（2016）苏11民终1942号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-29
案件名称
深业集团（深圳）物业管理有限公司与吴炳根物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深业集团（深圳）物业管理有限公司,吴炳根
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏11民终1942号上诉人（原审原告）：深业集团（深圳）物业管理有限公司，住所地深圳市文锦中路深业大厦5楼。法定代表人：王荣晖，该公司董事长。委托代理人：曾诚，江苏当代国安律师事务所律师。委托代理人：朱烨，江苏当代国安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴炳根。上诉人深业集团（深圳）物业管理有限公司（以下简称深业公司）因与被上诉人吴炳根物业服务合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2015）句蜀民初字第240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。深业公司上诉请求：依法撤销原判、改判支持深业公司的诉讼请求。事实和理由：吴炳根于2010年7月29日收到收房通知，其以房屋存在质量问题迟迟不予办理收房手续，但又不能举证证明涉案房屋主体结构不合格或房屋因存在质量问题严重影响正常居住使用。故其拒收房屋理由不能成立，导致房屋未能交付的原因在于吴炳根，双方诉争的物业服务费应由其承担。吴炳根辩称，涉案房屋质量存在诸多问题，到目前为止大部分问题均未整改落实，房屋尚未办理交接手续，其未收房，不应当承担物业费。请求驳回上诉，维持原判。深业公司向一审法院起诉请求：吴炳根立即支付所欠物业服务费及公摊电费共人民币28669元，并支付逾期付款的违约金13432元，总计42101元。一审法院认定事实：2008年6月1日，深业公司与江苏东寰房地产开发有限公司（以下简称东寰公司）签订了《宝邸山墅前期物业服务合同》，约定：从2009年10月1日起至2012年9月30日止由深业公司为宝邸山墅小区提供物业管理服务；物业服务费用收取标准为：独立别墅3.5元/月/平方米、双拼别墅2.7元/月/平方米、联排别墅2.2元/月/平方米；首年按12个月交纳，次年起按每年6个月交纳一次，且由业主或物业使用人于首月10日前交纳，逾期按每日百分之五计取滞纳金；业主或者物业使用人连续6个月不使用房屋，且已办理空置房申请手续的，物业服务费按70%交纳。2009年6月18日，吴炳根购买了宝邸山墅A30幢1-2层0101号房，该房屋为双拼别墅，面积为240.71平方米。东寰公司于2010年7月25日书面通知其办理房屋交接手续；其至今未办理房屋交接手续。另查明，宝坻山墅小区至今尚未成立业主委员会；深业公司自2012年9月30日至今仍为宝坻山墅小区提供物业管理服务。一审法院认为：国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳；最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，根据上述法规和司法解释的精神，交付是建设单位和业主缴纳物业服务费用的分界点，交付之前由建设单位缴纳前期物业服务费用，交付之后由业主缴纳物业服务费用；业主可分为两类：一是房屋的所有权人，二是基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。本案中，吴炳根并非涉案三幢房屋的所有权人，至于其能否认定为第二类业主，取决于东寰公司是否已将涉案房屋交付给洪发汝。综上，本案吴炳根承担物业服务费的前提就是东寰公司已将涉案房屋交付给吴炳根。本案是深业公司与吴炳根之间的物业服务合同纠纷，涉案房屋的交付问题则是吴炳根与东寰公司之间的商品房买卖合同纠纷，不属本案的审理范围，深业公司可在吴炳根与东寰公司解决涉案房屋的交付等争议后再行诉讼。判决：驳回深业集团（深圳）物业管理有限公司的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，涉案合同系深业公司与东寰公司签订的《宝邸山墅前期物业服务合同》。吴炳根作为购房人，其承担物业费用的前提在于涉案房屋已经交付。就交付问题，本案双方均认可，因吴炳根与东寰公司就涉案房屋的质量问题存在争议，一直未办理房屋的交付手续。而吴炳根拒收房屋是否具有合理性，并不在本案的处理范围之内。故一审法院判令深业公司可在吴炳根与东寰公司解决涉案房屋的交付等争议后再行诉讼，并无不当。综上所述，深业公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费852元，由上诉人深业集团（深圳）物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 剑代理审判员 田 原代理审判员 甘可平二〇一六年十月二十四日书 记 员 倪 颖 来源：百度搜索“”