（2015）深宝法民三初字第2717号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-19
案件名称
陈辉与管后双房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈辉,管后双,深圳市世华房地产投资顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第2717号原告陈辉，男，汉族，1972年9月26日出生，身份证住址福建省罗源县。委托代理人杨俊，广东君孺律师事务所律师。被告管后双，男，汉族，1971年9月19日出生，身份证住址安徽省六安市裕安区。委托代理人甘文义，广东港联律师事务所律师。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人吴军强。委托代理人张逸茹，系公司员工。原告陈辉诉被告管后双房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据原告的申请，依法追加深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称“世华地产”）为第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈辉的委托代理人杨俊，被告管后双的委托代理人甘文义到庭参加了诉讼。第三人世华地产经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年12月5日原告与被告通过中介世华地产签订了《二手房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于深圳市宝安区碧海富通城三期x栋x座xxxx物业，成交价格为600万元人民币，与本合同签署时支付定金30万元，卖方须于签署本合同之日起5日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续。卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约。合同还约定：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可以解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还已支付定金。《二手房买卖合同》签订后，原告、被告以及中介世华地产签订了《资金托管协议》，原告依据约定支付了定金30万元，中介世华地产出具了收据。按照合同约定，被告应当2015年12月9日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，但被告一直不履行该项义务。虽然经过中介世华地产多次催促，被告也没有履行。2015年12月14日，原告向被告发出《履约催告函》，要求被告于2015年12月18日前办理出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，否则视为单方面违约，并承担因此引致的法律后果。在原告的《履约催告函》发出后，中介世华地产也进行过多次催促，被告仍没有履行约定义务。经过多次催促被告履行合同义务无效的情形下，鉴于被告单方违约，毫无履约诚意，原告于2015年12月19日向被告发出《解除合同通知函》，单方解除合同，并要求被告承担因此产生的合同责任。原告认为，买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，双方应按照合同的约定履行义务。被告在签署《二手房买卖合同》、《定金托管协议》并收取原告支付的定金后，不按照合同约定出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，构成违约。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告返还原告定金30万元；2、被告向原告支付违约金120万元；3、被告向原告支付实现权利而产生的担保费1.2万元；4、被告承担本案的诉讼费用、保全费用。被告答辩称，被告从未收过原告的任何定金，原告要求被告返还定金款30万元无任何事实依据。双方签订合同后，被告从未收到过原告支付的30万元定金，双方只是签订了一份定金托管协议，但原告有没有向托管账户转账定金款，被告一直不知道。原告主张被告违约证据并不充分，被告从未明确告诉原告不愿意履行双方签订的房产买卖合同。原告要求被告按照房价20%承担违约责任明显不公平。被告没有故意违约，而是由于房产买卖合同签订后，被告与其妻子杨莉之间发生矛盾，被告一直跟其妻子沟通配合办理手续。2015年12月13日被告因为工作需要，于当天搭乘飞机去了安徽合肥，一直到2015年12月19日才返回深圳。这期间被告也告知了原告，让其等待几天，被告回深圳后处理，但原告根本不考虑被告的实际情况，在被告不在深圳的时间故意发函给被告，造成被告违约的假象。被告一直到2015年12月19日晚返回深圳，就一直跟其妻子沟通，最后其妻子也同意卖房给原告，被告也立即通过特快专递向原告寄送了继续履行合同的通知，但被告接函后没有任何表示。从以上情况可以看出被告并没有想刻意违约，一直在积极创造条件来履行合同，反倒是原告并没有特别想履行合同的意思。至今，被告仍愿意继续履行合同。原告要求被告按照房价20%承担违约责任明显不公平，被告愿意在其过错范围内承担违约赔偿。被告的房产目前并没有比双方签订合同时的价格高多少，本身被告与原告签订房产买卖合同是的房产价格已经比较高，所以即使现在被告以市场价将房产出售，减去被告应交的高额税费后，被告也并不会获得比原告当时购买的价格高出多少的利润。原告要求被告承担担保费12000元没有任何法律依据。原告向法院起诉被告索赔，并不是必须进行财产保全，即使做财产保全，法律也没有规定必须找担保公司进行担保，法律更没有明确规定担保费用应该由被告承担。第三人世华地产未到庭，但提交书面答辩状称，第三人履行了居间义务，应当收取相应佣金，本案是原被告之间的纠纷，第三人不承担相应责任。第三人托管的定金30万元，由法院依法判决处理。2015年12月5日，在第三人居间下，原被告经磋商后签订了涉案房产的买卖合同，合同就双方的权利义务进行了相关约定，其中转让价为6000000元，定金为30万元，买方应于签署本合同起35日内支付首期房款1800000元，并于首期款监管之日起三日内提交按揭款申请及相关材料，卖方签署本合同起5日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续。合同签订后原告支付定金30万元，各方签署了定金托管协议，确认该定金由第三人进行托管。而被告方未在签署合同起5日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，经第三人及原告多次催促，被告方仍拒绝履行合同。经审理查明，2015年12月5日，原告陈辉（买方）与被告管后双（卖方）经第三人世华地产居间服务签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将其位于深圳市碧海富通城三期xx栋xxxx住宅转让予买方，转让成交价为6000000元；买方同意在签署本合同时支付定金30万元，双方同意前述定金均交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金，双方直接收付的以实际交付方式为准；买方应于签署本合同之日起35日（含当日）内付清首期款约1800000元，并于签署日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方需无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料，买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约，买方应于签署申请按揭文件前自行交纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，否则视为买方违约；前述一次性付款方式下的剩余全部房款或银行按揭付款方式下的首期款均交由买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在签署约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户，该款项按监管协议规定的程序操作，买卖双方另有约定的除外；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起5日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，买方须协助卖方办理赎楼手续，赎楼费、短期利息、罚息的承担方应当在居间方通知后三日内将前述费用支付给对方、居间方或担保公司，卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约，卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函（若卖方需办理赎楼手续的，则还应同时满足卖方已赎出房地产证原件并注销抵押登记的条件）之日起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，递件回执由居间方或担保公司代为保管，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日（含当日）内，买卖双方须到深圳市房地产权登记中心等相关部门领取房地产证并按约定缴纳税费；涉案交易所产生的税费由买方承担；买卖双方约定交房日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起三日内，交房前卖方须结清一切有关该房之杂费，交房时卖方须将该房产内的水、电、燃气、有线数字电视、网络等设施无偿过户给买方，买方承担过户更名费，同时，卖方须于前款约定的交房日期届满之日起十五日内迁出该房产附着的户口；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过七日，卖方可以解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。同日，原告、被告与第三人共同签订《定金托管协议》，约定原被告同意将定金30万元托管于第三人账户。上述合同签订后，原告于2015年12月5日支付了定金30万元，第三人世华地产出具了收款收据称收到保证金30万元。2015年12月14日，原告向被告出具《履约催告函》称，依据合同约定，被告应当于合同签订后5日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼及过户等手续，但经原告及第三人催告，被告没有依约履行上述义务，特催促被告于2015年12月18日前办理出具公证委托书等手续，否则视为被告违约。2015年12月19日，原告向被告发出《解除合同通知函》称，因被告没有依照合同约定履行出具公证委托书给担保公司办理赎楼及过户手续的义务，原告依据合同违约条款约定，单方解除与被告签订的买卖合同。上述两份函件，被告的共同居住人杨莉均已签收。另查，原告陈辉家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。以上事实，有《二手房买卖合同》、《定金托管协议》、收款收据、银行转账凭条、履约催告函、解除合同通知书、不动产权资料电脑查询结果、购房证明表等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。原被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，原告依照合同约定支付了定金30万元。被告并没有在合同约定的期限内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，根本违约。经原告合理催告后，被告仍没有在合同规定的期限内办理，构成根本违约，原告有权依据合同约定解除合同并要求被告承担违约责任。有关合同的解除。被告违约后，原告经合理催告，被告仍不履行合同义务，原告于2015年12月19日向被告发出《解除合同通知书》，该通知书于2015年12月20日由被告的妻子杨莉签收。故涉案合同已于2015年12月20日解除。有关定金。由于涉案合同已合法解除，定金应当返还。庭审中，第三人世华地产确认定金30万元托管于第三人世华地产处，并表示愿意按照法院判决处理上述托管定金。故第三人世华地产应当将定金30万元返还给原告陈辉。对原告请求返还定金30万元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约责任，被告未依照合同约定的期限履行出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，构成违约。经原告合理催告，在经过合同约定的最长履行期限后，仍未履行上述义务，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。两原告有权依照合同约定，要求被告支付转让成交价20%（120万元）的违约金。被告主张原告于2015年12月19日向被告发出《解除合同通知书》，实际上并没有遭受过多的损失，合同约定的违约金过高，请求法院酌情调低违约金。经审查，本院认为，被告虽没有依照合同约定履行出具公证授权委托书的义务，但其主观恶意不强，并非恶意违约，且违约后，也曾有继续履行的意思表示。考虑到涉案合同仅履行到支付定金阶段，且原告于2015年12月19日向被告发出了《解除合同通知书》，并另行购买房产，已经及时止损，本院酌情将违约金调整为60万元整。关于原告主张被告支付担保费1.2万元的诉讼请求，因违约金已经具备了部分的补偿功能，本院支持的违约金已经远远高于原告所受的该部分损失，不宜重复补偿，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起五日内向原告陈辉退回定金人民币300000元；二、被告管后双于本判决生效之日起五日内向原告陈辉支付违约金人民币600000元；三、驳回原告陈辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18408元、保全费5000元，由被告管后双负担，上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范 藜人民陪审员 朱 纯 禄人民陪审员 郭 映 舜二〇一六年十月二十四日书 记 员 董 宏书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第11页共12页 来自