（2016）苏09民终2265号

裁判日期: 2016-10-24

公开日期: 2016-11-14

案件名称

响水县城市资产投资有限公司与王春海、顾芳商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省盐城市中级人民法院

所属地区

江苏省盐城市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王春海,顾芳,响水县城市资产投资有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百五十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏09民终2265号上诉人（原审被告）：王春海，居民。上诉人（原审被告）：顾芳，居民。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：汪洪必，响水县城东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：响水县城市资产投资有限公司，住所地响水县城幸福南路西侧。法定代表人：薛国亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文书，江苏李杏珍律师事务所律师。上诉人王春海、顾芳与因被上诉人响水县城市资产投资有限公司（以下简称城投公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2015）响民初字第01691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王春海、顾芳上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判。事实和理由：1、王春海、顾芳已给付城投公司购房款为68176元，而不是一审认定的56994元，误差11182元；2、城投公司未给王春海、顾芳办理按揭贷款手续、对房屋质量问题未及时修复，城投公司违约在先，王春海、顾芳不应该承担违约责任；3、城投公司应赔偿因房屋存在质量问题给王春海、顾芳造成的损失。城投公司答辩称，1、王春海、顾芳已经缴纳房款共计68176元无误，但是王春海、顾芳除了购买4#603-703商品房之外，还同时购买了该小区的自行车库，多缴纳的房款是自行车库的价款；2、关于王春海、顾芳所称的房屋存在质量问题，城投公司在2012年9月份及2016年1月份分别委托江苏方建工程质量鉴定有限公司进行了相关房屋质量鉴定，鉴定的结果是没有出现房屋主体结构质量问题。2016年2月份，城投公司还委托了响水县恒信价格评估有限公司对王春海、顾芳所购买的房屋出现的质量问题进行了价格费用评估，评估维修费用是6700元。房屋质量问题与本案商品房买卖不属于同一法律关系，王春海、顾芳不应以房屋存在质量问题作为拖延支付购房款的理由；3、王春海、顾芳作为买受人，按照合同约定支付购房款是其主要的合同义务，办理银行按揭贷款手续是买卖双方的共同义务，王春海、顾芳称没有及时办理按揭贷款是城投公司的责任与事实不符。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。城投公司向一审法院起诉请求：判令王春海、顾芳给付购房款120000元，并自城投公司起诉之日起至还款之日止按每日万分之一支付违约金，本案诉讼费用由王春海、顾芳承担。一审法院经审理查明，2010年9月2日，城投公司与王春海、顾芳签订了《商品房买卖合同》，约定由王春海、顾芳以176994元的价格购买位于响水县桃园水岸小区第4幢603-703室的房屋，买受人于2010年9月2日付清首付房款56994元，剩余120000元作按揭付款。合同第六条约定：“买受人于2010年5月21日付清首付房款56994元，剩余120000元作按揭付款。1、如买受人个人原因或国家政策调整无法做银行按揭贷款，买受人需一次性付清剩余房款；2、如需退房诚意金中违约金不退还，买受人需承担退房所产生的一切费用。”合同第七条约定：“如买受人未按规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”另查明，合同签订后，王春海、顾芳于2010年9月2日交付了首期房款56994元，剩余房款至今未能支付。后城投公司多次催告，王春海、顾芳一直无法办理银行抵押贷款手续，王春海、顾芳亦不能以现金方式付清余款。王春海、顾芳已入住该房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。城投公司与王春海、顾芳签订的《商品房买卖合同》系合同双方当事人的真实意思表示，相关内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。王春海、顾芳应按商品房买卖合同约定的付款方式及期限，履行支付房款的义务。王春海、顾芳仅向城投公司支付人民币59664元，尚欠城投公司购房款人民币120000元。现城投公司要求王春海、顾芳给付尚欠的购房款的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。王春海、顾芳未按约给付购房款，经城投公司催要后，仍未给付，已违反《商品房买卖合同》中有关买受人逾期付款违约责任条款的约定，王春海、顾芳还应按该条款的约定承担违约责任。且王春海、顾芳不愿意退房，仍要求继续履行合同，故对城投公司要求王春海、顾芳从起诉之日起至还款之日止，按日万分之一支付逾期付款违约金的诉请，一审法院予以支持。王春海、顾芳辩称是城投公司原因导致无法办理贷款，且房屋存在质量问题，因无证据证明，故一审法院不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条的规定，判决如下：一、王春海、顾芳给付城投公司尚欠的购房款人民币120000元。二、王春海、顾芳支付城投公司上述购房款自起诉之日起至偿还完毕之日止，按日万分之一计算的违约金。上述一、二项，由王春海、顾芳于判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。案件受理费2700元，减半收取1350元（城投公司已预交），由王春海、顾芳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。王春海、顾芳提交了下列证据：1、江苏银行现金缴款单三张，证明王春海、顾芳共计交纳购房款68176元；2、收据一份，证明王春海、顾芳向城投公司交纳按揭贷款手续代办费300元，至今未办理好按揭贷款的原因在城投公司；3、城投公司单方委托对案涉房屋鉴定的鉴定报告，证明城投公司出售的房屋存在质量问题。4、照片七张，证明案涉703号房屋存在质量问题。城投公司提交了下列证据：1、2012年11月14日张卫明与顾芳签订的房屋补偿协议书、顾芳出具的收到补偿款25000元的收条、顾芳出具的保证书各一份，该三份证据证明50号楼的实际施工人张卫明已经对房屋可能存在的质量问题对王春海、顾芳进行了补偿，王春海、顾芳现以房屋存在质量问题为由拒付房款的理由不能成立；2、2012年江苏方建工程质量鉴定检测有限公司出具的鉴定报告，证明4号楼存在的质量问题均是不影响主体以及基础的问题。本院组织当事人进行了证据交换和质证。城投公司对王春海、顾芳提交证据的质证意见为：对证据1的三性无异议，超出首付款的房款是购买的自行车车库；对证据2不予认可，代办费应当是销售代理公司收取；对证据3的真实性无异议，但房屋不存在主体结构问题；对证据4，不能证明就是案涉房屋，即使是，照片中反映存在的问题与鉴定报告中记载的质量问题基本一致。王春海、顾芳对城投公司提交证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，也进一步证明了案涉房屋存在质量问题，证据2是城投公司单方委托鉴定，不予认可。本院经审核认定：王春海、顾芳提交的证据1，城投公司认可，本院予以认定；证据2未加盖城投公司公章，城投公司亦不认可，本院对王春海、顾芳认为城投公司收取该300元代办费的证明目的不予认可；证据3的真实性予以认定，与本案的关联性不予认定。证据4不能证明为王春海、顾芳购买的案涉房屋，且与本案无关联性。城投公司提交的证据真实性均予以认定，与本案的关联性不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，王春海、顾芳除购买响水县桃园水岸小区第4幢603-703室房屋，另购买了111号车库，该车库建筑面积为5.62平方米，单价1100元/平方米，车库价款共计6182元。王春海、顾芳共计向城投公司交纳购房及车库款68176元。本院认为，王春海、顾芳与城投公司就响水县桃园水岸小区第4幢603-703室房屋、111号车库形成了房屋买卖关系，签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同应为合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。城投公司已经将案涉房屋及车库交付王春海、顾芳实际居住使用，王春海、顾芳在交纳了部分房款后，应依照合同约定交纳剩余的房款。根据合同约定，剩余房款作按揭贷款，但从2010年9月2日签订合同至今，王春海、顾芳尚未能办理好按揭贷款，亦未能举证证明未办理按揭贷款的原因在城投公司，现王春海、顾芳不同意解除合同，应依照合同约定一次性向城投公司付清剩余房款。王春海、顾芳已经交纳购房款68176元，案涉603-703号房屋及111号车库的总价款应为183176元，故王春海、顾芳应支付剩余购房款115000元。关于王春海、顾芳抗辩案涉房屋存在质量问题，本院认为，按约足额交纳购房款是《商品房买卖合同》确定的王春海、顾芳应承担的基本义务，对房屋质量问题的处理不属于城投公司应先履行的义务，王春海、顾芳以此作为拒交购房款的理由依法不能成立，本院不予支持。综上，王春海、顾芳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更响水县人民法院（2015）响民初字第01691号民事判决第一项为：上诉人王春海、顾芳给付被上诉人响水县城市资产投资有限公司尚欠的购房款人民币115000元。二、维持响水县人民法院（2015）响民初字第01691号民事判决第二项。上述一、二项，由上诉人王春海、顾芳于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1350元，由上诉人王春海、顾芳负担1282元，响水县城市资产投资有限公司负担68元。二审案件受理费2700元，由上诉人王春海、顾芳负担2565元，响水县城市资产投资有限公司负担135元。本判决为终审判决。审　判　长　　陈　东代理审判员　　谢超亮代理审判员　　曹　荣二〇一六年十月二十四日书　记　员　　吴思懿附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 微信公众号“”