（2016）鄂0323民初787号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-03-22
案件名称
中国人民银行竹山县支行与湖北华鼎矿业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
竹山县人民法院
所属地区
竹山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国人民银行竹山县支行,湖北华鼎矿业有限公司,竹山县城关镇名一方酒店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条，第一百四十四条
全文
湖北省竹山县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0323民初787号原告：中国人民银行竹山县支行。住所地：湖北省竹山县城关镇振武路**号。法定代表人：洪彩平，行长。委托诉讼代理人：王红兵，副行长。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，代收法律文书等。委托诉讼代理人：田光成，竹山县城关法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，代收法律文书等。被告：湖北华鼎矿业有限公司。住所地：湖北省竹山县城关镇振武路**号。法定代表人李炳贵，经理。第三人：竹山县城关镇名一方酒店。住所地：湖北省竹山县城关镇振武路**号。经营者张明华，个体工商户。委托诉讼代理人：何志刚，居民。代理权限：代为承认、放弃、反驳诉讼请求，进行和解，提起上诉，代收法律文书等。委托诉讼代理人：滕秀兵，湖北弘亚律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告中国人民银行竹山县支行诉被告湖北华鼎矿业有限公司、第三人竹山县城关镇名一方酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案后，依法组成由审判员万登华担任审判长，审判员邵忠明（主审）、佘云国参加的合议庭，于2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告中国人民银行竹山县支行的委托诉讼代理人王红兵、田光成，第三人竹山县城关镇名一方酒店的委托诉讼代理人何志刚、滕秀兵到庭参加了诉讼，被告湖北华鼎矿业有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中国人民银行竹山县支行向本院提出诉讼请求：1、解除与被告湖北华鼎矿业有限公司签订的房屋租赁合同。2、责令第三人竹山县城关镇名一方酒店立即腾退占用我单位招待所的整层二楼房屋并按每月6000元支付从2015年10月起至腾退房屋之日止的占用费。事实和理由：2012年7月10日，我单位把内部招待所整栋六层房屋及附属场地租赁给被告湖北华鼎矿业有限公司使用，合同约定租赁期限五年，年付租金18万元，期间如若被告发生拖欠租金或未经我单位书面同意转租房屋等违约情形我单位有权终止合同。2015年9月，当我单位向被告湖北华鼎矿业有限公司收取下一年度房屋租金时，方才得知被告公司已无人办公，并且在其租赁期间将其中的二楼房屋转租给第三人竹山县城关镇名一方酒店从事餐饮经营，后我单位多次要求第三人腾退房屋，但其至今仍拒绝腾退亦不支付房屋占用费。被告湖北华鼎矿业有限公司未出庭应诉、答辩。被告湖北华鼎矿业有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据，视为其自动放弃到庭陈述事实、举证、质证和辩论的权利，本院将依据庭审查明的事实对案件事实予以综合认定。第三人竹山县城关镇名一方酒店述称：我店于2012年10月即与被告湖北华鼎矿业有限公司签订《职工食堂承包合同》在其租赁原告楼房的二楼从事餐饮经营，期间原告从未对被告将房屋转租于我方的事实提出异议，故此我店与被告签订的承包合同合法有效，现同意腾退房屋，但原告必须给予三至四月的期限。另我店在承包经营期间于2014年10月为被告垫付了其拖欠原告的47036元水电费，此款应从租金中予以扣减。在2016年4月，原告单位进行水改后，一直未给我店供水，也应赔偿经济损失，同时原告请求每月按6000元支付房屋占用费过高，请求法院不予支持。本院经审理认定事实如下：2012年7月10日，原告中国人民银行竹山县支行与被告湖北华鼎矿业有限公司签订《人行竹山县支行招待所租赁经营合同书》，约定原告将其单位内部招待所的六层房屋及附属场地设施等租赁与被告作为办公、住宿等商业服务之用。合同租赁期限5年，从2012年10月1日至2017年9月30日止。年租金为18万元，被告一次性支付第一年租金后，在第一年经营期满前一个月内，必须主动向原告交付下一年度的租金，其后依此类推。如在租赁期间发生被告拖欠租金或未经原告书面同意转租、转让酒店等情形，原告有权解除合同。合同还约定了其他相关条款。同年10月1日，被告湖北华鼎矿业有限公司与第三人竹山县城关镇名一方酒店的经营者张明华在原告未当场的情况下签订《职工食堂承包合同》，双方约定被告将租赁原告楼房的二楼承包给第三人从事餐饮经营，期限4年，从2012年10月1日至2016年10月1日止，每年经营权使用费为4万元，每满一年后续交下一年度的使用费。合同亦约定了其他相关条款。2014年3月24日，原告又与被告签订了一份《房屋出租合同书》，合同内容与2012年7月10日所签《人行竹山县支行招待所租赁经营合同书》基本相同，其中另行约定被告在租赁期间改变租赁用途或发生拖欠水电费及垃圾处理费时原告有权采取断水断电措施，并有权解除合同。2014年9月，被告湖北华鼎矿业有限公司在向原告交清2015年9月30日前的房屋租金后遂陆续将办公人员撤走，此后一直处于无人办公状态。2015年10月，因被告未向原告交付下一年度房屋租金，原告遂要求第三人腾退二楼房屋。2016年4月27日，因原告单位实施水电改造，将被告及第三人的用水停供至今。庭审中，第三人自述其已按每年4万元向被告交清了2015年9月30日前的经营权使用费，而原告请求第三人按每月6000元标准支付2015年10月后的房屋占用费并未向本院提供相关证据予以佐证。另查明，第三人对外挂牌“名一方酒店”从事餐饮经营。庭审中其提交的主张扣减租金的由原告单位于2014年10月27日开具的47036元水电费收据显示交款单位为被告湖北华鼎矿业有限公司。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告湖北华鼎矿业有限公司自2015年10月以后未按合同约定向原告中国人民银行竹山县支行交纳房屋租金，原告有权依照合同约定或法律规定请求解除合同。双方虽在合同中约定了限制被告将房屋转租、转让的条款，但被告在2012年与原告签订《人行竹山县支行招待所租赁经营合同书》后即将其中的二楼房屋转租于第三人竹山县城关镇名一方酒店对外挂牌从事餐饮经营，而原告作为房屋的出租方并未提出异议，故此本院视为原告对被告将房屋转租于第三人行为的认可，其转租合同期限至2016年9月30日届满。原告庭审中所作出的2015年9月才得知被告将房屋转租于第三人的陈述显然与常理相悖，本院不予采信。第三人租赁期限现已届满，故此原告请求第三人腾退房屋于法有据，本院予以支持。对于原告请求第三人按每月6000元标准支付自2015年10月1日后的房屋占用费，本院认为：该房屋占用费相当于租金损失，由于第三人并未直接与原告签订房屋租赁合同，依据合同的相对性原则，对于合同期内（2015年10月1日至2016年9月30日）的房屋租金其应向被告湖北华鼎矿业有限公司支付，原告无权直接向第三人收取。对于2016年10月1日至腾退房屋之日的房屋占用费，因第三人属无权占有，故本院按第三人与被告所签合同的标准（每年4万元）判令第三人向原告支付2016年10月1日以后的房屋占用费。第三人在庭审中提交的主张扣减房屋租金的票据显示交款单位是被告湖北华鼎矿业有限公司，且其自述为被告垫付，故此其可向被告主张权利。对于第三人陈述原告自2016年4月因对其停水造成了其经营损失，其亦可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国人民银行竹山县支行与被告湖北华鼎矿业有限公司所签订的房屋租赁合同。二、第三人竹山县城关镇名一方酒店在本判决生效后三日内腾退占用原告中国人民银行竹山县支行的内部招待所的二楼房屋，并按每年4万元（每日109.59元）向原告支付从2016年10月1日至腾退之日止的占有使用费。三、驳回原告中国人民银行竹山县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元、公告费460元，共计1460元，由被告湖北华鼎矿业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。湖北省十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；账户号：17×××01；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行。通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判长 万登华审判员 邵忠明审判员 佘云国二〇一六年十月二十四日书记员 吴萌萌附：本判决所适用的法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”