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，售房协议被认定无效后，对黑来木石、黑来格虎请求申群洋、申星健返还购房款373000元的主张予以支持。在审理过程中，申群洋、申星健均主张在合同无效的条件下，黑来木石、黑来格虎也应当返还依据该协议取得的财产，申群洋、申星健的主张符合法律的规定，予以支持。关于第二个焦点。黑来木石、黑来格虎认为，申群洋、申星健应当共同承担495000元赔偿责任，二人刻意隐瞒与房屋相关的重要事实，肆意欺诈买受人。黑来木石、黑来格虎买房无非是为安身立命，而37万多买来的房屋既是危房，当地人还不接纳，房子被村民断电断水，经常有人挑衅滋事致黑来木石、黑来格虎家人不得安生，黑来格虎的妻子因为接受不了这些事实自杀，根据彝族的规矩黑来格虎向妻子的后家承担了巨额的经济赔偿，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任：……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚实信用原则的行为”之规定。恳请人民法院判决申群洋、申星健承担黑来木石、黑来格虎到重庆寻找售房人的费用10000元、购房贷款利息80000元，黑来格虎妻子因此事死亡损失300000元、黑来格虎再娶费用100000元、与村里争执产生的花费5000元，共计495000元的赔偿责任。申群洋、申星健认为，与周围村民间产生的纠纷产生的损失与申群洋、申星健无关，买卖合同合法有效，不应当承担黑来木石、黑来格虎的损失。一审法院认为，黑来格虎认为妻子死亡损失300000元、再娶费用100000元、与村里发生争执产生的花费5000元，共计405000元。上述损失均与合同的签订及认定无效没有直接因果关系，不予以认定。黑来木石、黑来格虎主张去重庆找申群洋、申星健产生的费用10000元。一审法院认为，黑来木石、黑来格虎没有提供证据予以证明，不予以认定。黑来木石、黑来格虎主张申群洋、申星健应当支付利息80000元。一审法院认为，黑来木石、黑来格虎没有提供证据予以证明，综合考虑签订协议后，黑来木石、黑来格虎在申群洋、申星健的房屋中居住生活，以及暂时占有、使用、收益的实际状况，一审法院认定为按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年2月25日起至申群洋、申星健返还373000元完结时止。关于第三个焦点。黑来木石、黑来格虎认为，申群洋、申星健均系家庭成员，且黑来木石、黑来格虎的购房款大部分转入申星健银行卡上，因此，申群洋、申星健应当共同退换购房款373000元及赔偿损失495000元。申群洋认为，申群洋与黑来格虎、黑来木石的房屋买卖协议与申星健无关。申星健自始至终没有参与房屋买卖的协商。申星健与申群洋是父子关系，财产是继承关系，房屋登记户主是申群洋，合同签订也是申群洋，房屋被申群洋处分了，申星健未曾继承到财产。申星健认为，黑来木石、黑来格虎起诉申星健没有任何依据的，双方的房屋买卖事宜，申星健没有参与，也不知道，出售的房屋房主是申群洋，自己并没有继承房屋，所以房屋的买卖与自己无关，黑来木石、黑来格虎起诉申星健共同承担这个事情，于法于理都没有依据。一审法院认为，黑来格虎作为乙方与申群洋作为甲方签订售房协议所涉及的“屏边乡山河大队2组申群洋房子”，是以“申群洋、申星健、张连英”的名义从案外人吴井友处购买。申群洋系家庭户主，申星健系成年人，和申群洋同属家庭成员，申群洋的行为应当认定为是代表家庭所为。黑来木石、黑来格虎支付的购房款，大部份按照申群洋要求汇入了申星健的银行账户，虽然申星健辩称，申星健之母张连英（申群洋之妻）转走了上述款项，但是，上述转账行为必须得到申星健的同意与配合，该转账行为也没有改变上述款项控制在申群洋家庭成员之手的客观事实。申星健辩解，申群洋卖房行为自己不知情与客观事实不符。综上所述，申星健与申群洋共同退还购房款373000元并承担赔偿黑来木石、黑来格虎的合理损失。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、申群洋、申星健在判决生效之日起十日内返还黑来格虎、黑来木石购房款373000元；二、申群洋、申星健在判决生效之日起十日内向黑来格虎、黑来木石支付利息，计算方法为：以本金为基数，从2014年2月25日起计算至本判决确定的本金给付之日止，以年利率6%为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；三、黑来格虎、黑来木石向申群洋、申星健返还两份购房协议所涉的房屋、土地等财产；四、驳回黑来格虎、黑来木石的其他诉讼请求。案件受理费12480元，由黑来格虎、黑来木石负担6400元，申群洋、申星健负担5880元。本院二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，关于本案是否程序违法的问题。被上诉人申群洋与上诉人黑来木石、黑来格虎签订了售房协议，虽然协议上只有申群洋个人签字，但是申群洋处分的是家庭成员的财产，收取的售房资金汇入的是申星健个人账户，加之在一审诉讼中，其妻子张连英并没有申请要求参与诉讼，因此，上诉人申群洋、申星健认为一审遗漏诉讼主体的理由不成立；上诉人黑来木石、黑来格虎在实际支付购房款时，是将两处房屋的购房款大部分按申群洋的要求汇入了上诉人申星健的个人银行账户，二人作为普通的共同诉讼的权利人要求申群洋、申星健返还购房款并不违反法律规定，应予准许；由于被上诉人黑来木石、黑来格虎与上诉人申群洋、申星健并非同一集体经济组织的成员，本案诉争的房屋买卖涉及宅基地土地的性质，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权性质依法改变发生转移的除外”的规定，双方签订的协议应为无效协议。一审法院从农村集体土地性质、农民与宅基地之间的人身依附关系对双方签订的合同效力已经进行了全面的分析和论述，从无效合同的法律后果对本案作出了实体上的处理，符合本案的实际；上诉人申群洋、申星健提出与案外人吴井友的合同效力问题不属于本案审查的范围，本院不予处分；案外人觉罗根门并非本案的权利人和义务承担者，不应由法院依职权追加为本案当事人，综上，上诉人申群洋、申星健认为一审程序违法的上诉理由不能成立。上诉人申群洋、申星健与被上诉人黑来木石、黑来格虎签订的合同为无效合同，一审法院按照无效合同导致的法律后果以及各方的过错责任判决申群洋、申星健退还购房款并承担资金利息，黑来木石、黑来格虎返还协议中涉及的房屋、土地符合本案实际和法律规定。上诉人申群洋、申星健的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7566元，由上诉人申群洋、申星健负担。本判决为终审判决。审　判　长　　杨　永审　判　员　　张雪萍代理审判员　　吴　靖二〇一六年十月二十四日书　记　员　　陈珏劲关注微信公众号“”