（2016）川1503民初896号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-06
案件名称
原告孙涛与被告闫微、成都佰亦嘉商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宜宾市南溪区人民法院
所属地区
宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙涛,闫微,成都佰亦嘉商业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
四川省宜宾市南溪区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1503民初896号原告：孙涛，男，1978年3月18日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。委托诉讼代理人刘燕妮,四川国豫律师事务所律师。委托诉讼代理人葛雪红（系孙涛之妻），女，1979年6月7日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。被告：闫微，男，1986年8月14日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：成都佰亦嘉商业管理有限公司，住所地：成都市青羊区铜丝街7号1栋2层11号。法定代表人：闫微。工商注册号：510100000309639。原告孙涛与被告闫微、成都佰亦嘉商业管理有限公司（以下简称：成都佰亦嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年8月16日公开开庭进行了审理。原告孙涛的委托诉讼代理人刘燕妮、葛雪红到庭参加了诉讼，被告闫微、成都佰亦嘉公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告孙涛向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告2014年11月19日签订的《租赁合同》，并立即将承租的房产交还原告；2、判令被告按合同约定向原告支付拖欠的2016年1月一6月的房屋租金（4885平方米×12元/平方米/月）×6个月＝351720元及按合同约定应向原告补交2015年11个月的房屋租金（4885平方米×12元/平方米/月）×11个月＝644820元；3、判令被告支付原告违约金（4885平方米×12元/平方米/月）×18个月×20%＝211032.00元；4、判令被告向原告支付租赁期间原告为被告垫付的费用21011.52元；5、判令被告闫微在其担保责任范围内对上述费用承担连带赔偿责任。事实与理由：2014年11月19日，原/被告签订《租赁合同》，合同约定被告承租原告所有的位于宜宾市南溪区锦文路一套房屋，建筑面积共计：4885平方米，租赁期共12年，自2015年1月1日起至2026年12月31日止。合同约定：租赁期间，乙方（被告）有下列行为之一的，甲方（原告）有权解除合同收回房屋：1、乙方在租赁期间拖欠租金累计壹个月以上的；2、乙方在租赁期间拖欠水、电、气等费用累计壹个月以上的；3、乙方在租赁期间未按合同约定缴纳保证金的；4、乙方超期转租的等情况，原告均有权终止合同，收回房屋，并要求被告承担违约责任。在原、被告合同签订后，被告出现了多次违约行为，原告已多次向被告发出催告函，但被告对此置之不理。在被告多次出现违约行为后，原告于2016年5月28日向被告发出合同解除函，要求与被告解除双方的租赁合同，并要求被告支付所有应由被告承担的费用，但被告仍不为所动。被告的上述行为已严重侵害了原告的合法权益，给原告在经济上造成了重大的经济损失。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告现依据双方签订的《租赁合同》和《中华人民共和国合同法》第二百二十七条等之规定，向贵院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。被告闫微未作答辩。被告成都佰亦嘉公司未作答辩。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院经认定的事实如下：2014年11月19日，原被告以原告为出租方，被告成都佰亦嘉公司为租赁方，被告闫微为担保人签订《租赁合同》，合同约定被告成都佰亦嘉公司承租原告所有的位于宜宾市南溪区锦文路的该套房屋，建筑面积共计：4885平方米，房屋租金为12元/平方米/月（注：该单价为整体租赁的单价，在本合同租赁期限内被告不得部分或整体退租，如发生上述任一情况，原告将立即收回租赁物，并要求被告按本合同总额的20%向原告方承担违约责任）。租赁期共12年，自2015年1月1日起至2026年12月31日止。本合同第一年即2015年1月1日起至2015年12月31日止的租金因原被告双方约定为免租金的一年，该年的房屋租金在双方如约履行完毕本合同的前提下，全部免除，但如被告在合同期限内提前解除合同或原告依合同约定向被告提出合同解除权的，被告不享有该一年的免租期，对于2015年被告未支付的房屋租金，被告应于原告通知之日起15日内补足2015年应缴但未缴付的租金部分。原告将根据被告的实际租赁年限为被告减免相应期限的租金：即被告每租赁满一年享有一个月的免租期，以此类推。合同约定：被告应于签订合同后向原告交纳320000元保证金，该保证金分期交清，第一期120000元保证金的支付期限为2015年7月1日以前，第二期200000万元保证金的支付期限为2017年7月1日以前，被告在上述期限前向原告支付约定保证金的，均视为如约履行合同保证金条款，免须承担保证金责任；但如被告未按约定期限支付任一保证金的，原告均有权要求被告承担违约责任或单方与被告解除合同。该保证金至本合同租赁期限届满后，在被告无任何违约及结清水电气，光纤，网络，垃圾清运费等一切应结清的相关费用后将剩余款项无息退还给被告，合同约定被告在承租期内使用的水、电、气、光纤、电话、网络、清洁等相关费用，由乙方自己承担，退房时如若未结清以上费用，则由原告从保证金中扣除，不足部分原告有权向被告追偿。该合同约定在承租期内，该房屋及所属设施的维修责任由被告负责。合同同时约定，租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权解除合同收回房屋：1、被告在租赁期间拖欠租金累计壹个月以上的；2、被告在租赁期间拖欠水、电、气等费用累计壹个月以上的；3、被告在租赁期间未按合同约定缴纳保证金的；4、被告超期转租的等情况，原告均有权终止合同，收回房屋，并要求被告承担违约责任。《租赁合同》签订后，原告于2014年11月20日将被告所租赁的房屋正式交给了被告使用，但被告只是在2015年11月3日向原告交纳了50000元的保证金，2016年2月6日向原告交了10000元的保证金，其余的保证金和房屋租金都没有交纳，被告的行为已经构成多项违约，被告按合同约定应向原告支付拖欠的2016年1月一6月的房屋租金（4885平方米×12元/平方米/月）×6个月＝351720元及按合同约定应向原告补交2015年11个月的房屋租金（4885平方米×12元/平方米/月）×11个月＝644820元；两项共计被告欠原告房租996540元（351720元＋644820元＝996540元）；租赁期间原告为被告垫付的电费和电梯维修费21011.52元；被告向原告交纳了保证金60000元。本院认为，原被告于2014年11月19日所签订的《租赁合同》是双方在平等、自愿的基础上所签订的，双方当事人都应按照合同的约定履行各自的义务，被告除交纳了60000元的保证金外，并没有按照合同的约定支付原告的房屋租金已经构成违约，因此原告按照合同约定要求解除原被告于2014年11月19日所签订的《租赁合同》、要求被告按约补交的2015年11个月的房租和拖欠的2016年1月一6月房屋租金共计996540元符合法律规定本院依法予以支持；本合同的违约责任是针对在合同的租赁期内被告部分或整体退租的违约行为的专项约定，而不是对被告差欠原告房屋租金的违约行为的约定。本案中被告并未要求向原告退还租赁物，因此原告要求被告按2015年1月至2016年6月应付而未付房租的20%支付原告违约金211032.00元的诉讼请求本院依法不予支持；合同解除后，按约定原告为被告垫交的电费、电梯维修费用21011.52元应在被告向原告交纳的60000元的保证金中扣除，因此原告要求被告支付为其垫支的电费、电梯维修费用的诉讼请求本院依法不予支持。综上所述，依法成立的合同，对双方当事人都具有约束力，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案中原告按合同的约定，将合同约定的房屋租赁给了被告，被告没有按照合同的约定向原告交纳房屋租赁费，已经构成违约，应按照合同的约定和相关的法律规定，承担法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、原告孙涛与被告成都佰亦嘉商业管理有限公司于本判决生效之日起解除双方于2014年11月19日所签订的《租赁合同》。二、被告成都佰亦嘉商业管理有限公司于本判决生效之后十日内支付原告房屋租赁费996540元。三、被告闫微对上述二判项承担连带清偿责任。四、驳回原告孙涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15858元，减半收取计7929元，由被告闫微、成都佰亦嘉商业管理有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 伍贤素二〇一六年十月二十四日书记员 刘友权 微信公众号“”