（2016）鄂10民终819号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-10-26
案件名称
胡庆松与李娟娟租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省荆州市中级人民法院
所属地区
湖北省荆州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡庆松,李娟娟
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂10民终819号上诉人（原审原告）：胡庆松，男，1961年12月30日出生，汉族，松滋市人，住松滋市新江口镇金松大道。委托代理人：万光华，湖北博智律师事务所律师。委托代理人：李世雄，荆州市沙市区复兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李娟娟，女，1979年3月17日出生，汉族，松滋市人，住松滋市新江口镇民主大道***号。委托代理人：鄢斌、陈书秀，湖北盛华律师事务所律师。上诉人胡庆松因与被上诉人李娟娟租赁合同纠纷一案，不服松滋市人民法院（2016）鄂1087民初436号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2016年10月20日公开开庭审理了本案。上诉人胡庆松及委托代理人万光华、李世雄，被上诉人李娟娟的委托代理人鄢斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡庆松诉称，原告将其坐落在本市新江口镇民主路松滋一中对面的松滋市新江口镇第20051844号房权证的第一层两间临街门面房屋，签约出租给被告经营眼镜。合同约定，房租根据市场行情进行调整，额度不超过周边同等水平。2014年房租同一路段周边邻居房租每一间房租的价格为2.5万元以上，原告依据周边涨价水平向其发出通知2014年房租两间调增为1万元（即2014年的房租为5万元）。被告接到通知后，实际向原告的银行卡内只支付了4万元，下欠的1万元经多次催要拒绝支付。2015年期的房租在到来之前，原告已书面通知被告连同涨价下欠的1万元一并支付，被告仍然拒绝履行原告发出的按照周边调价水平涨价1万元的通知。未经原告同意，自行向松滋市公证处申请办理了四万元提存公证，被告不能严格履行合同的行为，致使原告出租房屋的可得利益受损，不能实现合同目的。原告遂于2015年8月18日提起诉讼，要求解除合同。贵院以被告未构成根本性违约驳回起诉，因此，原告根据合同约定，结合已向被告发出的书面涨价通知和解除合同的催告。特具文向贵院提起出租门店涨价诉讼，请求按合同规定给付房租涨价租金（2014—2015年）计14000元。被告李娟娟辩称，1.原告诉请，被告未明白。2.原告的诉请不成立。被告按约定支付了2014年7月20日至2015年7月19日的租金四万元；公证提存了2015年7月20日至2016年7月19日的租金四万元。3.此后双方未就租金标准进行协商，原告要求上涨标准高于周边行情。故租金涨价是原告单方意思表示，不应支持。请求法院驳回原告的诉讼请求。原审查明，2011年7月20日，原告胡庆松与被告李娟娟签订《门面租赁合同》，将位于松滋市一中对面的临街门面房两间租赁给被告李娟娟经营眼镜店。合同的主要内容为：租赁起止日期为2011年7月20日至2019年7月20日止，共八年；房屋第一年租金为人民币二万元。在租赁期限内房租每年可根据市场行情进行调整，但调整额度不超过周边同等水平；租金于签订合同之日一次性交清，甲方出具收条等。合同签订后，被告李娟娟向原告胡庆松支付房屋租金二万元及转让费五万元，并投资对房屋进行装修、对房前环境进行改善。2012年10月，被告李娟娟向原告胡庆松支付双方协商的2012年7月20日至2013年7月19日的房租二万九千元。2013年8月，原告胡庆松收到被告李娟娟交纳的双方协商的2013年7月20日至2014年7月19日的房租四万元。2014年9月，原告胡庆松向被告李娟娟发出通知，要求将房租调整至五万元，未获被告李娟娟承诺，被告李娟娟以银行转账方式向原告胡庆松账户汇款四万元。2015年7月5日，原告胡庆松再次向被告李娟娟发出通知，通知被告李娟娟交付2015年7月20日至2016年7月19日租金五万元，同时交清上年欠交的租金一万元。2015年7月30日，被告李娟娟向松滋市公证处公证提存房屋租金四万元。2015年8月5日，原告胡庆松向被告李娟娟发出解除合同通知。被告李娟娟收到原告胡庆松的解除合同通知后，短信告知原告胡庆松不同意解除合同，并要求与原告胡庆松协商解决房租事宜。双方因房租上涨问题产生争议，原告胡庆松遂于2015年8月提起诉讼，要求：1.确认解除合同效力，判令被告迁出房屋；2.判令被告李娟娟按每天137元的标准支付自2015年7月20日起至迁出房屋之日止的占用费。本院经审理于2016年2月24日作出（2015）鄂松滋民初字第01320号民事判决驳回原告胡庆松的诉讼请求。现在原告胡庆松以相同的事实和理由再次提起诉讼，请求判令被告李娟娟给付房租涨价租金（2014—2015年）计一万四千元。庭审中，因被告李娟娟的委托代理人口头答辩“原告诉请，被告未明白”而变更明确为“请求判令被告李娟娟给付2014年7月20日至2016年7月19日上涨租金二万元”。原审认为，原告胡庆松与被告李娟娟签订《门面租赁合同》，系双方当事人充分协商后的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，合同内容对双方当事人均具有法律约束力。该租赁合同中，双方当事人对调整租金数额的约定应视为不明确。该租赁合同签订后，就上调租金事宜被告李娟娟处于劣势地位。鉴于原告胡庆松在租赁合同执行一年后即上调租金45%，二年后即在第一年基础上翻了一番，涨幅甚大，原审对于原告胡庆松的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条之规定，判决：驳回原告胡庆松的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告胡庆松负担。上诉人不服一审判决，向本院提出上诉，其主要的理由是：一、原判决认定事实错误，且有失司法公正。二、原判决认定事实不清，程序违背不告不理的原则。请求二审撤销原判，依法改判。二审查明的本案事实与一审认定的一致。本院认为，双方虽然在合同中有“在租赁期限内房租每年可根据市场行情进行调整，但调整额度不超过周边同等水平”的约定，但从上诉人所提供的证据来看，不能明确确定涉案租赁物周边的租赁市场行情，即不能确定周边房租的涨价水平。在上诉人已经上调过租金的情况下，现上诉人又主张租金每间每年上涨5000元，诉请被上诉人支付涨价的租金20000元，其事实依据并不充分，对此，上诉人的诉讼请求不能得到本院的支持。此外，原审判决主文中并没有违背不告不理的民诉法原则。原审认定事实清楚，判决结果正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人胡庆松负担。本判决为终审判决。审判长 陈时中审判员 韩秀士审判员 谢成勇二〇一六年十月二十四日书记员 唐君玲 百度搜索“”