（2016）渝0232民初2192号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-31
案件名称
(上诉，未生效）黄加明与刘江,黄加华确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
武隆县人民法院
所属地区
武隆县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄加明,黄加华,刘江,杨永东,冉安碧,黄建明
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国农村土地承包法》：第四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百五十二条，第一百五十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年）》：第六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0232民初2192号原告：黄加明，男，1978年1月6日出生，住重庆市武隆县。委托诉讼代理人：何智，重庆星空律师事务所律师。被告：黄加华，男，1976年2月28日出生，住重庆市武隆县。被告刘江，男，1977年10月13日出生，住重庆市武隆县。委托诉讼代理人：云光文，重庆隆腾律师事务所律师。第三人：冉安碧，女，1979年6月5日出生，住重庆市武隆县。第三人：黄建明，男，1974年7月17日出生，住重庆市武隆县。第三人共同委托诉讼代理人：杨永东，重庆隆腾律师事务所律师。原告黄加明诉被告黄加华、刘江，第三人黄建明、冉安碧确认合同无效纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，依法由代理审判员刘倩适用简易程序，于2016年9月2日公开开庭进行了审理。原告黄加明及其委托诉讼代理人何智，被告黄加华、被告刘江的委托诉讼代理人云光文、第三人黄建明及其委托诉讼代理人杨永龙暨第三人冉安碧的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄加明向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间所签订的《合作建房协议》无效；2.判决被告与第三人立即搬出原告名下房屋，原告自愿按拆迁非法建筑标准予以补偿即相应返还财产；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告黄加明明确补偿标准为：砖混结构600元/㎡，框架结构660元/㎡、砖瓦结构为480元/㎡，具体面积由被告及第三人实际拥有的面积为准。事实和理由：2010年12月20日，原告因缺少资金，故邀请被告黄加华一起合作建房。经双方协商，签订了《合作建房协议》，原告作为甲方，出地盘以及一切合法手续，乙方出资，修建一幢三楼一底和一负楼。甲方无偿居住一套房子和负楼一层来作为交换的条件。黄加华在协议签订之时就已经说明其另还要找人来合伙作为乙方建房，当天黄加华就与其合伙人刘江签订了另一个合作建房协议，合伙协议约定二人共同承担修建中的一切费用，所修建的一切房屋（除一套房子和负一楼外）由甲乙双方平分。所修建的房屋结构为框架结构，以上三层为砖混结构。修建中的安全责任亦由甲乙双方共同负责。2015年9月29日，刘江将房屋建成后分得的三间门面共168平方米，以30万元卖给第三人冉安碧。2013年8月2日，在原告不知情的情况下，被告与黄建明另行达成升房协议，让黄建明又参加到建房中来，后黄建明自行出资又升建了一套房屋，造成原告对自己的房屋不能做主，现原告房屋已经被政府所征收，因被告及第三人拒不配合拆迁，原告为履行拆迁合同，只得寻求司法解决。综上所述，二被告不是原告集体经济组织成员，双方达成的合作建房协议违反了法律禁止性规定损害了集体利息，故诉至法院请求支持原告的诉讼请求。被告黄加华辩称，当时与黄加明签订合作建房协议时是黄加华与黄加明两人签订的协议，之后黄加华与刘江达成合伙建房协议，黄加明对此并不知情。当时只修建了负一楼和一楼。2013年刘江将房屋出卖的事实黄加华并不清楚，对后面升楼的事情也不知情。被告刘江辩称，原、被告签订《合作建房协议》是当事人的真实意思表示，黄加明起诉确认双方签订的合同无效，违背了诚实信用的原则。双方合作建房并未改变宅基地土地性质，房屋建成后，双方按照约定对房屋进行分割，双方合作建房的行为并没有违背法律的规定。根据房屋产权的属性以及土地政策的规定，所涉房屋虽然不能认定为刘江所涉房屋的共有权人，但其因参与共同建房而居住所涉房屋系合法占有、使用。所涉房屋被征收，附属物、房屋产生的收益应当按照占用的面积均分。2013年，黄建明在讼争房屋第二楼升楼不属于合作建房协议约定修建的房屋，黄建明在升楼时，黄加明知晓并同意黄建明修建。2015年9月29日，刘江已将其与黄加华合作修建并占有的房屋转让给了黄建明，讼争房屋占有、使用和收益已经转移给了黄建明，房屋拆迁补偿款应当分配给黄建明。讼争房屋系大家出资修建的，黄加明主张合同无效，讼争房屋归其所有，黄加明就应当返还房屋修建的建房款。第三人黄建明、冉安碧述称，原、被告之间合作建房协议与黄建明、冉安碧无关，故对第三人无拘束力。按照重庆市农村住宅的邀请和标准，黄加明的住房可修建二楼一底，黄加明与黄加华、刘江合伙只修建了一楼一底。2013年，同一村民小组的黄建明、冉安碧在征得黄加华等人同意下，在该房屋二楼修建了一套住房系合法的。这次房屋被征收，黄加明应当将房屋征收补偿款按面积补差给黄加明、冉安碧。黄加明与黄加华、刘江合伙建房，未改变被告宅基地土地用途性质，房屋建成后，按照约定对住房进行分割，双方共同建房的行为并不为法律禁止。其因参与共同建房而居住所涉房屋系合法占有、使用。2015年9月29日，刘江将与黄加华合作建造、占有的房屋转让给黄建明，讼争房屋已转移给同一村民小组的黄建明、冉安碧，第三人占有该农村住房合法，黄加明应当将房屋征收补偿款按面积补偿给黄建明、冉安碧。黄加明主张合同无效，房屋归其所有违背了诚实信用的原则，从而损害了社会的公序良俗，这次拆迁补偿包含了对修建房屋时的成本的补偿，黄加明应当返还三人修建房屋的建房款。本院经审理认定事实如下：2010年4月26日，武隆县国土资源和房屋管理局向黄加明发放《农村居民健身用地批准书》，批准黄加明在武隆县XX镇XX村XXX组小地名叫“XX”处修建住房用地90平方米。2010年12月20日，以黄加明为甲方，黄加华为乙方，双方签订《合作建房协议》。协议约定：“一……1.房屋位置：位于武隆县XX镇XX村XX社XX后面；2.修建范围及四至届畔，东至马路黎明的土坎为界，西至黄康福牛圈为界，南至黄康乾土地为界，北至堡坎头子直下为界；3.合作方式。甲方出地盘及一切合法手续，乙方来出资修建一幢三楼一底和一负楼，甲方无偿居住一套房子和负楼一层来作为买卖目的，为甲乙双方交换条件；二、房屋顶楼如遇政策性的农房风貌改造的一切费用由甲方自行负责，如遇升楼等情况，甲乙双方协商；三、公用设备，房屋的院坝和楼梯属甲乙双方共用，如果今后买卖套房不包括坝子；四、手续责任。在修建过程中，如遇土地纠纷和审批手续不全，房屋超出平方等情况，均由甲方负责。五、安全责任。如遇修建过程中的安全事故由乙方自行负责；六、违约责任。甲乙双方如有乙方违约，须付对方违约金10万元。”当日，黄加华与刘江又签订了《合作建房协议》，双方约定对讼争房屋的修建过程中，一切费用均由黄加华与刘江双方共同承担，所修建的一切房屋（除一套房子和一层负楼外）由黄加华、刘江双方平分。所修建的房屋结构式（负楼和门面）框架结构，以上三层是砖混结构。在房屋的修建过程中，如遇安全事故由黄加华、刘江共同负责。如一方违约，须付对方违约金10万元。双方签订协议后，刘江、黄加华组织人力、物力进场施工，修建了一楼一底及一负楼。黄加明、刘江、黄加华约定，将已修建好的底楼及负楼归黄加明。2011年4月19日，黄加明向武隆县国土资源和房屋管理局缴纳其讼争房屋5582元的罚没款项。之后，黄建明向熊小玉、刘江支付了升楼费肆万元，并在黄加明处房屋的二楼上新修建了房屋。熊小玉系黄加华的妻子。另查明，2015年9月29日，刘江与冉安碧签订《购房协议》，刘江将其位于重庆市武隆县XX镇XX村XX社XX组处与黄加华共同修建的房屋中的三间门面，（建筑面积为168平方米，四至届畔为东至公路边为界，西至房屋外侧墙壁为界，南至楼梯为界，北至房屋外侧墙壁为界，）以300000元的价格出售给冉安碧。协议签订后，冉安碧支付了全部购房款。冉安碧与黄建明系夫妻。2016年4月22日，黄加明与武隆县巷口镇土地房屋征收指挥部签订《房屋拆迁货币安置协议书》，本案讼争房屋已被纳入武隆县人民政府征地范围内。现该讼争房屋的一楼及负一楼由黄加明占有并使用，二楼由黄加华及黄建明占有并使用，三楼由黄建明占有并使用。上述查明的事实，有原告黄加明、被告黄加华、刘江及第三人黄建明、冉安碧的当庭陈述，原告黄加明提交的《房屋拆迁补偿安置协议书》、黄加明与黄加华签订的《合作建房协议》、黄加华与刘江签订《合作建房协议》、《农村居民建设用地批准书》及武隆县国土资源和房屋管理局的缴款收据各一份，第三人黄建明与冉安碧提交的《合作建房协议书》、《购房协议》、《房屋拆迁奖励补助协议书》、《房屋拆迁货币补偿安置协议书》及刘江出具的收条，刘江、熊小玉出具的收条各一份等证据在案为凭，并经庭审举证、质证，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”之规定，农村宅基地使用权主体特定，集体经济组织的成员依据法律规定，遵循“一户一宅”原则，享有本集体经济组织农村宅基地的使用权，向本集体经济组织申请宅基地。本案黄加明系武隆县XX镇XX村XX坪村民小组的村民，黄加明向本集体经济组织提出宅基地的申请并得到审批，是其应享有的权利并依法应当得到保护。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条“……土地使用权可以依法转让”及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”黄加明与黄加华达成合作建房协议，约定在黄加明已申请的宅基地上合作建房，但被告黄加华与黄加明非同一集体经济组织的成员，黄加明与黄加华合作建房后，双方也未向武隆县人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记的申请，黄加华并不能享有武隆县XX镇XX村XX坪村民小组宅基地的权利。故黄加明与黄加华签订的《合作建房协议》违反法律、法规的强制性规定而无效。黄加华与黄加明签订的《合作建房协议》后，黄加华和刘江进场修建了房屋并将一楼及负一楼交付黄加明占有并使用。刘江将其修建房屋中的部分转让给了黄建明、冉安碧，黄加明、冉安碧也支付了相应的对价。黄建明、冉安碧在讼争房屋新修建了房屋，黄加明作为宅基地使用权人且与黄建明、冉安碧是同一村民小组的村民情况下，黄加明应当知道是黄建明、冉安碧在其宅基地楼房上增建房屋，但黄加明并未提出异议，应视为同意。现黄加明要求被告黄加华、刘江及第三人黄建明、冉安碧腾房，明显有违诚实信用的原则，本院不予支持。原、被告签订的《合作建房协议》被确认无效后，因该合同无效造成的损失当事人可以另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告黄加明与被告黄加华于2010年12月20日签订的《合作建房协议》无效；二、驳回原告黄加明的其余诉讼请求。本案案件受理费80元，减半40元（黄加明已预交），由被告黄加华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。代理审判员 刘 倩二〇一六年十月二十四日书 记 员 陆光伟 关注公众号“”