（2016）粤0605民初12208号

裁判日期: 2016-10-24

公开日期: 2016-12-31

案件名称

蒋其琴、罗超明等与金卫忠租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

蒋其琴,罗超明,金卫忠

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第三条第一款，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省佛山市南海区人民法院民事判决书（2016）粤0605民初12208号原告（反诉被告）：蒋其琴，女，1980年12月8日出生，汉族，住重庆市合川市。原告（反诉被告）：罗超明，男，1984年2月23日出生，汉族，住广东省兴宁市。两原告的共同委托诉讼代理人：周钊凌，广东高木律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：梁士玲，广东高木律师事务所律师。被告（反诉原告）：金卫忠，男，1978年3月8日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：陈平安，广东枫丹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李耀威，广东枫丹律师事务所律师。原告蒋其琴、罗超明与被告金卫忠租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用简易程序审理。被告提起反诉，本院予以受理并将反诉与本诉合并审理。本案分别于2016年9月22日、10月9日两次公开开庭进行了审理，两次开庭，原告蒋其琴、罗超明及其共同委托诉讼代理人周钊凌、梁士玲，被告的委托诉讼代理人李耀威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2014年10月1日签订的《厂房租赁合同》于2016年7月26日解除；2.被告退还原告租赁保证金75000元；3.被告返还原告多支付的租金20707.5元；4.被告支付原告搬迁费用30000元；5.被告支付原告为实现债权付出的律师费5000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告与被告于2014年10月1日签订了一份厂房租赁合同，约定被告将位于仙溪××村名社岗使用面积为1600平方米的砖瓦混凝土单层结构的厂房出租给两原告，租期自2014年10月1日至2018年1月31日，租金为16500元／月，每月1-5日前交租，租赁保证金75000元，被告可提供为原告办理营业执照等有关手续，费用由原告承担。双方签订合同后，原告按约支付了租赁保证金75000元，并按时支付租金及水电费。两原告搬进厂房安顿后，数次尝试办理营业执照，但均因被告厂房存在安全隐患、厂房没有经过消防验收而无法办理。两原告因此多次与被告协商，要求被告对厂房较大裂痕进行修缮，但被告至今未作处理。因今年雨水较多，厂房原有的裂痕进一步扩大，房顶的横梁也因支撑钉锈蚀而掉落，该厂房已成为危房，无法进行正常的生产经营。且该厂房为违建，不具备租赁条件，故原、被告签订的租赁合同无效。两原告支付租金至2016年5月，并于2016年7月底搬离了厂房。两原告承租被告单层结构的厂房，虽然合同约定承租面积为1600平方米，但从被告与颜峰集团签订的租约可知其实际占地面积仅有1499.6平方米，故被告应返还两原告多支付的租金20707.5元（16500元÷1600平方米×（1600平方米-1499.6平方米）×20个月］。被告辩称，1.涉讼租赁物未办理土地使用证，也未办理报建手续，违反了行政法规的强制性规定，涉讼合同归于无效；2.被告同意在原告赔偿及付清使用费的情况下退还保证金75000元；3.被告不曾多收租金，双方在涉讼合同中约定租赁面积约1600平方米，后双方签订补充协议，由原告承租合同外的租赁面积，租金由每月16500元提高至18500元；4.原告主张的搬迁费没有事实与法律依据，无法核实原告搬迁的物品数量等情况；5.被告不应承担原告支出的律师费。被告向本院提出反诉请求：1.原告将涉讼租赁物腾空并返还予被告；2.原告支付自2016年6月1日起至清除货物、垃圾、腾空并返还涉讼厂房之日止按每月18500元计算的场地使用费予被告；3.原告向被告支付2016年7月、8月电费4224.35元、赔偿经济损失166100元（详见财产损失清单）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月1日，原、被告自愿签订《厂房租赁合同》，约定被告将租地自建的位于南海区××狮山镇仙溪村的厂房约1800平方米（包括之后增加的200平方米厂房）及原配套的一切家私、家具、字画、办公桌、空调等一并提供给原告使用，每月租金18500元，当月租金在1-5日前交纳。自2016年6月开始，原告以各种理由拖延支付租金、水电费等。2016年8月20日，被告突然发觉原告在无交接的情况下搬走机械设备并拆走了厂房的门窗、电线、家具、字画、空调等财物及损坏厂房，被告立即致电原告，原告关机或不接电话，被告遂报警。两原告针对被告的反诉辩称，1.原告已于2016年7月31日将涉讼厂房腾空并返还予原告；2.被告主张的场地使用费应只计至2016年7月31日，因原告已返还租赁物，其后的使用费不应支付；3.确认双方签订补充协议后租金标准由每月16500元提高至每月18500元，但具体提高租金的时间已记不清，且被告交付的租赁物面积不足1800平方米；4.确认2016年6、7月份的电费尚未支付，但具体数额不清楚，且2016年8月起的电费不应由原告承担；5.原告未损害被告的财物，被告提交的清单内部分物品（如山水画、三星电视机等）在原告接收涉讼租赁物时并不存在，且墙体和水泥地板的损坏是涉讼租赁物的自有瑕疵，并非原告造成，被告主张的经济损失没有事实和法律依据；6.涉讼合同无效，被告应将保证金75000元返还原告。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的企业名称预先核准通知书、个体工商户名称预先核准通知书、照片，未显示与本案存在关联，本院不予审查。2.原告出示的手机短信截屏，本院综合全案后予以认定。3.原告出示的收据、情况说明、魏华身份证，被告不予确认，且相关人员未出庭作证并接受当事人的质询，本院不予采信。4.被告出示的照片，原告确认显示的场景为涉讼租赁物，本院对其真实性予以确认，但该照片未显示拍摄时间，本院对其关联性不予确认。5.被告出示的佛山供电局收费凭单，与原告无异议的短信截图（电费缴费通知）一致，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2003年3月20日，被告（乙方）与南海市××大沥颜峰集团有限公司（甲方）签订《有偿使用土地合同书》，约定甲方提供面积599.6平方米的土地予乙方有偿使用，期限自2003年4月1日起至2018年3月31日止。同年4月1日，甲、乙双方协商一致增加使用面积900平方米，总面积为1499.6平方米。2014年10月1日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《厂房租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定被告出租××仙溪村名社岗的单层结构厂房予两原告使用，面积为1600平方米左右，租期自2014年10月1日起至2018年1月31日止，租金为16500元／月，租赁保证金为75000元，乙方应于每月1-5日前交租；租赁期间该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯费用由乙方承担；乙方不得故意损坏和私自拿走甲方所留配套的一切家私、家具、字画、办公桌、空调3个等，有拍摄视频为证，如有损坏按原价赔偿。上述合同签订后，两原告向被告支付了租赁保证金75000元。原、被告曾协商一致增加租赁面积，租金标准调整为18500元／月。两原告交租至2016年5月31日，其后的租金未再支付。涉讼租赁物2016年6月5日至同年8月8日期间的电费为4224.35元。2016年7月20日，两原告（甲方）与广东高木律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同书》，约定乙方为甲方与被告的租赁合同纠纷一案提供法律服务，律师服务费3500元、办案费用1500元。同日，广东高木律师事务所向原告出具金额3500元的发票及1500元的收款收据。被告于2016年8月20日向佛山市公安局南海分局××狮山派出所大圃社区民警中队报案。2016年7月26日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告陈述涉讼租赁物未经规划报建或竣工验收备案，亦未取得房产证，其于2016年9月27日将涉讼租赁物出售予案外人并于当日交付。本院认为，被告没有在一审辩论终结前提交涉讼租赁物办理了建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据材料，涉讼租赁物没有取得规划许可证或经主管部门批准建设，原、被告于2014年10月1日签订的《厂房租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。合同无效，自始不具有法律拘束力，原告请求确认上述合同于2016年7月26日解除，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因合同取得财产应予返还。原告请求被告返还租赁保证金75000元，本院予以支持。被告自认已于2016年9月27日将涉讼租赁物出售予案外人并于当日交付，即被告已实际收回涉讼租赁物，被告反诉请求原告腾空并返还涉讼租赁物，本院不予支持。虽然涉讼合同无效，但两原告在实际控制使用涉讼租赁物期间仍应参照约定标准向被告支付使用费。原、被告签订租赁合同时涉讼租赁物为现房，且合同约定了厂房的四至范围，两原告对厂房情况已充分了解；且租赁合同约定的月租金为固定金额，并非单价。因此，本院确定涉讼租赁物的使用费仍按租赁合同约定租金金额16500元／月计算，增加租赁面积后按双方协商一致的金额18500元／月计算，原告以实际承租面积低于合同约定租赁面积为由请求被告返还租金20707.5元，没有事实和法律依据，本院不予支持。两原告作为涉讼租赁物使用者，对租赁物使用情况负有举证责任。两原告提供的手机短信截屏仅显示通知被告收取钥匙，但两原告并没有提供充分有效的证据证明其实际交还涉讼租赁物的时间，而被告也不予确认，本院对两原告主张其已于2016年8月1日交还涉讼租赁物，不予采纳。被告在反诉状中陈述其于2016年8月20日发现原告搬离涉讼租赁物，即被告当时已具备收回涉讼租赁物的条件，故本院确认使用费计至2016年8月20日。两原告自2016年6月1日起未再支付使用费予原告，经核算，两原告应支付被告2016年6月1日起至2016年8月20日止的使用费48935.48元（18500元／月×2个月＋18500元／月÷31天×20天）。被告反诉请求的使用费数额超出上述核定的部分，本院不予支持。原、被告约定租赁期间产生的水电费由原告承担，涉讼租赁物2016年6月5日至同年8月8日期间的电费为4224.35元，两原告未举证证明已支付予被告，被告请求两原告支付该费用，本院予以支持。两原告在签订涉案合同时没有审查涉讼租赁物是否适租，其对合同无效亦存有过错，其应自行承担相应的损失，故两原告请求被告支付搬迁费用30000元、律师费5000元，均缺乏依据，本院不予支持。本案为租赁合同纠纷，被告主张原告拆走了涉讼租赁物的门窗、电线、家具、字画、空调等财物及损坏租赁物，反诉请求原告赔偿损失166100元，但被告未提供充分有效的证据证明其因租赁关系造成财产损失，而被告在庭审中也陈述已报警处理，故本院在本案中对被告的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）金卫忠应于本判决发生法律效力之日起十日内退还租赁保证金75000元予原告（反诉被告）蒋其琴、罗超明；二、原告（反诉被告）蒋其琴、罗超明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年6月1日起至2016年8月20日止的使用费48935.48元予被告（反诉原告）金卫忠；三、原告（反诉被告）蒋其琴、罗超明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费4224.35元予被告（反诉原告）金卫忠；四、驳回原告（反诉被告）蒋其琴、罗超明的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）金卫忠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费1457.08元（两原告已预交），由两原告负担619.58元，由被告负担837.5元。反诉费2343.68元（被告已预交），由被告负担1779.18元，由两原告负担564.5元。相抵后，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付273元予两原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员　　胡方平二〇一六年十月二十四日书　记　员　　彭标文来源：百度搜索“”