（2016）苏0583民初6324号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-12-04
案件名称
6324李在然与黄林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李在然,黄林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
中华人民共和国江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初6324号原告：李在然（LEEJAEYEON），男，1963年10月14日出生，国籍大韩民国，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：钱洋，上海普世（昆山）律师事务所律师。被告：黄林，男，1989年8月20日出生，住江西省赣州市兴国县。原告李在然（LEEJAEYEON）与被告黄林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案后，依法适用普通程序，分别于2016年6月21日、2016年9月18日公开开庭进行了审理。原告李在然（LEEJAEYEON）的委托诉讼代理人钱洋及被告黄林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李在然（LEEJAEYEON）向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告之间的房屋租赁合同；2.被告支付房屋修理费22230元、水费105.3元、电费1880元、律师费3000元、违约金（按合同约定1800元/月的5%从2016年3月1日起计算至判决解除合同之日止）、房屋租金（自2016年3月1日至判决解除合同之日止）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年12月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定将原告所有位于昆山市开发区世贸东外滩X号楼XXXX室房屋租赁给被告，租赁期限从2015年12月1日至2016年11月30日，被告入住近3个月后无故意破坏房屋内装修设施及物品，随后搬离，事后原告多次联系被告并报警未果，故起诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告黄林辩称，在原告赔偿我的损失下，我同意解除合同，房屋修理费不予认可，东西不是我弄坏的，对于水电费我愿意支付，律师费我也不同意支付，违约金不支付。经审理查明：2015年12月1日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《昆山市房屋租赁合同》一份，约定，原告将位于昆山开发区世贸东外滩X号楼XXXX室房屋出租给被告使用，精装硬装修，租金每月1800元，乙方应每3个月支付一次租金5400元，每次应于相应租期开始前支付。押金1800元；租赁期间，使用该房产生的水、电、煤气、有线电视、网络费用由乙方承担，物业费由甲方承担；租赁期12个月，从2015年12月1日至2016年11月30日止；租赁期间甲方负责房内原配的设施、电器、家具能正常使用，如有自然老化而损坏的由甲方负担维修、更换；乙方因使用不当或管理不善导致该房或物品清单中的设备损坏、丢失的应负责恢复原状或赔偿损失；甲方在租赁期间未经乙方同意擅自解除本合同提前收回房产，甲方应退还剩余天数的租金和保证金，并赔付一个月租金给乙方；乙方逾期支付租金以及本合同约定的应由乙方支付的任何一笔费用，每逾期一日按月租金的5%支付甲方违约金，逾期超过十五日甲方有权解除本合同，没收保证金和剩余租金；乙方租赁期间如提前退租，需征得甲方同意，未经甲方同意擅自解除合同或提前退租的，甲方有权没收保证金和剩余租金；租赁期间内乙方的一切财产安全与甲方无关；乙方入住前甲方需把空调安装好，天然气通好，窗帘全部装好；如因合同纠纷诉至法院，违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、误工费、申请财产保全费、执行费等）。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告支付三个月租金5400元、押金1800元，但2016年3月至6月的租金，被告并未按约在2016年3月1日开始前交付。被告提供微信截屏，日期显示2016年3月16日，被告称原告让案外人喻芳搬出，不收房租钱了，对此，原告不予认可，不能证明微信聊天一方为原告，更不能证明原告的身份。被告对原告诉称的水电费金额无异议，本院予以确认。另查明，原告自述房屋交房时房屋的状况：地板、卫生间、厨房、墙面等无损坏的痕迹，提供照片及中介证实。原告自述目前房屋的现状：地板、厨房、卫生间、墙体多处损坏，提供照片证实。昆山艺都装饰设计工程有限公司出具维修造价单，对损毁的房门、墙面、地板等进行维修更换、电器更换（3280元）等共计需22230元；重庆西珍安易地装饰工程有限公司出具工程造价单，对墙面、地板等进行维修更换、电器更换（4200元）等共计需28180元。对于电器是否能够正常使用，原告并未提供证据予以证实，也未提出鉴定申请。又查明：该案原告聘请律师花费3000元。再查明：被告称其合同签订后只住几天便离开，案涉房屋由喻芳及其女儿居住，本院对喻芳进行调查，喻芳称：我与被告系朋友关系，因签约时未带身份证，就和被告合租，房屋原来是被告需要居住的，但后来被告没住多少天，房屋就我居住了，刚住进去的时候房屋看上去都是很好的，很正常。2016年3月初停电，我和孩子就不住了，从2016年4月21日后就没有办法居住在房子里，因为原告将房屋钥匙换掉。2016年3月开始搬家，东西都搬到楼下了，因原告不同意我将水电费交到物业，并且让物业不让我搬走，我还支付了1500元搬家费。上述事实有昆山市房屋租赁合同、报价单、委托代理合同及发票、照片、调查笔录、微信聊天记录、证明、当事人陈述等予以证实。本院认为：原被告双方签订的《昆山市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。原告依约将案涉房屋交付被告使用，被告应按约向原告支付租金及妥善使用案涉房屋，通过2016年3月16日微信聊天记录，虽原告并不认可其身份，但是结合本院对喻芳的调查及被告的陈述，可认定微信聊天的另一方系原告，原告在微信中提出要求搬出，现原告提起诉讼要求解除。本院认为，结合原被告双方的约定，被告应于2016年3月1日前向原告交纳三个月的租金，逾期超过十五日，原告有权解除合同，故在微信中提出要求喻芳搬出，并不违反合同的约定，原告据此提起诉讼，要求解除与被告之间的合同，于法有据，本院依法予以支持，解除合同的时间以诉状副本到达被告时间为准，即2016年5月13日为解除时间，被告应予以迁出，故2016年3月1日至2016年5月13日的租金，被告应予以支付，经计算，为4380元（1800元/月÷30天×73天）。原告主张水费105.3元、电费1880元，合计1985.3元，被告不持有异议，本院依法予以支持。原告主张违约金按合同约定，每逾期一日按月租金5%计算，该约定过高，本院依法调整为中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍，故违约金以6365.3元（4380元+1985.3元）为基数，从2016年3月1日开始计算至2016年5月13日为72.99元，因原告已选择适用违约金条款，故被告已支付的押金1800元应予以返还，在此可以予以抵扣。关于律师费的问题，因双方在合同中约定，若因合同纠纷诉至法院，违约方应承担守约方其他合理支出，包括但不限于诉讼费、律师费等，故律师费3000元，被告亦应承担。关于维修费用的问题，根据原告提供的出租前的房屋现状及目前的状态分析，结合待维修造价分析，本院酌情支持20000元。被告辩称损坏非其所为，但未提供证据证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告李在然（LEEJAEYEON）与被告黄林于2015年12月1日签订的《昆山市房屋租赁合同》于2016年5月13日解除。二、被告黄林支付原告李在然（LEEJAEYEON）租金4380元、水费105.3元、电费1880元、违约金72.99元，合计6438.29元，扣除押金1800元，余款4638.29元于本判决生效后十日内履行。三、被告黄林支付原告李在然（LEEJAEYEON）房屋维修费用20000元，于本判决生效后十日内履行。四、被告黄林支付原告李在然（LEEJAEYEON）律师费损失3000元，于本判决生效后十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，帐号为：32×××60）如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费705元，由被告黄林负担，被告黄林负担部分，于判决生效后十日内直接支付原告李在然（LEEJAEYEON）。如不服本判决，原告李在然（LEEJAEYEON）可在判决书送达之日起三十日内，被告黄林可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，帐号10×××76。审 判 长 柴敏娟人民陪审员 吴伟萍人民陪审员 马爱辉二〇一六年十月二十四日书 记 员 许晨虹 来自：