（2016）沪0104民初27877号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-29
案件名称
上海裔可纺织技术有限公司与上海枫林伯奥企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海裔可纺织技术有限公司,上海枫林伯奥企业管理有限公司,上海兴现房地产有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初27877号原告：上海裔可纺织技术有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：吴一晨，执行董事。委托诉讼代理人：张厚见，上海市傅玄杰律师事务所律师。被告：上海枫林伯奥企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：潘太生，执行董事。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。被告：上海兴现房地产有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：顾平杰，执行董事。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。原告上海裔可纺织技术有限公司(以下简称裔可纺织公司)与被告上海枫林伯奥企业管理有限公司(以下简称枫林伯奥公司)、上海兴现房地产有限公司(以下简称兴现公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月12日公开开庭进行了审理。原告上海裔可纺织技术有限公司委托诉讼代理人张厚见、上海枫林伯奥企业管理有限公司、上海兴现房地产有限公司的委托诉讼代理人张骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海裔可纺织技术有限公司向本院提出诉讼请求：1.上海枫林伯奥企业管理有限公司返还上海裔可纺织技术有限公司租赁押金30,350元，并支付押金利息(自2016年3月1日起暂计至2016年7月1日)按照年利率4.35%计算利息为440.7元；2.上海枫林伯奥企业管理有限公司返还上海裔可纺织技术有限公司多收取的电费共计35,288元，并偿还利息2,864.89元(自2013年4月1日暂计至2016年7月1日)；上海兴现房地产有限公司返还原告多收取的电费共计1,012元，并偿还利息共计18.38元(自2013年4月1日暂计至2016年7月1日)，共计39,183.26元；3.本案诉讼费用由上海枫林伯奥企业管理有限公司、上海兴现房地产有限公司承担。事实和理由：2012年3月23日，枫林伯奥公司与案外人香港合利达有限公司签署房屋租赁合同，租赁期限自2012年6月1日起至2015年5月31日。2012年8月7日，裔可纺织公司、枫林伯奥公司及香港合利逹有限公司签署补充协议，由裔可纺织公司承继香港合利逹有限公司在租赁合同中的权利义务。租赁合同约定由裔可纺织公司向枫林伯奥公司缴纳租赁押金27,609元。2012年11月24日，裔可纺织公司与枫林伯奥公司签署一份“确认单”，约定：裔可纺织公司的装机用电容量为25KW，每月电费=申请容量*契约电价%2B用电量*单价。自2013年3月份，枫林伯奥公司向裔可纺织公司收取契约电费，裔可纺织公司每月按照枫林伯奥公司的要求缴纳契约电费直至2015年12月31日止。期间，裔可纺织公司与枫林伯奥公司签署了续租合同，租赁期限为2015年6月1日至2015年12月31日，合同到期后，裔可纺织公司向枫林伯奥公司递交了3个月的延期申请，并补交了2,444元房屋租赁押金。后兴现公司以枫林伯奥公司关联公司名义要求裔可纺织公司将自2016年1月1日的房租、物业费、水电费等向其缴纳。为此，裔可纺织公司向兴现公司缴纳了2016年1-3月份的租金及2016年1月份的电费。2016年3月份，原告发现依据上海市电网售价及《国家发展改革委关于印发电价改革实施办法的通知》(发改价格【2005】514号)之规定，裔可纺织公司无需缴纳契约电费，且裔可公司并未实际使用上述《确认单》中确定的25KW电量，枫林伯奥公司与兴现公司向裔可纺织公司收取契约电费的行为于法无据。2016年3月31日，裔可纺织公司迁出租赁房屋，但枫林伯奥公司与兴现公司拒不返还裔可公司支付的押金以及多收取的契约电费，故提出如上诉请。上海枫林伯奥企业管理有限公司、上海兴现房地产有限公司辩称，枫林伯奥公司收到裔可纺织公司支付的押金30,350元，现其同意返还押金，但要扣除裔可纺织公司2016年2月-3月的水电费3,976.10元，根据合同约定，押金退还的前提是结清所有费用。不同意支付押金利息，合同约定是无息退还押金，且是因为裔可纺织公司未支付水电费导致其未退还押金，枫林伯奥公司没有理由支付押金利息，利息的起算日期也不正确，裔可纺织公司实际使用租赁房屋至2016年3月31日，而不是2月底搬离。不同意返还多收取的电费及利息。双方的原租赁合同约定电费按照两部分收费，一部分是基本电费40.5元每千瓦，另一部分是根据实际用电收取。电费是两被告代收代付的，电力公司收取的也是基本电费和实际抄电，裔可纺织公司分摊了基本电费。自2013年至2016年，裔可纺织公司一直按照上述计算方式支付电费，从未提出异议，且从租赁合同、确认单、实际履行情况，裔可纺织公司都知道且认可契约电费，故裔可纺织公司的主张过了诉讼时效，两被告没有理由退还契约电费。本院经审理认定事实如下：上海市喜泰路XXX号房屋(以下简称系争房屋)产权人为案外人上海大王特种纸品有限公司，用途为工业，总面积为13,237平方米。2012年3月1日，上海大王特种纸品有限公司出具委托书，委托枫林伯奥公司对系争房屋进行招商和经营管理(经营期限五年)。2012年3月23日，枫林伯奥公司(房屋出租方、甲方)与案外人香港合利逹有限公司(房屋承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，房屋租赁期限自2012年6月1日起至2015年5月31日止，租赁房屋地址为上海市徐汇区喜泰路XXX号“徐汇功能材料产业园”XXX幢北XXX室(建筑面积为224平方米)，房屋用途仅限于办公用途，未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变场地用途，不得转租或转借他人，亦不得与他人合用。2014年6月1日至2015年5月31日期间，租金标准为12,945元/月，单位为1.9元/平米/天。物业管理费标准为1,008元/月，单价为4.5元/平米/月。乙方应向甲方及时足额缴纳租金、物业管理费，先付后用。房屋租金、物业管理费以预付方式支付，每月支付一次。乙方应提前15日预付下一月租金及物业管理费。水费(甲方根据水表的抄见数向乙方按月收取)。甲方根据乙方申请的用电额度千瓦的基本契约电费(40.5元/KW)和电表实际抄见数向乙方按月收取。为保证合同的订立和正常履行，乙方应向甲方支付相当于两个月租金、物业管理费的款项(共计27,906元)作为房屋租赁保证金，并应于本合同签订当日将上述保证金汇入甲方指定账户或直接支付给甲方，甲方应出具有关收款凭证。租赁期满后，乙方若无违反本合同的所有条款，甲方应于七个工作日内将房屋租赁保证金不计息的退回乙方，乙方返还甲方房屋租赁保证金的凭证。若乙方违反本合同(如乙方不按合同约定支付租金、物业管理费及其他费用等)，甲方有权从房屋租赁保证金中抵偿乙方应付而未付的相关费用，以及给甲方造成的其它实际损失和与此相关的合理费用。2012年8月7日，枫林伯奥公司(甲方)、香港合利逹有限公司(乙方原来)与裔可纺织公司(乙方现在)签订补充协议，约定，乙方承租由原来的香港合利逹有限公司变更为上海裔可纺织技术有限公司，其他条款不变。2012年8月1日起所有责任都由上海裔可纺织技术有限公司承担，如果有与本协议冲突的条款，以本协议为准。2012年9月18日，裔可纺织公司向枫林伯奥公司支付房屋押金27,906元。2015年11月24日，枫林伯奥公司向裔可纺织公司出具确认单，内容为，裔可纺织公司已签约枫林伯奥公司(喜泰路XXX号)XXX幢北XXX室，现将裔可纺织公司的装机用电容量进行统计确认，园区管理处会依据申请的容量安装电表，并会依据电力公司契约电价进行收费，请裔可纺织公司收函后认真统计，并进行确认。每月电费=申请容量×契约电价%2B用电量×单价。确认总容量为25kw。裔可纺织公司在确认单上盖章。2015年5月20日，枫林伯奥公司(甲方、出租方)与裔可纺织公司(乙方、承租方)就系争房屋续签房屋租赁合同，约定租赁期限自2015年6月1日起至2015年12月31日止，租金单价为2.03元/平方米/天，月租金为13,831元。自合同签订后3日内，乙方应向甲方支付该房屋的“房屋租赁保证金”27,662元。该房屋的租赁期限内，乙方不得以该房屋的“租赁保证金”抵充房屋租金、物业管理费、水电费及乙方应承担的费用。租赁关系解除或终止时，甲方在确认乙方无违反本合同条款行为，且乙方已结清房屋租金、物业管理费、电费、通讯费(网络使用费、电话费)后的15日工作日内，将该房屋的“房屋租赁保证金”无息退还给乙方。租赁关系解除或终止时，乙方有违反本合同之规定或房屋租金、物业管理费、电费、通讯费等相关费用尚未结清的，甲方有权以房屋租赁保证金冲抵欠款，不足部分由乙方另行支付。合同补充条款另约定，合同签订后，乙方应向甲方支付该房屋的“物业管理费、水电费保证金”2,688元(相当于该房屋2个月的物业费保证金2688元和水电费保证金元，合计2,688元)。房屋的物业管理费、水电费由枫林伯奥公司收取。枫林伯奥公司根据提供给乙方的用电额度＿千瓦向乙方收取基本电费＿元；枫林伯奥公司每月根据该房屋的电表抄见数，按电费单价1.15元/千瓦时向乙方收取电费。2015年8月17日，枫林伯奥公司向裔可公司出具押金收据，事由一栏载明为押金差价，押金差价为2,444元。2015年12月8日，裔可纺织公司向枫林伯奥公司提出续租申请，载明租赁合同于2015年12月31日到期，出于经营局面考虑，申请续租3个月，至2016年3月31日。自2016年1月1日起，由兴现公司负责系争房屋的招商和经营管理，裔可纺织公司按照兴现公司的付款通知单要求支付租金等其他款项。2016年3月31日，裔可纺织公司搬离系争房屋，双方未办理书面交接手续。2016年2月-3月的水电费，裔可纺织没有支付。另查明，枫林伯奥公司及兴现公司按照500千瓦的契约电费向电力公司缴纳电费，该500千瓦契约电费分摊到每个租户，其以代收代付的形式收缴电费。自2013年起，裔可纺织公司按照契约电费的收费标准支付电费至2016年1月。2016年4月11日，裔可纺织公司向兴现公司出具《关于房租押金抵扣电费的情况说明》，内容为,裔可纺织公司与兴现公司的租赁合同已于2016年3月31日到期，其已从承租方迁出，但房租押金30346元尚未退回。由于其对兴现公司收取的电费计算方式存异议，2月及3月份电费并未支付。经内部商议，其同意兴现公司提出的拖欠电费在房租押金中扣除后退还押金的方式，但并不代表其认可兴现公司收取电费的金额及相应计算方式，其保留与兴现公司继续磋商和追索多收取电费的权利。因协商未果，2016年5月23日，裔可纺织公司再次向兴现公司寄送《关于房屋押金计电费计算存在异议的说明》，期望兴现公司可以暂时搁置争议，先行从押金中扣除存在争议的电费费用，尽快退回押金，并要求其尽快给出电费的计算方式。以上事实，除双方当庭陈述一致外，有房屋租赁合同、产权证、委托书、补充协议、续租申请、房屋租赁押金收据、确认单、付款通知书、电费单及发票等证据证实，并经当庭质证，本院依法予以确认。庭审中，枫林伯奥公司表示,裔可纺织公司支付的押金30,350元在扣除其2-3月未支付的水电费3,976.1元后愿意返还给裔可纺织公司，但裔可纺织公司认为扣除的水电费中不应包括契约电费部分，枫林伯奥公司应返还押金数额为28,398.9元。双方当事人均确认2015年12月前，裔可纺织公司与枫林伯奥公司形成租赁合同关系，2016年1月-3月，裔可纺织公司与兴现公司形成事实租赁关系。本院认为，本案的争议焦点为枫林伯奥公司及兴现公司是否有权按照契约电价的计算方式向裔可纺织公司收取电费。枫林伯奥公司及兴现公司分别作为出租方时是按照契约电价的收费方式统一向电力公司缴纳电费后分摊到租户。现根据双方于2012年3月23日签订的租赁合同，枫林伯奥公司应按照裔可纺织公司申请的用电额度的基本契约电费和电表实际抄见数向裔可纺织公司收取电费。2012年11月24日裔可纺织公司签署确认单确认用电额度为25KW。自2013年3月起，裔可纺织公司按照确认契约电价的收费方式支付电费至2016年1月。虽然2015年5月20日签订的租赁合同对契约电费没有明确约定，但裔可纺织公司对契约电价的收费方式是明知且认可并实际履行了，现裔可纺织公司提出契约电费的收费方式违反法律、法规的强制性规定且其并没有使用契约电量之意见，但未提供充分的证据予以证明，故本院不予采纳，裔可纺织公司要求退还契约电费及利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于押金退还及押金利息问题，现枫林伯奥公司表示在扣除2016年2月-3月的水电费后退还剩余押金之意见，根据裔可纺织公司与枫林伯奥公司签订的租赁合同约定，租赁期满后，出租方在扣除承租方未支付的费用后应无息退回承租方押金，但自2016年1月1日起，枫林伯奥公司与裔可纺织公司不存在租赁关系，兴现公司与裔可纺织公司形成事实租赁关系，2016年2月-3月水电费的收取主体为兴现公司，故枫林伯奥公司要求在退还的押金中扣除2016年2月-3月水电费没有依据，本院不予采纳，裔可纺织公司要求支付押金利息的主张，没有合同和法律依据，本院不予支持。现裔可纺织公司同意支付2016年2月-3月的水电费，但认为该电费不应包括契约电费，因兴现公司未就契约电费提起反诉，故本案对契约电费不予处理，兴现公司可另案起诉，裔可纺织公司同意支付2016年2月-3月的水电费1,951.1元，于法不悖，本院予以准许。枫林伯奥公司应无息向裔可纺织公司退还押金30350元。为避免讼累，对拖欠的水电费，本案也一并处理，由裔可纺织公司向兴现公司支付2016年2月-3月的水电费。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、上海枫林伯奥企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海裔可纺织技术有限公司押金30,350元;二、上海裔可纺织技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海兴现房地产有限公司2016年2月-3月的水电费1,951.1元；三、驳回上海裔可纺织技术有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计390元，由上海枫林伯奥企业管理有限公司负担302元，由上海裔可纺织技术有限公司负担88元。如不服本判决，原被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 汪俭蓉二〇一六年十月二十四日书记员 薛 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：