（2016）湘10民终1405号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-18
案件名称
刘承涛与邓鹏房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省郴州市中级人民法院
所属地区
湖南省郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘承涛,邓鹏
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘10民终1405号上诉人（原审原告）：刘承涛，男，1987年5月12日出生，汉族，住湖南省永兴县。委托诉讼代理人：刘显明（刘承涛之父），住湖南省永兴县。被上诉人（原审被告）：邓鹏，男，1989年9月21日出生，汉族，住湖南省永兴县。委托诉讼代理人：黄雅（邓鹏之妻），住湖南省永兴县。上诉人刘承涛因与被上诉人邓鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2016）湘1023民初774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人刘承涛及其诉讼代理人刘显明，被上诉人邓鹏及其诉讼代理人黄雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘承涛上诉请求：撤销原判决第四项，改判由邓鹏支付2015年4月1日至12月30日上涨租金差额1800元（200元×6个月），并由邓鹏返还办证资料费500元给刘承涛。事实和理由：1.一审没有调查取证，导致认定事实错误。2015年左边其他的门面如李雄雄、李肖巴、李大军等月租金均上涨到1200元或以上，只有涉案门面的月租金仍为800元，故邓鹏应支付2015年4月1日至12月30日上涨每月租金差额200元，共1800元。2.一审认定事实不清。办证需要费用，刘承涛在2008年办理《烟花爆竹经营证》时交给县安检局办证费用及资料费500元，应由邓鹏支付给刘承涛。邓鹏辩称，2015年4月1日至12月30日隔壁的门面都没有上涨租金，办证费用只需25元。刘承涛向一审法院起诉请求：1.由邓鹏支付2015年4月1日至12月30日第一次上涨月租金200元及2016年1月1日至6月11日，月租金上涨200元，两次支付刘承涛门面租金差额合计3930元；2.由邓鹏退回刘承涛交给县安监局烟花爆竹经营许可证工本费500元、押金1000元，合计支付5430元；3.终止双方的租赁合同；4.本案诉讼费用由邓鹏承担。在一审法院审理过程中，刘承涛将终止双方的租赁合同的诉请变更为解除双方的租赁合同。一审法院认定事实：刘承涛在永兴县湘阴渡镇自家的门面经营烟花、爆竹、农资、日杂等商品，并办理了烟花爆竹经营许可证，向永兴县安全生产监督管理局交纳了安全生产风险抵押金1000元。2013年6月11日，刘承涛把此门店经营权及商品转让给邓鹏，双方签订了一份《租赁合同》，合同的主要内容是：甲方（刘承涛）将门面租赁给乙方（邓鹏）达成协议如下：一、门面租赁期为4年，2013年6月11日至2017年6月11日止。如乙方需延期可与甲方另协商立约而定。二、租金付款方式，即合同生效之日起，先交押金壹仟元，即以每月捌佰元交付半年门面租金，之后每半年付一次租金，不得拖欠。另由于物价不断上涨，跟随他人门面租金而涨，水、电费均以水电公司结算为准。三、甲方将农药、化肥、鞭炮、礼炮、烟花、香纸蜡烛及日用品等货物全部按进价转让给乙方，待乙方清点货物完毕后，将一次性付清货款给甲方。四、甲方门面固定资产：1.高玻璃货架两组，2.矮玻璃货架两组，3.高木料烟花架三组，4.小磅秤一台，5.一台21寸电视机及架一整套，（乙方在租赁期间必须保管好，一旦被损坏，乙方将负责修缮好再交还甲方，另甲方鞭炮证押金一千元亦属于固定资产，若是乙方须改名换证，其甲方办证押金应由乙方退给甲方）。合同签订后，双方按约定交接了门面及货物门店，由邓鹏经营。在经营期间，双方将烟花爆竹经营许可证变更登记在邓鹏的名下。邓鹏按约定向刘承涛支付门面租金。2015年12月10日，邓鹏向刘承涛预付了2015年12月10日至2016年6月10日的租金4800元，并支付已用的水费16元，电费17元。2016年1月，因物价上涨，近邻的门面每月租金涨至1200元，刘承涛要求邓鹏按每月1200元补交每月的差额400元租金，邓鹏认为2016年6月10日之前的租金已支付，不同意补差额部分，只同意2016年6月10日之后按每月1200元支付租金。遂产生纠纷，经多次协商未果，刘承涛遂诉至法院，要求处理。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、邓鹏应否支付2016年1月至2016年6月10日的门面租金上涨的部分2133元，并退还办证押金1000元；二、双方的合同是否解除。关于焦点一。根据合同法的规定，依法成立的合同受法律的保��，当事人应按合同的约定履行自己的义务。本案双方所签订的门面租赁以及经营转让合同系双方真实意思表示，该合同合法有效。合同第二条约定，由于物价的上涨，跟随他人门面租金上涨。邓鹏所租刘承涛门面的近邻门面租金自2016年1月上涨至每月租金1200元。故自2016年1月至6月10日，邓鹏应补交门面租金的差额每月400元，共2133元。刘承涛的该请求依法予以支持。合同第四条约定，若乙方需改名换证，其甲方办证押金应由乙方退给甲方。邓鹏在经营的过程中，已将许可证改名换证为邓鹏，故办证的押金应由邓鹏交纳，刘承涛请求邓鹏退还已交纳的押金1000元，既符合法律的规定，也符合合同的约定，依法予以支持。但刘承涛要求邓鹏支付2015年4月至12月的门面租金上涨部分及办证的工本费500元，未提供证据证明，邓鹏亦不认可，根据法律的规定，当事人对自己的主张���责任提供证据予以证实，如举证不能，将承担不利后果，故对该请求依法不予支持。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。双方在本案审理过程中，均表示同意解除合同。应视为双方已协商一致，该合同已于2016年6月17日解除。对双方已解除的合同，依法予以确认，不再判决解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：“一、由被告邓鹏支付原告刘承涛门面租金（2016年元月1日至6月10日上涨部分）2113元，限本判决生效后十日内支付清；二、由被告邓鹏退回原告刘承涛办证押金1000元，限本判决生效后十日内支付清；三、确认原告刘承涛与被告邓鹏所签��的《房屋租赁合同》于2016年6月17日已解除；四、驳回原告刘承涛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告邓鹏负担15元，由原告刘承涛负担10元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于租赁合同约定的“…跟随她人门面租金而涨”的事实认定问题。二审庭审中刘承涛陈述是跟随左右隔壁门面租金上涨而上涨，左右隔壁分别是张春燕和李美玉，李美玉门面出租给了曹圣友。邓鹏认可并陈述称张春燕是自家的门面，所以租金是跟随李美玉家的门面而变动。结合双方陈述，本院认定租赁合同约���的“…跟随她人门面租金而涨”是指跟随李美玉出租给曹圣友的门面租金而涨。二、关于李美玉出租给曹圣友的门面租金。二审庭审中刘承涛陈述原来租金是800元，后来一月至六月的租金补交了1000元，2016年1月涨至1200元。邓鹏陈述2015年全年都是800元每月，到2016年1月开始涨到1200元，还没补交租金。结合双方陈述，本院认为李美玉出租给曹圣友的门面租金之前是800元，2016年1月开始涨至1200元。刘承涛所称的“一月至六月租金补交1000元”的事实，因未提交证据证实，本院不予认定。三、1.刘承涛二审中提交了证据1中国邮政储蓄银行永兴县支行出具的证明，拟证明隔壁三间门面2015年的月租金涨至1012元；证据2永兴县安全生产监督管理局出具的证明，拟证明刘承涛2008年曾交办证费500元。邓鹏质证认为，对证据1的真实性无异议，但认为个人承租和银��承租的租金不一样，对证据2不予认可。本院认证认为，证据1不是李美玉出租给曹圣友的门面租金情况，证据2因双方未对该办证费用的承担进行约定，故两份证据均与本案无关，不予认定。2.邓鹏二审中提交了证据1三份承租方分别为李定仁、易杨、王建军的租赁合同，拟证明左邻右舍的门面租金并未上涨；证据2五张其向刘承涛缴纳租金的收据，拟证明其按时向刘承涛缴纳租金，租金也一直未涨的事实。刘承涛质证认为，对证据1中王建军的租赁合同真实性有异议，对其他两份合同真实性无异议，但出租方和承租方是亲戚，所以租金便宜；证据2的真实性无异议，但认为正因如此刘承涛才要求邓鹏补交上涨的租金。本院认证认为，证据1并非李美玉与曹圣友之间的租赁合同，与本案无关，本院不予认定。证据2因双方对该证据真实性无异议，故对该证据予以采信，并结合���他案件事实予以认定。四、本院查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为：一、2015年4月1日至2015年12月30日的门面月租金是否应增加200元；二、办证费用500元是否应由邓鹏支付给刘承涛。关于焦点一。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方租赁合同约定，门面租金跟随他人门面租金而涨。双方均认可是跟随隔壁李美玉出租给曹圣友的门面租金而涨。现刘承涛上诉主张2015年4月1日至2015年12月30日的门面月租上涨200元，但双方均未提交隔壁李美玉出租给曹圣友门面租金上涨的证据予以证明，该证据也并非当事人及其代理人无法取得的证据，故刘承涛应承担举证不能的后果，本院对该上诉请求不予支持。关于焦��二。双方租赁合同约定，若是邓鹏须改名换证，刘承涛办证押金应由邓鹏退还，而该办证押金1000元一审已判由邓鹏支付给刘承涛。但合同中并未约定刘承涛办证费用500元应由邓鹏退还，且该费用系缴纳给政府相关职能部门办证用，已实际发生，刘承涛要求邓鹏退还亦无法律依据。故本院对该上诉请求不予支持。综上所述，上诉人刘承涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘承涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢末钢审 判 员 刘爱良代理审判员 郑芝康二〇一六年十月二十四日书 记 员 张迎佳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：