（2016）沪0115民初55145号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-02
案件名称
房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑利华,上海巨凤家居贸易有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初55145号原告(反诉被告)：郑利华，男，1988年1月17日生，汉族，住浙江省长兴县李家巷镇陈家浜村邱家渎自然村XXX-XXX号。委托诉讼代理人：朱旗元，上海浩航律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜玲龄，上海浩航律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海巨凤家居贸易有限公司，住所地上海市浦东新区江东路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：陈梁尧，经理。委托诉讼代理人：郁韶荣，上海荣弘律师事务所律师。原告(反诉被告)郑利华与被告(反诉原告)上海巨凤家居贸易有限公司(以下简称巨凤公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)郑利华及其委托诉讼代理人朱旗元、姜玲龄，被告(反诉原告)巨凤公司的委托诉讼代理人郁韶荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑利华向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告租金人民币(币种下同)35,714元、押金4,000元；2、被告赔偿原告装修损失4万元。事实和理由：2014年6月4日，原、被告签订商铺租赁合同，约定原告承租被告位于上海市浦东新区外高桥江东路XXX号家居市场A区1011号、1012号和B区1012号商铺(以下简称系争房屋)。租赁期限为2014年6月28日至2015年6月28日。合同签订当日原告支付被告租金35,714元、押金4,000元。因被告市场无法顺利招租，被告同意降低租金、延长免租期，并将租赁期限变更为2014年10月27日至2015年10月26日。期间原告投入4万余元对租赁物进行了装修，但因被告始终无法成功招租，导致原告无法正常开业。双方于2015年1月协商一致解除租赁合同，并约定被告收回商铺后退还原告租金及押金共计39,714元，装修费用折价补偿给原告。原告将商铺返还被告后，被告并未按约返还原告相关款项。原告多次催讨，被告置之不理，故提起本案诉讼。巨凤公司辩称，不同意原告的诉请，原告由于自身原因没能成功经营，其仅向被告支付了半年租金，拖欠被告租金未付，原告存在违约，反诉请求判令：反诉被告支付反诉原告拖欠租金71,206元。针对反诉，郑利华辩称，不同意反诉请求，被反诉人已经与反诉人达成了退租约定，系争房屋已经退还反诉人，目前由案外人在某某。本院经审理认定事实如下，2014年6月4日，巨凤公司(甲方)与郑利华(乙方)签订《上海巨凤家居市场商铺租赁合同》，约定甲方将市场A区1011、1012号商铺、建筑面积68平方米租给乙方从事经营墙纸、装潢公司，租期从2014年6月28日至2015年6月28日，租赁日期以市场开业日期为准。期满甲方收回，乙方如果续租，可在合同期满前30天提出，在同等的条件下乙方可优先租赁。2014年6月4日至2014年6月27日止为装修免租期。商铺租金每日每平方米1.40元，半年租金17,374元，乙方半年缴纳一次租金，实行先付租金后租赁的原则，租金34,748元。乙方应在前期租金到期前30天内交纳下期租金，逾期不交者，甲方可终止本合同，市场部有权予以清退。乙方租赁满一年，甲方另行赠送3个月免租期。租赁保证金为2,000元。同日，双方签订关于市场B区1012号商铺(面积67平方米)的《上海巨凤家居市场商铺租赁合同》，商铺租金每日每平方米1.50元，半年租金为18,340元，保证金2,000元。其他约定同前份合同。合同签订当日，郑利华支付巨凤公司两份合同的半年租金35,714元以及押金4,000元。合同签订后，巨凤公司向郑利华交付了系争房屋，郑利华对系争房屋进行了装修。2014年10月27日，巨凤公司(甲方)与郑利华(乙方)对两份《上海巨凤家居市场商铺租赁合同》的部分内容作了更改，将租赁期更改为从2014年10月27日至2015年10月26日，2014年10月27日止为装修免租期。租金分别改为半年租金16,133元和15,895元。同日，巨凤公司向郑利华出具欠条，载明欠款金额3,686元(注、半年租金的差额)，欠条盖有巨凤公司印章并有“陈凤山”字样的签名。审理中，郑利华提供了录音资料数份，时间分别为2015年1月11日、1月21日，证明由于巨凤公司无法顺利招租，建材市场迟迟未开业，郑利华向巨凤公司陈姓工作人员提出退还租金和押金，后者称待系争房屋另行出租再结算郑利华的钱款。2015年7月30日、9月2日、12月14日的录音资料，证明郑利华向巨凤公司陈姓工作人员催讨退款，后者多次推诿，郑利华称陈姓工作人员应当是巨凤公司法定代表人的父亲；郑利华另提供了2016年6月7日发送给巨凤公司的律师函，证明向巨凤公司要求退还租金、押金等；巨凤公司的工商备案信息以及宣传广告单、郑利华与陈凤山之间的通知记录，证明与郑利凤联系的是陈凤山，系巨凤公司董事，巨凤公司对外广告宣传的联系电话是陈凤山的电话；照片，证明系争房屋在2015年3-4月间是由案外人在某某。经庭审质证，巨凤公司否认陈凤山是其公司员工，并对录音资料的真实性不予确认，对广告宣传资料以及照片的真实性均不予认可。巨凤公司向本院提供情况说明，证明系争房屋所在的建材市场于2015年1月18日试营业，3月18日正式营业。郑利华对此无异议。对于反诉请求中租金71,206元的组成，巨凤公司称租赁期自2014年6月4日计算至2016年8月4日，共计26个月，根据约定免除6个月租金，计20个月，前4个月按每天每平方米单价1.40元计算，后16个月按1.30元计算，合计应付106,920元，扣除郑利华的已付款35,714元，即诉请金额71,206元。审理中，郑利华称巨凤公司交付给其的租赁物没有钥匙，商铺没有门锁，巨凤公司经营的商场整体有大门。巨凤公司代理人对此情况表示不清楚，巨凤公司确认郑利华未曾在系争房屋内实际经营过。本院认为，郑利华与巨凤公司就系争房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方在2014年6月签订租赁合同，又于2014年10月27日合意对租赁合同的部分内容进行了更改，确定租赁期自2014年10月27日至2015年10月26日，共计365天，租赁日期以市场开业日期为准。现根据当事人提供的证据以及当庭陈述反映，系争房屋所在的建材市场开业日期为2015年3月18日，故郑利华认为合同约定的租赁日期是以市场开业日期开始计算一年租赁期限的观点，本院予以采纳。郑利华在签订涉案租赁合同以后，未至租赁期限届满即向巨凤公司提出解除合同，其行为违反了合同的约定，其要求巨凤公司赔偿其装修损失，本院不予支持。郑利华向巨凤公司支付了半年租金35,714元，依据更改后的租赁合同为32,028元，巨凤公司出具欠条同意退还郑利华差额租金3,686元。巨凤公司的欠条上有署名“陈凤山”的签字和巨凤公司的印章，巨凤公司对陈凤山的身份予以否认，显然缺乏诚信。郑利华提交的录音记录以及欠条、招商广告、电话通讯清单等，虽属间接证据，但该些证据可以反映郑利华在市场开业之初已向巨凤公司提出解约，而后者未持否认意见。从录音内容可以反映，巨凤公司曾表示待找到新的租赁户再退还郑利华相关款项，故可以认定双方对提前解约已达成一致意见，仅对退款问题未达成共识。而对于解除合同以后的租赁物交还以及租金结算问题，郑利华称其在签订合同以后对系争房屋进行了装修，在2015年1月11日已将系争房屋交还巨凤公司，对此巨凤公司予以否认，郑利华亦未提供有关确定租赁物交还的证据。巨凤公司在庭审中称郑利华至今未向其交还租赁物。对此，本院认为，租赁合同解除合同后，承租人有义务向出租人交还租赁物，由于郑利华称涉案租赁物没有门锁，且租赁物实际置于巨凤公司经营的市场范围内，双方间没有就租赁物的交还形成交接的凭证或达成一致的意思表示。巨凤公司作为出租人，在明知双方的租赁合同解除、且郑利华并未在系争房屋内实际经营的情况下，有义务收回租赁物。系争房屋所在建材市场在2015年3月18日正式开张营业，此时巨凤公司已明确郑利华未在租赁物内实际经营，其应当对租赁物主动予以收回，以减少不必要的损失，其故意延迟收回其控制范围内的租赁物、造成损失的扩大，相应责任应由其自行承担。双方在2015年期间一直就退款事宜进行交涉，而没有明示租赁物的交还或处置等内容，对此双方均有责任。关于租金的结算，应当截止郑利华交还巨凤公司租赁物之日，故对于郑利华要求退还已付租金的请求，本院酌情支持其退还三个月租金即16,014元。租金差额3,686元，巨凤公司应返还郑利华。租赁合同解除后，郑利华交给巨凤公司的押金4,000元，巨凤公司应予返还。综上，巨凤公司应返还郑利华租金19,700元、押金4,000元。巨凤公司反诉要求郑利华支付租金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十七条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海巨凤家居贸易有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)郑利华租金19,700元、押金4,000元；二、驳回原告郑利华的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告上海巨凤家居贸易有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,792元，减半收取计896元，由原告郑利华负担700元，被告上海巨凤家居贸易有限公司负担196元。反诉案件受理费减半收取计790元，由反诉原告上海巨凤家居贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 何绍辉二〇一六年十月二十四日书记员 于 晔 微信公众号“”