（2016）苏05民终5840号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-12-31
案件名称
卢平华与华润置地（昆山）有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
华润置地（昆山）有限公司,卢平华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终5840号上诉人（原审被告）：华润置地（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇北门路757号。法定代表人:迟峰，该公司董事长。委托诉讼代理人:杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵秀丽，该公司法务。被上诉人（原审原告）:卢平华。委托诉讼代理人:王宏军，江苏瀛成律师事务所律师。上诉人华润置地（昆山）有限公司因与被上诉人卢平华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初2231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华润置地（昆山）有限公司委托诉讼代理人杨焘、赵秀丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人华润置地（昆山）有限公司上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的一审请求；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审错误认定了被上诉人不能签约的真实原因，遗漏调查了重要的事实。1、付款时间。认购协议虽没有对付款方式进行选定，但是对付款时间约定为签约时。认购协议第一条明确约定，签约时购房人需带上应付房款。2、首付款比例。国家现行规定的首付款最低比例为总房款的30%，原审庭审时被上诉人已经自认用于购房的主要资金在股市被套牢，故被上诉人根本无力履约。3、违约金标准。违约金标准是购房合同的格式条款，销售现场已经公示。被上诉人以此为由拒绝履约没有依据。二、原审适用法律错误。事实认定错误导致适用法律错误，双方不能签约的原因在于被上诉人的单方责任。被上诉人卢平华辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。1、《认购协议书》第七条约定，买卖双方即将签订的《商品房买卖合同》除价款以外的七条合同条款，卖方已经与买方协商一致。2、被上诉认一审提交的合同示范文本照片经上诉人销售人员徐某确认。该示范文本第六条付款方式约定了3种，示范文本中选择的是第1种方式付款即一次性付款；第七条买受人逾期付款违约责任1.（2）……买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。3、上诉人一审提交的两份《昆山市商品房购销合同》，与示范文本不一致。体现在一是付款方式现在不同；二是逾期付款违约条款约定不同。4、一审证人徐某对签订认购协议书时告知被上诉人事项当庭陈述，并未包含付款细节及逾期付款的违约金比例。5、上诉人提交的《昆山市商品房购销合同》样本的付款方式中对付款日期、比例约定不具体。一审原告卢平华向一审法院起诉请求：一、华润置地（昆山）有限公司返还卢平华定金50000元。二、本案诉讼费用由华润置地（昆山）有限公司承担。一审法院认定事实：2015年12月31日，卢平华（买方）拟购买华润置地（昆山）有限公司（卖方）开发的位于昆玉九里158幢1单元108室房屋，并于当日双方签订了《华润置地昆玉九里认购协议书》，约定，除卖方另有通知外，买方应于2016年1月7日之前，携带本协议、应付房款、购房需带证件及其他相关材料亲至华润置地昆玉九里售楼中心签订《商品房买卖合同》；房屋总价2059721元；定金50000元；若买房在本协议签署后提出退房，则视为违约；在本协议约定日期内，未办理完成付款签约手续或者买房未提供齐全购房所需证件及其他相关材料的也视为违约，买方违约，卖方可不另催告，有权将房屋另售第三方，买方已付定金不予返还，本协议效力终止；若因买方原因在规定时间内未能签订《商品房买卖合同》，买方不再享有各种优惠；买方在签署本协议时已对卖方提供的买卖合同示范文本中的相关条款（含附件内容）及销售案场公示文件进行了解，并确认没有异议；本协议约定的按揭贷款金额尚需贷款银行根据买方之财务状况及其他情况进行审批，不作为卖方承诺；若贷款银行审批结果与约定有差异的，买方须按卖方要求及时完备付款签约手续；若买方需要办理公积金或组合贷款，则自本协议签署之日起，连续5个工作日进行公积金查询未果，买方须改为纯商业性贷款；买方购房时已清楚的了解并认可所购房屋内部及周边的不利因素，并对不利因素公示内容无异议，买方已了解卖方所公示的《商品房买卖合同》及附件等资料，买卖双方即将签订的《商品房买卖合同》除价款以外的其他合同条款，卖方已与买方协商一致，双方签订的《商品房买卖合同》生效后，本协议效力自行终止。另双方特别约定，2016年1月7日之前签约可享受优惠价1956735元，未按时签约则优惠价为1997929元。卢平华在认购协议书中写明“本人已知悉认购协议内容，并承诺按时签约，不退换房”，该份协议书中未对付款方式进行确认。当日，卢平华向华润置地（昆山）有限公司支付购房定金50000元。因卢平华未能在合同约定的日期付清首付款，双方也未能签订《商品房买卖合同》，卢平华认为其与华润置地（昆山）有限公司之间就首付款支付时间及逾期付款的违约金条款未能协商一致，故不再与华润置地（昆山）有限公司签订《商品房买卖合同》，已交纳的50000元定金应予退还；华润置地（昆山）有限公司认为签约当日卢平华需支付首付款，是卢平华自身未能备足首付款导致签约不成，定金不予退还。因定金50000元是否退还问题，双方未能协商一致，故而引发本案纠纷。另查明：华润置地（昆山）有限公司提供与卢平华待签约时相近时间段的两份《昆山市商品房购销合同》，其中一份买方为徐刚、夏颖，另一份买方为张建琴，两份合同均约定，买方在合同签约当日支付首付款，并对分期付款的方式、期限及买方逾期付款的违约责任进行约定。这两份合同中付款方式及期限有3种，买方均选择了其他方式即第3种，其中买方徐刚、夏颖与华润置地（昆山）有限公司约定签约当日即2016年1月6日付全部房价款的35%，该款包含已支付的定金50000元，2016年2月6日前支付全部房价款的65%，该笔款项，买方采用银行商业按揭形式支付，若未在合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理，逾期在60日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买方按日向华润置地（昆山）有限公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，华润置地（昆山）有限公司有权解除合同，买方按累计应付款的10%向华润置地（昆山）有限公司支付违约金。另买方张建琴在合同中与华润置地（昆山）有限公司约定，签约当日即2016年1月6日支付全部房价款的30%，该款也包含已支付的定金50000元，2016年2月6日前支付全部房价款的70%，该笔款项，买方采用银行商业按揭形式支付，买方逾期付款的违约责任规定同买方徐刚、夏颖与华润置地（昆山）有限公司的约定。华润置地（昆山）有限公司为进一步证实其已经将《商品房买卖合同》的相关条款进行公示及告知卢平华，提供一份《昆山市商品房购销合同》样本，因合同如需打印，即已在行政主管部门备案的缘故，华润置地（昆山）有限公司提供了一份合同范本，该份范本中付款方式及期限的内容与卢平华从华润置地（昆山）有限公司的昆玉九里售楼处所拍摄公示的合同文本中有不一致的地方，对于卢平华从华润置地（昆山）有限公司的昆玉九里售楼处所拍摄的公示合同文本，华润置地（昆山）有限公司的售楼处销售人员徐某庭审中予以了认可。华润置地（昆山）有限公司提供的样本中付款方式及期限选择了第3种付款方式，第1种为一次性付款，第2种为分期付款，第3种为其他方式，该种付款方式项下写明：1）****年*月*日支付全部房价款的*%（大写）：******。该款已包括：买受方在签订本合同前支付给出卖方的定金人民币50000元（大写）伍万元整。2）****年*月*日前支付全部房价款的*%，计人民币******元。（大写）：******。上述第（2）款项，买方采用银行商业按揭形式支付；对于买方逾期付款的违约责任的约定与买方徐刚、夏颖所签约合同中的约定一致。华润置地（昆山）有限公司陈述其在楼盘销售之前，需对每一期出售的楼盘进行公证，其提供的（2014）苏昆国信证明内字第2198号公证书中显示昆山市商品房购销合同的公示文本，该份公示文本的买方为梁可，也是为了能够将合同文本打印的方便所需，没有任何签章，其中关于付款方式及期限约定也为3种方式，一次性付款、分期付款、其他方式付款，关于买方逾期付款的违约责任的约定亦同买方徐刚、夏颖所签约合同中的约定一致。卢平华提供的文本中约定付款方式及期限有3种，同华润置地（昆山）有限公司提供的合同样本，付款方式选择了第1种即一次性付款方式，该种方式下买方的违约责任则约定了2种方式处理：第1种为，按逾期时间分别处理：应付款逾期付款的，在60日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买方按日向华润置地（昆山）有限公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，被告有权解除合同，买方按累计应付款的1%向华润置地（昆山）有限公司支付违约金。第2种方式项下为空白，双方可以协商约定。又查明：华润置地（昆山）有限公司徐某即与卢平华接触并推荐涉案房源的销售人员，其证实：我与卢平华签订认定协议时已告知有公示的合同示范文本及房源的各种不利因素，约定2016年1月7日双方签订正式合同，签约之前，我打电话给华润置地（昆山）有限公司是否需要提前准备她的首付金额，华润置地（昆山）有限公司说会在1月7日过来签约，从签订认购协议后到签约前，卢平华有过来看，没有问题，之后在1月7日，卢平华没有过来，我就打电话给卢平华，卢平华说资金有问题，股票被套牢，没有钱支付首付款，当时约定首付30%，先付首付款再签约正式的合同。一般流程是客户签约前我们会整个文本都会给客户看，如果客户没有问题会在草稿合同确认，然后再根据草稿合同内容直接在网上备案，付款方式可以一次性也可以办理按揭，卢平华选择的是办理按揭，我了解卢平华就是靠炒股票来买房子的，后来1月7日正好股票垄断，当时问怎么没有提前准备买房子的钱，卢平华说自己也没有想到。因为公司没有商量的余地，在签约的时候必须支付首付款，如卢平华不按时付首付款，正式的文本就无法签约，定金就没收，房子会另行出售。我让卢平华借钱来买房子，卢平华说不好意思问朋友借，她说她也没有办法。后未谈成，2016年1月8日向卢平华寄发《商品房买卖合同》的催告函，卢平华仍未来签约，2016年1月4日，又寄给卢平华认购终止告知函，告知解除认购协议书，定金不予退还。再查明：证人余某出庭证实，2015年12月底，我陪卢平华去看过一次房，当时销售人员好像姓徐，卢平华看上了150多平的房子，当时只是在介绍楼盘情况，没有给我们看合同示范文本。上述事实由认购协议书、收据、涉案房屋红线内外的提示、不利因素的资料、户型的说明、催告函、通知、合同示范文本、公证书、商品房购销合同、证人证言及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案的争议焦点为原被告双方未能签订正式的商品房买卖合同的原因在于原告一方还是有不可归责于双方的事由存在。卢平华认为其与华润置地（昆山）有限公司之间就首付款支付时间及逾期付款的违约金条款未能协商一致，故不再与华润置地（昆山）有限公司签订《商品房买卖合同》；华润置地（昆山）有限公司抗辩认为签约当日卢平华需支付首付款，是卢平华自身未能备足首付款导致签约不成。本院认为，根据双方在认购协议书中约定，双方应在2016年1月7日签约且双方已就《商品房买卖合同》除价款以外的其他合同条款协商一致，换言之，双方关于即将签订的正式合同文本中价款一项是可以协商的，这点也可从华润置地（昆山）有限公司提供的合同示范文本及已签约的徐刚、夏颖、张建琴合同中予以印证：付款的方式是可以选择的，不同的付款方式及所约定的违约责任也是不一致的，且若选择按揭方式支付的话，首付款的比例、首付款支付的时间、银行按揭付款的时间也是可以协商的。因此，鉴于在双方之间无法就首付款支付的时间协商一致而华润置地（昆山）有限公司又规定必须在签约当天支付首付款，不支付不予签约的情况下，导致双方未能签约非原华润置地（昆山）有限公司任意一方原因造成，此种情况下，华润置地（昆山）有限公司应将定金返还给卢平华，故一审法院对卢平华要求华润置地（昆山）有限公司返还定金50000元的诉讼请求予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：华润置地（昆山）有限公司在本判决生效后十日内返还卢平华定金50000元。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费1050元，减半收取525元，由华润置地（昆山）有限公司负担，华润置地（昆山）有限公司在履行上述款项的同时一并支付卢平华。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，认购书是双方就签订商品房买卖合同的相关事宜进行约定，而不是对商品房买卖结果进行的直接确认。根据双方在认购协议书中约定，买方应于2016年1月7日之前，携带协议、应付房款、证件及相关材料至上诉人处签订买卖合同。本院认为认购协议中约定的应付房款并未明确为首付款，从认购协议中双方并未对首付款支付比例、支付时间及违约责任进行约定，现双方无法对首付款支付时间达成一致导致未能签约，非双方任意一方原因造成的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，本案由上诉人返还定金应属适当，一审法院判决并无不妥。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由华润置地（昆山）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾平代理审判员 陈斌代理审判员 柳璐二〇一六年十月二十四日书 记 员 孟桢 微信公众号“”