（2015）金兰马商初字第167号

裁判日期: 2016-10-24

公开日期: 2016-12-23

案件名称

王西康与倪卫生、刘瑞英等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

兰溪市人民法院

所属地区

兰溪市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王西康,倪卫生,刘瑞英,倪建跃,周小如,郑署生,陶菊香,葛宪勇,钱艳兵,王其夫

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十二条，第五十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

浙江省兰溪市人民法院民事判决书（2015）金兰马商初字第167号原告（反诉被告）：王西康，男，1965年4月7日出生，汉族，住浦江县。委托代理人：彭晓燕，浙江浙经律师事务所律师。委托代理人：谈红丽，浙江浙经律师事务所律师。被告：倪卫生，男，1972年12月13日出生，汉族，原住兰溪市，现住兰溪市。被告：刘瑞英，女，1973年12月23日出生，汉族，系倪卫生妻，住址。被告倪卫生、刘瑞英共同委托代理人：刘孝飞，兰溪市联翔法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：倪建跃，男，1963年1月9日出生，汉族，住兰溪市。被告（反诉原告）：周小如，女，1967年8月1日出生，汉族，系倪建跃妻，住址。被告（反诉原告）：郑署生，男，1974年9月9日出生，汉族，原住兰溪市，现住兰溪市。被告（反诉原告）：陶菊香，女，1972年12月29日出生，汉族，系郑署生妻，住址。被告（反诉原告）：葛宪勇，男，1976年12月27日出生，汉族，原住兰溪市，现住义乌市。被告（反诉原告）：钱艳兵，女，1976年9月16日出生，汉族，系葛宪勇妻，住址。被告（反诉原告）倪建跃、周小如、郑署生、陶菊香、葛宪勇、钱艳兵共同委托代理人：姜国根，浙江丹溪律师事务所律师。第三人：王其夫，男，1962年11月9日出生，汉族，住浦江县。原告王西康为与被告倪卫生、刘瑞英、倪建跃、周小如、郑署生、陶菊香、葛宪勇、钱艳兵房屋买卖合同纠纷一案，于2015年4月29日向本院提出起诉。本院于同日受理。被告倪建跃、周小如、郑署生、陶菊香、葛宪勇、钱艳兵在应诉答辩期内提出反诉。本院依法组成合议庭。经审查认为案外人王其夫与本案具有利害关系，依法追加其为第三人。本案于2015年6月18日公开开庭进行了审理。原告王西康及其委托代理人谈红丽、被告倪卫生、刘瑞英的委托代理人刘孝飞、被告倪卫生、被告倪建跃、郑署生、葛宪勇及其共同委托代理人姜国根到庭参加诉讼。第三人王其夫经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王西康诉称，被告倪卫生、倪建跃、郑署生、葛宪勇于2014年4月2日与原告签订转让协议书，约定原告将其合法拥有的兰溪市大千纸塑包装厂整体转让给四被告及王其夫，双方约定了转让资产的范围、转让价格及被告支付转让款的具体时间。合同签订后，原告按照合同约定履行了变更营业执照、办理房产证等合同约定的义务，但四被告支付了部分转让款之后，以种种借口为由拒不配合原告履行合同义务并拒绝支付剩余转让款。原告经多次催促无效，于2015年3月13日向四被告发出律师函，催告被告履行公证义务并支付剩余转让款，但各被告仍拒不配合履行相关义务。原告认为，被告无正当理由拒不配合履行合同义务，已构成违约，被告的行为给原告造成了重大损失。现特向法院提出诉讼，请求法院依法判令：1、被告倪卫生、刘瑞英立即支付转让款953613元，被告倪建跃、周小如立即支付转让款824619元，被告郑署生、陶菊香立即支付转让款735652元，被告葛宪勇、钱艳兵立即支付转让款812337元；2、由各被告支付违约金及利息至实际付清之日止（违约金按协议约定10%、利息按月息1.5分计算，截止2015年4月29日为被告倪卫生、刘瑞英违约金95361.3元及利息10346元，被告倪建跃、周小如违约金82461.9元及利息8946.5元，被告郑署生、陶菊香违约金73565.2元及利息7981元，被告葛宪勇、钱艳兵违约金81233.7元及利息8012元）；3、由八被告承担原告律师费80000元；4、由被告承担本案诉讼费用。原告王西康向本院提交的证据有：1、2014年4月2日《转让协议书》原件一份，用以证明原、被告签订了转让协议及对双方权利、义务进行了约定的事实；2、营业执照复印件二份，用以证明原告依约将营业执照投资人变更为倪卫生的事实；3、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》各一份，用以证明原告已依约办好房产证；4、倪卫生收款收据原件3张、转账凭证复印件2张，用以证明倪卫生已付款84万元的事实；5、倪建跃收款收据原件4张、转账凭证复印件6张，用以证明倪建跃已付款78万元的事实；6、郑署生收款收据原件3张、转账凭证复印件2张，用以证明郑署生已付款60万元的事实；7、葛宪勇收款收据原件4张、转账凭证复印件3张，用以证明葛宪勇已付款72万元的事实；8、律师函及快递单原件4份，用以证明原告曾发函各被告，催促办理公证并支付剩余款项的事实；9、委托合同、律师代理费发票原件、转账付款凭证复印件，用以证明原告为本案支付律师费的事实；10、结婚登记申请书查档材料4份，用以证明各被告婚姻关系的事实。被告倪卫生、刘瑞英辩称，2014年3月中旬，原告与被告方协议将房屋转让给各被告及王其夫，后在大家共同参与下于4月2日定稿，当时约定由倪卫生名义去办理工商登记转让手续。之后被告倪卫生分多次总计支付原告84万元。协议第七条特别约定要开门，但现在当地镇政府已介入调查和查处，符合终止合同的条件。请求驳回原告诉请，并要求原告返还预付款，并参照合同约定从第一次交付款时间即2014年3月21日开始按月息1.5%支付利息。被告（反诉原告）倪建跃、周小如、郑署生、陶菊香、葛宪勇、钱艳兵反诉称，2014年4月2日，反诉被告与各反诉原告签订了转让协议书，约定将其名下的兰溪市大千纸塑厂整体转让给各反诉原告及被告倪卫生、第三人王其夫所有。实际上，反诉被告是将临近47省道的工业用地建成商住楼非法分割出卖给众反诉原告经商所用。之后，反诉被告未能将房产证办至各反诉原告名下。另根据反诉被告提供的证据材料显示，在签订转让协议书之前，兰溪市大千纸塑包装厂已出卖并变更给了倪卫生。因此，反诉被告王西康以欺诈手段，将已卖给他人的兰溪市大千纸塑厂为标的，与反诉原告签订转让协议，骗取了反诉原告的定金和预付款，同时以工业用地建房出卖给他人经商，作为商业用房，并且以承诺可以办理公证来引诱他人受骗上当，是明显的以合法形式掩盖非法目的，严重损害了国家利益和社会公共利益。故提出反诉，请求法院判令：1、依法确认反诉原告与反诉被告于2014年4月2日签订的转让协议无效；2、由反诉被告王西康双倍返还倪建跃、周小如定金人民币63.2万元、返还预付款46.4万元，支付利息55870元（已计至2015年5月12日，并从2015年5月13日起至法院判决确定支付日止，仍按月息1.5%支付利息），并支付转拉门款7478元；3、由反诉被告王西康返还郑署生、陶菊香人民币60万元，支付利息104350元（已计至2015年5月12日，并从2015年5月13日起至法院判决确定支付日止，仍按月息1.5%支付利息），并支付代付款14091.50元；4、由反诉被告王西康返还葛宪勇、钱艳兵人民币72万元，支付利息124960元（已计至2015年5月12日，并从2015年5月13日起至法院判决确定支付日止，仍按月息1.5%支付利息），并支付代付款6208元；5、由反诉被告承担反诉原告律师费107000元；6、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉原告倪建跃、周小如、郑署生、陶菊香、葛宪勇、钱艳兵向本院提交的证据有：1、反诉原告、反诉被告身份证复印件7张，用以证明诉讼主体的身份信息；2、反诉被告王西康起诉时提交法院的证据1-7的复印件，用以证明双方签订协议及反诉原告支付房款的事实；3、送货单、收款收据原件15张，楼梯浇筑合同复印件1张，用以证明各反诉原告浇筑楼梯、做门等所花费的情况；4、律师费发票原件3张，用以证明各反诉原告为本案支出律师费的事实。第三人王其夫未作答辩，亦未向本院提供证据。经庭审质证，各被告对原告提供证据的真实性均无异议，本院对原告提交证据的真实性予以认定。反诉被告对反诉原告提交证据1、2、4的真实性无异议，对证据3中楼梯浇筑合同的真实性无异议，但认为所有收据均为收款收据，真实性无从认定。本院对反诉原告提交证据的1、2、4的真实性予以认定。对证据3，本院认为，双方认可具有真实性的楼梯浇筑合同中约定：“与隔壁房子隔间用的砖、沙石由郑署生自算；楼梯用的材料先由王西康供应，列出清单，到场时由郑署生签字；楼梯的工资及材料款由王西康、郑署生二人平摊”，反诉原告提供的水泥、砂石、工资等支出费用凭据显与此不符。对转拉门费用凭证，庭审中双方都认可因产生纠纷，房屋一直未有交付，反诉原告主张已产生转拉门费用无其他有效证据佐证，故本院对反诉原告提供的证据3的证明力不予认定。第三人王其夫无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2002年6月7日，原告王西康投资设立人个独资企业兰溪市大千纸塑包装厂，该厂在兰溪市横溪镇宋宅村拥有一处国有土地使用权，权证号为兰国用（2010）第12-2207号，权证上载明：登记时间2010年5月31日地，终止时间2059年1月4日，地类（用途）工业，使用权类型出让，使用权面积1104㎡。2013年，王西康在该地块上建造厂房。2014年3月，原、被告相商该厂房转让事宜并达成初步意向。2014年3月31日，王西康将兰溪市大千纸塑包装厂工商登记投资人先行变更为倪卫生。2014年4月2日，王西康作为出让方（甲方）、各被告及第三人王其夫作为受让方（乙方）正式签订转让协议书，协议书主要内容有：经双方协商，甲方决定将兰溪市大千纸塑包装厂整体转让给乙方所有，具体如下：1、甲方转让的标的物指：兰溪市大千纸塑包装厂的全部资产。包括：名称、营业执照、公章、财务章，兰国用（2010）第12-2207号国有土地2.55亩（有证，包括带征），在建厂房4500㎡左右（目前无证），水泥路面1100㎡左右……2、以上甲方资产的转让价为750万元。付款方式如下：第一期：合同签订当天支付20%定金计人民币150万元。第二期：变更营业执照投资人后支付30%计人民币225万元。第三期：办好房产证，办理有关公证后20天内付清余款计375万元。如乙方逾期支付的，则要承担1.5分的月息和10%的违约金。如在春节节办不好房产证的，全额退额按1.5分计月息，如果甲方不主动的原因造成的要付10%的违约金。如果是政府原因办不出证的，不付10%的违约金。3、……4、每户做楼梯走廊扶手，三相电接入，每层每户一盏灯，一个插座。水管接入。一层一扇进户门。5、房屋质量验收，办理房产证等费用由甲方负责。6、甲方付给每户5000元隔墙费。7、甲方负责一楼前门把窗改为门，改装的费用乙方自负（包括卷拉门，拆玻璃，拆墙）。如果在开门后一年之内给政府部门封闭的，乙方有权终止合同。甲方应退回全部转让款，并应按照收到转让款之日起按月利率1.5%支付利息，到退回全部转让款之日止。8、甲方办理房产证最迟不得超过2015年2月16日。9、转让前的一切债权债务由甲方负责，与乙方无关。转让后的一切债权债务由乙方负责，与甲方无关。10、乙方股东如下：倪建跃：东边2.75间913.73㎡，1604619元；王其夫：东边2.25间702.56㎡，1233779元；倪卫生：东边3.25间1021.35㎡，1793613元；葛宪勇：东边2.75间872.57㎡，1532337元；郑署生：西边2间760.57㎡，1335652元。11、……12、……13、本协议由双方签字并经公证处公证生效。14……。各被告支付原告款项情况：1、倪卫生：2014年3月21日30万元、2014年3月31日44万元、2014年4月6日10万元，合计84万元。原告出具的三张收据都载明为厂房出让定金；2、倪建跃：2014年3月21日46000元、2014年3月25日27万元、2014年3月31日11万元、2014年4月15日9万元、2014年6月21日10万元、6月23日54000元、6月30日11万元，合计78万元；原告出具的四张收据中316000注明是厂房出让定金，其他的为厂房出让金；3、郑署生：2014年4月17日10万元、2014年4月28日15万元、2014年6月16日35万元，合计60万元。原告出具的三张收据都载明为厂房出让金；4、葛宪勇：2014年4月27日2万元、2014年4月29日30万元、2014年6月11日30万元、2014年7月4日10万元，合计72万元。原告出具的四张收据都载明为厂房出让金。兰溪市大千纸塑包装厂厂房建造完成后，于2015年2月2日办理了房屋权证，权证号为兰房权证兰字第××号，权证记载规划用途为工业，建筑面积4202.29㎡。后双方为房屋质量等产生纠纷，被告未有支付剩余款项。2015年3月13日，原告向各被告发出律师函，要求各被告在接函后五个工作日内配合办理协议公证手续并支付余款。2015年4月29日，原告向本院提起本诉。庭审后，原、被告数次向本院申请自行庭外和解，但一直未能达成解决方案。另查明，第三人王其夫系原告王西康姐夫。至今，原告未有交付各被告案涉房屋及公章、财务章。本院认为，本案双方争议点有：一、原、被告及第三人签订转让协议的性质；二、合同是否有效。关于转让协议性质，本院认为应为房屋买卖合同，理由有：1、虽协议开篇和第1条约定转让的标的物为兰溪市大千纸塑厂的全部资产，但其他主要条款则围绕着房屋如何分割转让、如何满足各被告及第三人分别使用而约定，转让房屋位置、面积、款项也分别载明，特别是原告还承诺付给每户5000元隔墙费，负责为各间房屋把窗户改成门，如果开门后一年之内给政府部门封闭的，买受方有权终止合同、退回全部转让款并赔偿损失，可知转让时原告明知各被告受让后对房屋应是分别使用、而非用于合资办厂的事实；另原告出具给各被告所付款项的收据也注明是厂房转让款；2、各被告及第三人间并无合资办厂的共同意思联络与表示，庭审时各被告对房屋用途的陈述也是用于经营陶瓷、铝合金店等，明显不为工业用途。因此，原、被告及第三人对协议所要达到的将兰溪市大千纸塑包装厂的房屋及国有土地使用权分割转受、非用于工业的目的明知，该协议实质为房屋买卖合同。关于合同是否有效。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。本案原告所取得土地使用权属是工业用地用途，所建厂房规划用途也为工业，原告将该厂房分割出售给各被告及第三人，是未经审批擅自将工业用地转为其他用地的行为，违反了法律的强制性规定。原、被告之间恶意串通的转让行为还规避了有关法律规定，偷逃了国家关于房屋买卖税收及相关费用的征收，损害了社会公共利益。因此原、被告及第三人之间的转让协议应当无效。综上，原、被告及第三人于2014年4月2日签订的转让协议书为无效合同，原告王西康依该协议所取得的各被告款项应予返还，所有诉请不予支持。双方对合同无效均有过错，反诉原告提出的要求反诉被告王西康双倍返还定金和依合同约定承担违约损失、承担律师费的请求也不予支持。鉴于原告占用了被告资金的实际，应补偿被告相应损失，标准自款项占用之日起按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算。反诉原告提出返还代付款等的请求，因无确凿证据证实，本院无法认定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（四）、（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王西康与被告倪卫生、倪建跃、郑署生、葛宪勇及第三人王其夫于2014年4月2日签订的转让协议书无效；二、原告王西康于本判决生效之日起十日内返给被告倪卫生、刘瑞英厂房转让款840000元，并补偿损失（自每笔款项交付之日起，按中国人民银行公布的同期活期存款利率，计算至实际返还之日止）；返还被告倪建跃、周小如厂房转让款780000元，并补偿损失（自每笔款项交付之日起，按中国人民银行公布的同期活期存款利率，计算至实际返还之日止）；返还被告郑署生、陶菊香厂房转让款600000元，并补偿损失（自每笔款项交付之日起，按中国人民银行公布的同期活期存款利率，计算至实际返还之日止）；返还被告葛宪勇、钱艳兵厂房转让款720000元，并补偿损失（自每笔款项交付之日起，按中国人民银行公布的同期活期存款利率，计算至实际返还之日止）；驳回原告王西康的诉讼请求和反诉原告倪建跃、周小如，郑署生、陶菊香，葛宪勇、钱艳兵的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费36993元，由原告王西康负担18497元，被告倪卫生、刘瑞英，被告倪建跃、周小如，被告郑署生、陶菊香，被告葛宪勇、钱艳兵各负担4624元；反诉受理费39558元（倪建跃预交15612元、郑署生预交11284元、葛宪勇预交12662元），反诉原告被告倪建跃、周小如负担7806元，郑署生、陶菊香负担5642元，葛宪勇、钱艳兵负担6331元，反诉被告王西康负担19779元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审　判　长　何友松审　判　员　袁　　平人民陪审员　严志花二〇一六年十月二十四日书　记　员　诸葛晓健更多数据：